Slovenci sicer na nek način že poznamo davek na nepremičnine, ki ga večina bolje pozna pod pojmom nadomestilo za stavbno zemljišče. Čeprav obstaja za uvedbo novega davka veliko razlogov za in proti, pa se marsikdo sprašuje, ali bo novi davek še bolj udaril po denarnici. Zaradi vseh nejasnosti pa se je izoblikovalo kar nekaj tez, za katere se še vedno ne ve, ali gre za zmoto ali resnico.

#1 Vrednotenje evidentiranih nepremičnin bo temeljilo na povprečnih cenah v določenem območju

S tem stavkom je marsikdo pomislil, da bodo zaradi vzetega povprečja luksuzne nepremičnine v določenem območju davčno gledano podcenjene, razne “podrtije” in slabo vzdrževane nepremičnine pa v tem istem območju davčno precenjene. To bi zopet pomenilo hud udarec za vse tiste, ki si stanovanje ali hišo lahko le stežka privoščijo, kaj šele da bi za lastništvo le-te plačevali davek.

Tovrstna predstava naj bi bila zmotna, saj se bodo pri vrednotenju uporabljale matematične metode modeliranja trga posameznih vrst nepremičnin, torej hiš, stanovanj, lokalov, zemljišč in podobno. Poleg lokacije bo torej pomembna tudi površina, starost stavbe in njena kakovost. Bojazen, da bodo lastniki skromnih nepremičnin plačevali enako višino davka kot lastniki luksuznih objektov, naj bi bila po zatrjevanju Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS) odveč.

#2 Novi davek na nepremičnine bo nekaj najslabšega, kar se lahko zgodi mladim družinam

Po mnenju mnogih prav nasprotno. Davek na nepremičnine je lahko za mlade družine nekaj najboljšega, kar se jim lahko zgodi. Zakaj? Raznim velikim igralcem na nepremičninskem trgu se ne bo več splačalo imeti praznih stanovanj. Novi davek bi tako lahko spodbudil tovrstne lastnike nepremičnin, da bodo iskali (morebiti dobičkonosne) načine, kako se teh stanovanj znebiti. To bi potem gotovo vplivalo na ponudbo nepremičnin ter s tem povezano ceno, ki bi se na dolgi rok zaradi prevelike ponudbe nepremičnin postopoma začela zmanjševati. Mlade družine bi tako lažje prišle do lastne nepremičnine.

#3 Z novim davkom bomo plačevali manj

V občinah, kjer so nepremičnine manj vredne, plačujejo relativno višja nadomestila kot tam, kjer so vredne več, zato so nekateri menja, da bo novi davek za njih znatno ugodnejši. Toda izračuni nakazujejo na to, da se bo z uvedbo davka na nepremičnine za marsikoga ta dajatev res povečala. Kljub temu pa je treba opozoriti, da je v zvezi z novim davkom še preveč ugank. Tako se še vedno ne ve, kolikšna bo višina davčne stopnje. Po burnih javnih razpravah in mnenju različnih strokovnjakov naj bi se ta višina gibalo okoli odstotka posplošene tržne vrednosti nepremičnine. Kaj to pomeni? V osnovi gre za približek dejanske tržne vrednosti, ki naj bi znašala približno 80 odstotkov dejanske vrednosti nepremičnine. Poglejmo hipotetičen izračun - koliko bi z uvedbo novega davka plačevali za 55 kvadratnih metrov veliko stanovanje na območju Ljubljana?

Zvesta bralka Cekina po dosedanjih merilih plačuje za omenjeno stanovanje približno 68 evrov nadomestila za stavbno zemljišče. Če predpostavimo, da je vrednost stanovanja ocenjena na 100 tisoč evrov tržne vrednosti, bi pri 0,1-odstotni stopnji obdavčitve novi davek znašal 100 evrov na leto, pri 0,5-odstotni stopnji bi bilo treba plačati kar 500 evrov davka. Če bi bila za isto stanovanje davčna osnova 80 odstotkov tržne vrednosti, bi torej bila davčna osnova za omenjeno stanovanje 80 tisoč evrov, kar bi pomenilo, da bi pri 0,1-odstotni stopnji plačali 80 evrov davka, pri 0,5-odstotni stopnji pa kar 400 evrov davka.

