V elektronski poštni nabiralnik Cekina smo pred kratkim prejeli sporočilo z zelo delikatno vsebino. Par je pred kratkim kupil nepremičnino v Piranu, kjer pa lastnik oziroma prodajalec ni hotel overiti podpisa na pogodbi oziroma pri potrdilu za plačilo kupnine. Paru je to uspelo doseči šele s tožbo, v tem času pa je bil sprožen postopek za črno gradnjo, ki jo je lastnik naredil na parceli hiše, v kateri je omenjen par kupil stanovanje. Zaradi tako imenovane "plombe“ inšpekcije par ni mogel vpisati lastnine v zemljiško knjigo, saj so vpis lastništva zavrnili. Šele po plačilu stroškov rušenja črne gradnje (stroške so si razdelili različni kupci večih stanovanj) so pristojne institucije "plombo“ umaknile in sprostile vpis lastništva. Žal pa odvetnik, ki je zastopal interese našega bralca, ni ažurno spremljal dogajanja in tako prepozno ugotovil, kdaj je bila plomba umaknjena.

Za mnenje smo povprašali pravnega strokovnjaka R. V., ki nam je povedal, da je iz pravnega vidika primer žal kristalno jasen. Po njegovem mnenju se v tej delikatni zadevi upošteva načelo javnosti in predvsem načelo zaupanja v zemljiško knjigo. To je temeljno načelo, ki zagotavlja varnost pravnega prometa z nepremičninami (kdor se zanaša na stanje v zemljiški knjigi, ga ne more doleteti nikakršna negativna posledica).

Po mnenju našega pravnega strokovnjaka tovrstne nevarnosti vedno obstajajo pri nakupu nepremičnine. Najbolje se pri tem zavarujemo tako, da sklenemo kupoprodajno pogodbo z odloženim plačilom, kjer najprej poskrbimo za predznambo vpisa lastninske pravice. Nato pri prodajalcu naročimo overjeno pogodbo z notarskim zapisnikom, ki se jo deponira pri notarju. Nato notar overjeno pogodbo izroči kupcu, ko ta prinese bančno potrdilo o plačani kupnini, na podlagi tega pa se poda predlog za vpis kupljene nepremečnine. Šele nato se opraviči predznambo, ki je kupcu od sklenitve pogodbe dalje varovala vrstni red.

V konkretnem primeru našega bralca je za to potezo seveda prepozno (v izogib tovrstnim zadevam se zato pogosto svetuje, da se pred nakupom nepremičnine vsak posvetuje s pravnim strokovnjakom). Kot je naš bralec omenil, je ena izmed možnosti tožba na evropskem sodišču ali prijava varuhu človekovih pravic, toda pogosto ta poteza ne obrodi želenih sadov.

V sodnem postopku se lahko dokaže, da upnik ni bil dobroveren (da je upnik vedel, da je dolžnik to nepremičnino že prodal). Seveda je v tem primeru dokazno breme na lastnikih, ki bi imeli s tem zelo velike probleme. Pri tem pa žal obstaja dejstvo, da predhodni zavrnjeni predlogi za vpis lastninske pravice ne zadostujejo kot dokaz. Bralec bi lahko dokazal krivdo podjetja X edino na ta način, da bi iz zanesljivih virov bilo jasno razvidno, da je podjetje X vložilo zahtevo za terjatev, kljub temu da je omenjeno podjetje vedelo, da je nepremičnina že vnaprej prodana. Postopek bi bil zagotovo dolgotrajen, drag in zapleten ter z majhnimi možnostmi za uspeh.

Kot je bilo razvidno iz vprašanje našega bralca, je možna tudi odškodninska tožba zoper odvetnika zaradi neustreznega zastopanja. Vseeno pa je opisan odnos med bralcem in odvetnikom v vprašanju premalo definiran. Tako se lahko zopet zaplete pri dokazovanju, saj odvetnik po vsej verjetnosti ni imel izrečnega navodila in pooblastila, da spremlja stanje in poskrbi za vpis nepremičnine, poleg tega pa imajo odvetniki že v splošnem zelo dobro zavarovano svojo dejavnost pred tovrstnimi zadevami. Se pa pri vsem skupaj poraja vprašanje, zakaj odvetnik ni poskrbel za predznambe spora (t. i. plomba v zemljiški knjigi), saj bi bil v času spora za lastništvo nepremičnine vrstni red izida te tožbe zavarovan. V tem primeru do tega spornega položaja morda sploh ne bi prišlo.

Tretja možnost je izguba lastništva nad nepremičnino. V tem primeru se nepremičnina proda, lastnike pa se deložira. Našemu bralcu tako na voljo ostane le uveljavljanje odškodninskega zahtevka proti prodajalcu. Tu pa zadeva niti ni tako sigurna, kot se na prvi pogled zdi. Obstaja namreč možnost, da v celoti ne bi uspeli z zahtevkom, ker je vprašanje, kolikšen del   krivde nosi prodajalec, ker ni izročil overjenih pogodb, in kolikšen del kupci, ker niso ustrezno poskrbeli za svoje pravice.

Najbolj primerna, a ne preveč ugodna možnost za našega bralca

Naš pravni strokovnjak svetuje, da bralec sprva vloži predlog za vpis lastninske pravice. V kolikor je možno, naj neuradno obišče upnika (podjetje X) in predlaga, da odkupi terjatev pod nekim določenim popustom (recimo, da njegova terjatev z obrestmi in stroški znaša 100 odstotkov, terjatev pa od njih odkupijo za recimo 80 odstotkov). V tem primeru bi naš bralec vstopil v tožbeno razmerje namesto upnika, s čimer bi postal nov upnik zoper dolžnika/prodajalca. S tem bi se eventuelno lahko umaknila izvršba na nepremičnino, bralec pa bi lahko začel tudi s postopkom izvršilnega postopka zoper dolžnika. Ta manever bi tako bralcu omogočil, da se izogne vsem dokazovanjem v raznih odškodninskih sporih s prodajalcem, nepremičnina pa je čista, brez kakršnihkoli plomb, ki bi tako ali drugače onemogočale ponoven nakup nepremičnine (tudi s hipoteko, če bi bilo to potrebno). Žal so za našega bralca bolj ali manj vse slabe rešitve, od vseh slabih rešitev se morda zdi ta najbolj primerna. Omenjena zgodba naj bo v poduk bralcem, ki bi se lahko znašli v podobnem položaju.