Mnogi vlagatelji pogosto na prvo mesto po privlačnosti potencialnih investicij postavljajo nepremičnine. Razmišljajo namreč zelo enostavno: nepremičnino kupim in jo oddajam, mesečno najemnino pomnožim z 12 in delim s ceno nepremičnine ter dobim lep donos brez tveganja, ki ga prinašajo kapitalski trgi. A to je pogosto zavajajoč podatek, saj zelo površno gleda na naložbo. Upošteva le najemnino in nobenih stroškov, davkov in dela, ki ga je potrebno vložiti v oddajanje in vzdrževanje nepremičnine. 

Z običajnim oddajanjem nepremičnine nikjer ne dosežemo 100 odstotkov nominalnega donosa oz. podvojimo vrednosti prej kot v 30 letih. Svetovni delniški indeks vložek se v povprečju podvoji na vsakih 9 let, obvezniški pa na vsakih 20 let. Seveda se pri nepremičninah doba podvojitve razlikuje glede na lokacijo in način oddajanja. Če kupimo nepremičnino v Ljubljani in jo damo v dolgoročni najem, bo doba podvojitve zelo dolga, če pa jo kupimo v Murski Soboti in jo uspemo oddajati preko Airbnb ali podobnih platform kratkoročno, pa je ta lahko celo krajša. 

A to še zdaleč ni cela zgodba. 

Na eni strani moramo pri računanju donosnosti od najemnine odšteti vse stroške, kot so zavarovanje in davek iz najemnin, ki se je zadnje leto povišal. Poleg tega pa je treba upoštevati še investicijsko vzdrževanje (menjavo opreme, strehe ipd.) ter svoj čas, ki ga moramo nameniti ukvarjanju z nepremičnino. Na drugi strani pa moramo upoštevati še kapitalski donos, povišanje cen nepremičnin, kjer pa nam pogled na gibanje vrednosti v zadnjih 20 letih pokaže, da je povprečna cena nepremičnine v Sloveniji zrasla toliko, kolikor znaša povprečna inflacija – slabe 3 odstotke letno! Ja, ko so leta 2008 nepremičnine dosegle najvišje vrednosti, so cene nato padale več kot šest let in dosegle najnižjo vrednost v drugi polovici leta 2014, ko so bile cene nepremičnin skupno za 30 odstotkov nižje. In po lepi rasti v zadnjih koronskih letih se nam morda zopet obeta ponovitev tega scenarija. Kdo ve?

Donosi od oddajanja nepremičnin so praviloma zelo nizki

Ker zadnji podatki kažejo, da se nepremičnine v Sloveniji z namenom oddajanja v najem kupujejo brez najema kredita, nismo upoštevali stroškov financiranja. Ko potegnemo črto, ugotovimo, da so donosi od oddajanja praviloma zelo nizki. Ko jim prištejemo še kapitalski donos, lahko računamo na skupni 5-odstotni letni nominalni donos, kar pomeni podvojitev vložka v 15 letih. A to velja le v primeru, ko ne ovrednotimo svojega časa in gre vse po načrtu. Težava je, ker so spremembe del naših življenj, zato se kaj hitro zgodi, da moramo nepremičnino prodati, ko so cene najnižje, ali pa da imamo smolo pri izbiri najemnika in ga npr. ne moremo izseliti, četudi ne plačuje najemnine. Ob zelo nizkih donosih in zaradi vse višjih obrestnih mer tudi nakup z najetim posojilom za oddajanje ni več opcija. Lastnik bi lahko imel s tem zelo hitro izgubo.

Najbolj pomembno je, da na nepremičnine gledamo z vidika celotnega premoženja posameznika in se kakršnihkoli transakcij z njimi lotimo načrtno. Nepremičnina, v kateri živimo, ali vikend, ki ga uporabljamo zase, predstavljata strošek, ne investicijo. Četudi njuna vrednost z leti morda raste, moramo upoštevati stroške vzdrževanja ter oportunitetno izgubo (donos, ki ga ne dosežemo, ker imamo kapital, vezan v nepremičnini). Zato prevelika bivalna nepremičnina našo finančno sliko slabi, ne izboljšuje, še posebej, če smo jo kupili z najemom kredita. 

Ko razmišljamo o investicijah v nepremičnine, je glavno pravilo razpršitev 

Ta je v primeru tovrstnih slabo likvidnih naložb še bolj pomembna. Če imate na voljo 1 milijon evrov in 10 odstotkov ali 100.000 evrov namenite za nakup ene fizične nepremičnine, ki jo boste oddajali, je to lahko dobra naložba. Če pa imate na voljo le 100.000 evrov in vse ali še več (si sposodite še dodatnih 100.000 evrov) namenite za nakup ene fizične nepremičnine, pa vas lahko ta odločitev drago stane. Ne samo, da ne boste ustvarili pričakovanega donosa, imeli boste še veliko dela z oddajanjem in vzdrževanjem, poleg tega pa se lahko znajdete v stiski, ko potrebujete 10.000 evrov, vi pa ne morete prodati 10 odstotkov nepremičnine.

Mitja Vezovišek, mag., je upravljavec osebnega premoženja. Članek je bil prvotno objavljen julija 2023.