#4 Država bo določila višjo tržno vrednost, da bo pobrala več davka

Marsikdo se boji, da bo pri določitvi tržne vrednosti prišlo do anomalij v obliki višje ocenjene tržne vrednosti, saj še vedno ni popolnoma znano, kako točno se bo tržna vrednost določala. Iz Geodetske uprave republike Slovenije (GURS) smo želeli izvedeti, ali se bodo pri vrednotenju upoštevali tude nedavne padce cen, ki nastajajo zaradi aktualne nepremičninske krize. Sporočili so nam, da bodo vrednosti evidentiranih nepremičnin pripravili glede na stanje ob začetku prihodnjega leta in padci, ki se dogajajo zdaj, bodo vsekakor upoštevani. Vrednosti bodo prilagajali tudi pozneje, saj se cene nepremičnin skozi čas vseskozi spreminjajo.

Ne smemo pa pozabiti na možnost ugovora, ki jo bodo imeli vsi lastniki nepremičnin. Vsak lastnik nepremičnine bo po prejeti oceni vrednosti imel čas, da v 45 dneh vloži pritožbo zoper ocene vrednosti nepremičnine. Pri tem pa bo lahko prihajalo do pritožb, s katerimi se bo poskušalo vplivati na višino davka. Na primer, nepremičnino nam ocenijo na 100 tisoč evrov. Po prejetju ocene podamo ugovor, s katerim uspemo zmanjšati davčno osnova na 80 tisoč evrov, slabo leto kasneje pa zaradi popravka trenda ali dobre prodajne priložnosti to isto neprimičnino prodamo za 150 tisoč evrov.

#5 Davek na nepremičnine bo odvisen zgolj od lokacije nepremičnine

Lep primer, ki to tezo pritrjuje, je primerjava vrednosti nepremičnin v Prekmurju in Ljubljani. Kupci nepremičnin v Prekmurju še zdaleč ne cenijo nepremičnine tako kot v Ljubljani, zaradi česar prihaja do velikih odstopanj oziroma različnih vrednosti. Odstopanja naj bi bila tako velika, da so za Prekmurje na GURS-u posebno priredili model vrednotenja. Kljub vsemu pa ima lokacija, poleg površine, starosti nepremičnine in njene kakovosti gradnje, največji vpliv pri določanju vrednosti nepremičnine.

"Višina davka na nepremičnine ne more biti odvisna zgolj od vrednosti nepremičnine, ker nepremičnina zaradi večje ali manjše vrednosti nujno ne povzroča tudi večjih oziroma manjših stroškov. Če davek na nepremičnine razumemo kot plačilo za uporabo komunalne infrastrukture, ni razloga, zakaj bi lastnik nepremičnine v Ljubljani plačal desetkrat višji davek kot lastnik v Pomurju ob dejstvu, da obe nepremičnini potrebujeta približno enako infrastrukturo, ki jo tudi približno enako obremenjujeta." pa meni Aleksander Pavšlar iz Združenja lastnikov nepremičnin v Sloveniji.

#6 Davčno osnovo bom zmanjšal tako, da bom zamolčal obnovo in vzdrževanje nepremičnine

Kot rečeno, ima glavni vpliv pri določanju tržne vrednosti lokacija, vpliv obnov pa je bolj ali manj zanemarljiv. Če predpostavimo, da bo nekdo želel zamolčati obnovo strehe, oken ali stanovanja, s tem ne bo naredil veliko. Zakaj? Recimo, da je lastnik neke nepremičnine, ki je vredna 100 tisoč evrov, zamolčal strošek obnove, ki je davčno osnovo dvignil za 8 tisoč evrov. Pri 0,1-odstotni davčni stopnji bi zaradi zamolčane obnove plačal 100 evrov davka za celo leto, v primeru upoštevane obnove pa bi za letni davek odštel 108 evrov. Razlika je torej 8 evrov na letni ravni.