Naj vas zunanjost ne prevara, podrobno preglejte nepremičnino tudi znotraj. (Foto: iStockphoto)

O poplavi najemniških stanovanj in vse manjšem povpraševanju najemnikov smo že pisali. V enemu izmed prejšnjih prispevkov smo že posredno omenili, da so v teh nepredvidljivih časih najemodajalci ponekod prisiljeni rezati najemnine, da obdržijo obstoječe najemnike. Ravno v poletnem času pa naj bi bili najemojemalci v boljšem pogajalskem položaju kot najemodajalci, saj je ob preplavaljenem trgu najemniških stanovanj težko najti najemodajalce, ki bi plačevali visoke najemnine. Seveda pa je višina znižanja odvisna od veliko faktorjev. Sama najemnina je tako odvisna od lokacije (oddaljenost od mestnih središč), ohranjenosti nepremičnine, notranje opreme ter starosti stanovanja. Vsak najemnik pa lahko še tako majhen detajl obrne sebi v prid. Slabši pogoji bivanja, neurejen dovoz brez možnostjo parkirišč, slaba izolacija (kar veča stroške najemojemalca) itd.

Kot rečeno, je na trgu vse več ponudbe stanovanj, ki se oddajajo, zaradi česar ima najemojemalec vse večjo pogajalsko moč. Zato je pomembno, da najemnik to izkoristi pri bistvenih stvareh. Pred najemom stanovanja se je priporočljivo z lastnikom dogovoriti o vseh pogojih najema in to tudi zapisati v najemno pogodbo, svetuje Jelka Slatinšek iz nepremičninske agencije ES-TE . Temeljito je treba pregledati stanovanje in narediti zapisnik stanja stanovanja, v katerem opredelimo tudi vse morebitne poškodbe in pomanjkljivosti, zapisnik pa podpišeta tako lastnik kot tudi najemnik. Če najemnik najde pomembnejše napake, jih mora lastnik odpraviti, preden se najemnik vseli. Hkrati pa se je že v začetku dobro dogovoriti tudi za obveznosti najemnika, to pomeni, v kakšem stanju naj najemnik zapusti stanovanje.

Pogajajte se strateško! (Foto: iStockphoto)

S pogajanjem si lahko izborite tudi do 20 odstotkov nižjo najemnino.

Pogajanje pa ne sme biti omejeno le na ceno. Pogajate se lahko tudi za zmanjšanje plačila varščine, ki jih večina najemodajalcev zahteva ob sklenitvi pogodbe. S tem se najemodajalec zavaruje, da bo stanovanje po izselitvi najemnika v takšnem stanju, kot je bilo na začetku. V teoriji lastnik varščino ob izteku najema vrne, toda v praksi se varščina pogosto uporabi za plačilo zadnjih obrokov najemnine. V primeru, da podpišete najemno pogodbo za daljše časovno obdobje, lahko zahtevate tudi dodaten "popust" pri najemnini. Prav tako se lahko sporazumno dogovorite za skrajšanje odpovednega roka, ki v povprečju znaša dva oziroma tri mesece. Denarno s tem sicer nič ne prihranite, je pa to lahko dobra poteza za naprej, ko se boste morebiti nepredvideno selili kam drugam. Nenazadnje pa lahko namesto nižje cene pridobite večje ugodje za isto ceno. Boljša opremljenost, omogočen dostop do interneta, povečanje površine za zunanjo uporabo (garaža, klet ...) itd. Po forumih je veliko govora tudi o tako imenovanem obveznem plačevanju v rezervni sklad. Zavedati se je treba, da mora to obveznost plačevati lastnik stanovanja in ne najemnik, a pogosto temu ni tako. Podobno je zgodba je tudi pri vzdrževanju najetega objekta, kjer lastniki radi prenesejo ta strošek kar v najemnino.

Veliko najemniških stanovanj in malo povpraševanja po njih.

Vse bolj pogosti primeri so, ko lastnik in najemnik stanovanja sicer skleneta najemno pogodbo, a je lastnik potem ne prijavi oziroma ne prijavi dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi davčnih obveznosti. Še bolj pogosta praksa pa je, da se v pogodbo zapišejo napačni podatki, kot so: manjša kvadratura stanovanja oziroma sobe, ki se oddaja, bistveno slabše stanje stanovanja, kot je v resnici itd. Vse to pa so razlogi, da se v pogodbo zapiše nižja cena, kot jo dejansko najemnik lastniku res plačuje, pojasnjuje Jelka Slatinšek iz ES-TE. Če recimo najemnik plačuje višji znesek (plačilo na črno) kakor je to zapisano v najemni pogodbi, češ da je to bolj ugodno za oba, naj najemojemalec raje dvakrat premisli, saj se dohodki od najemnin namreč najemodajalcem štejejo v dohodnino, obdavčeni pa so v skladu z dohodninsko lestvico. Če je na pogodbi naveden manjši znesek, najemodajalec prihrani že na začetku v obliki morebitnega manjšega davka. Ni potrebe torej, da najemnik plačuje toliko višjo najemnino (recimo 50 odstotkov višjo) "na roke", kakor je uradno zapisano v najemni pogodbi.

Po odgovore glede oddajanja na črno smo se obrnili tudi na davčno upravo v Ljubljani, kjer pa nismo izvedeli veliko. Na davčni se zavedajo, da številni najemodajalci stanovanja oddajajo na črno, kakršnih koli podatkov o oddajanju nepremičnin na črno pa ne morejo posredovati, ker jih nimajo. So pa še povedali, da je bil davčni izplen iz naslova dohodka iz oddajanja nepremičnin prek 6 milijonov evrov.

Če nimate izkušenj in znanja, vam lahko pomagajo nepremičninske agencije.

Ali se obrniti po pomoč na nepremičninsko agencije?

V kolikor oseba, ki želi najeti stanovanje, nima nikakrših izkušenj na tem področju oziroma najema stanovanje v kraju, ki ga ne pozna, niti se nima na nikogar obrniti, je priporočjivo, da najame stanovanje prek nepremičninske agencije, saj ji le-ta zagotavlja (oziroma bi ji morala) varnost pri najemu, svetuje Jelka Slatinšek iz ES-TE. Ne le, da agencija pomaga pri iskanju primernega stanovanja, preveriti mora tako pravno kot dejansko stanje stanovanja in na koncu tudi poskrbeti za sestavo ustrezne najemne pogodbe. Nepremičninska agencija namreč lokalni teren praviloma dobro pozna, poleg tega ima v svoji bazi raznoliko ponudbo najemniških stanovanj za različne želje in preference. S tem lahko prihranite veliko časa, denarja in energije pri iskanju vam primernega najemniškega stanovanja. Kljub temu pa veliko najemnikov samostojno išče najemniška stanovanja, torej brez asistence nepremičninske agencije. Agencija prav tako pripravi tudi ustrezno najemno pogodbo, v zameno za vse to pa zaračuna pavšalni znesek, praviloma v višini ene mesečne najemnine.