Če ponazorimo s preprostim primerom ...
Si predstavljate, da bi na primer na ljubljanski borzi delnico Krke prodajali kar na nekem neorganiziranem borznem trgu, kjer nihče ne bi imel vpogleda o dejanski tržni ceni in bi vsak prodajal kar po svoji ceni? Z veliko verjetnostjo si upamo trditi, da bi se na tovrstnem trgu delnice Krke še danes prodajala po ceni pred krizo, torej 100 in več evrov. In kako bi na tem trgu povzročili statistično "okrevanje"? Kupci in prodajalci bi ob skromnem prometu sklenili nekaj že vnaprej dogovorjenih poslov s Krko, povprečna cena bi znašala okoli 100 evrov, analitiki bi podali ocenu o ponovnem zagonu slovenskega borznega trga in statistično bi bila delnica Krke zopet na konju. Nekaj podobnega se zdaj dogaja na nepremičninskem trgu.
Naloga vsakega raziskovalnega novinarja je, da korektno prezentira podatke, ne pa da ustvarja pompozne naslove zaradi večje branosti, pa je bilo zapisano na enem izmed finančnih forumov. To dejstvo popolnoma drži – toda kako naj mu to uspe, če podatki niso verodostojni, njihova uporaba pa je daleč od dejanskega stanja? Tako objavi statističnih podatkov, ki so ustvarjeni na podlagi predpisane metodologije, verjame le peščica ljudi, večina ljudi pa, za razliko od statistike, nepremičninski trg in gibanje cen občuti in doživlja popolnoma drugače.
Iz statistike v realnost ...
Statistika je in bo vedno zelo uporabna stvar, čeprav v njej mnogi ne vidijo velike vrednosti – pogosto zaradi neuporabnosti in nereprezentativnosti načina izračuna. Razumljivo, kako naj ljudje verjamejo napovedi o ponovnem zagonu nepremičninskega trga, ko pa je iz dneva v dan več brezposelnih, kupna moč pada, za nameček pa tovrstni statistični podatki o bodočem gibanju cen med drugim bazirajo tudi na anketah pri gradbenikih, ki seveda zasledujejo lastne interese?
Statistiko pa lahko, za razliko od občutkov in doživljanja ljudi, "napihnemo“ na zelo eleganten in prefinjen način. Ni redek primer, ko prodajalec nepremičnin prodaja stanovanje občutno nižje pod oglaševano ceno, v kupoprodajno pogodbo pa, v dogovoru s kupcem, navede mnogo višjo ceno – razliko do "polne“ oziroma oglaševane cene doda sam, osnutek pogodbe pa je zanj lep dokaz, ko bodočim kupcem razlaga, da pri prodaji nepremičnin z oglaševanimi cenami nima nikakršnih problemov.
V zadnjih petih letih rast cen nepremičnin preprosto ni mogla bazirati na kupni moči prebivalstva. Če so imele v tem času nepremičnine enormne rasti, pa smo slovenski državljani v tem času beležili občuten padec kupne moči. Kar spomnimo se, kaj smo lahko kupili za 60 tisoč nekdanjih tolarjev pred petimi leti in koliko lahko danes kupimo za 500 evrov (120 tisoč nekdanjih tolarjev). Rast kupne moči še zdaleč ni bila oziroma je bila navidezna, zato lahko upravičeno trdimo, da je rast slovenskih nepremičnin temeljila na kreditnem balončku, ki zdaj zahteva svojo ceno ...
Pri vsem skupaj ne smemo pozabiti, da so se v zadnjih letih gradbeni baroni kopali v dobičkih. Praktično smo priča prvi pravi nepremičninski krizi v Sloveniji, v zadnjem desetletju pa so gradbena podjetja kljub reinvestiranju sredstev zaslužila toliko, da bodo kratkoročno lahko prebrodila to krizo, vprašanje pa je seveda, katera podjetja bodo zaradi krize na dolgi rok za vedno izbrisana z zemljevida slovenskih gradbenih podjetij.
Očiščenje nepremičninskega trga je tako ne le potreben, ampak tudi nujen del pri izhodu iz nepremičninske krize – upamo le lahko, da pri tem država z denarjem davkoplačevalcev ne bo posegla v reševanje gradbenih družb, ki so bile v preteklosti zaradi prevelikih apetitov preveč zadolžene.
In rešitev?
Za razliko od borznega trga padci nepremičnin po svetu v preteklosti niso bili sunkoviti, ampak bolj postopnega in dolgotrajnega značaja, saj so v povprečju trajali tudi pet ali več let. Zato je iluzionarno pričakovati, da bi slovenski nepremičninski trg lahko tako hitro okreval.
Rešitev nekateri vidijo v nadaljevanju tega, kar je povzročilo krizo – sprostitev kreditnega krča, ki bi s poplavo denarja cene zopet povzdignil v višave. Ker je ta scenarij res malo verjeten, se oživitev nepremičninskega trga lahko zgodi le z občutnim padcem cen nepremičnin, ki bi prebudili povpraševalno stran.
Do padcev pa bo zagotovo prišlo, na lep (prodajalci bodo mogli zniževati cene nepremičnin) ali pa na grd (zaradi vztrajanja pri visokih cenah bodo prodajalci "propadli“, zaradi česar bo prišlo do množičnih prodaj po nižji ceni) način. Vse je le vprašanja časa.
Komentarji (1)
Opozorilo: 297. členu Kazenskega zakonika je posameznik kazensko odgovoren za javno spodbujanje sovraštva, nasilja ali nestrpnosti.
PRAVILA ZA OBJAVO KOMENTARJEV