Nepremičnine so eden najbolj priljubljenih naložbenih razredov z dolgo zgodovino. Nekateri jih zato uvrščajo med tradicionalne naložbe, saj številni prej kupijo prvo nepremičnino kot prvo delnico. Pri tem pa je treba ločiti bivalne nepremičnine od naložbenih. V prvih živimo in so strošek, druge pa kupujemo, da bi ustvarjali dobiček z oddajanjem in poznejšo prodajo. 

Poznamo več oblik investiranja v nepremičnine in strategij generiranja denarnega toka, ki ga mnogi posplošeno in napačno imenujejo pasivni prihodek. Glavna prednost nepremičnin je njihova oprijemljiva narava in možnost ustvarjanja konstantnega denarnega toka z oddajanjem nepremičnine v najem. Vendar pa investiranje v fizične nepremičnine običajno pomeni dodatno delo lastnika, ki ga nihče ne všteje v izračun donosa. Težavo predstavlja tudi omejena likvidnost, saj nepremičnine ni moč prodati takoj (kot lahko npr. delnice ali sklade), sploh pa ne delno. Če si lastimo naložbeno nepremičnino, katere vrednost je ocenjena npr. na 300 tisoč evrov in se npr. zaletimo z avtom ter potrebujemo 15 tisoč evrov za popravilo oz. nakup novega, ne moremo prodati le 5 % nepremičnine.

Ključ do uspešnega investiranja je razpršitev premoženja med različne vrste naložb. Nepremičnine uvrščamo v kategorijo alternativnih naložb, ki lahko predstavljajo pomemben del naložbenega portfelja. Vendar strokovnjaki priporočamo, da nepremičnine nikoli ne presegajo 1/3 celotnega portfelja, pri čemer tretjina ne pomeni enega stanovanja temveč več njih na različnih lokacijah, kar pomeni, da mora biti takšen naložbeni portfelj vreden vsaj 2,5 milijona evrov. S takšno razpršitvijo tveganje prevelike izpostavljenosti enemu naložbenemu razredu oz. nepremičnine zmanjšamo do te mere, da ne ogrozi stabilnosti naših naložb. 

Oblike investiranja v nepremičnine in donosnost

Investicija v fizično nepremičnino je najpogostejša oblika nepremičninskega investiranja, vendar zahteva veliko začetnega kapitala in lastnega dela. Slovenci radi s prihranki, ki jih vrsto let hranijo na banki, kjer zaradi inflacije počasi izgubljajo kupno moč, kupujejo stanovanja, ki jih nato dajejo v dolgoročni najem. To je najbolj tradicionalna in enostavna strategija, katere donosnost se je v zadnjih letih močno znižala. Vračilna doba (čas, potreben, da se investicija povrne) se trenutno v Sloveniji giblje med 35 in 45 let, kar je precej dlje od pričakovanj. Letni donos pri dolgoročnem oddajanju nepremičnin se po zadnjih podatkih giblje okoli 2,5 %, pri čemer delo lastnika ni upoštevano. 

Poleg donosa od oddajanja lahko računamo tudi na dolgoročno kapitalsko rast nepremičnine (če jo redno vzdržujemo in obnavljamo), ki je bila v zadnjih letih resda nenavadno visoka, na dolgi rok (20 in več let) pa tudi v Sloveniji ne presega 3 % letno. To, da lahko cena nepremičnin zaniha tudi navzdol, smo ob konstantni rasti v zadnjih letih že pozabili. Še vedno pa drži, da je skupni dolgoročni donos, ki ga lahko pričakujemo z investiranjem v fizične nepremičnine, manjši od 6 % letno. Seveda se najde kakšna nepremičnina, ki prinaša višji donos. A najde se tudi kakšna delnica ali obveznica, ki prinaša višji donos, kot ga prinaša investiranje v delniški ali obvezniški naložbeni razred. To so izjeme, ne pravilo.

Zanimivo alternativo neposrednemu investiranju predstavljajo nepremičninski skladi, znani kot REIT (Real Estate Investment Trusts). Ti omogočajo investiranje v nepremičnine brez potrebe po fizičnem lastništvu. REIT-i vlagateljem zagotavljajo likvidnost, saj se z njimi trguje na borzi, ter stabilen denarni tok iz dividend, ki dostojno zamenjuje denarni tok iz najemnin. Slovenci so še vedno zadržani do vlaganj v REIT sklade, vendar se zanimanje povečuje, saj ponujajo višje donose (okoli 9 % letno) z manj tveganja v primerjavi z neposrednim investiranjem.

Tudi legendarni investitorji, kot je Warren Buffett, raje izbirajo REIT-e, če investiranje v nepremičnine ni njihovo področje, saj ne terjajo operativnega dela in ponujajo razpršene naložbene priložnosti, ki jih večina posameznikov ne more doseči sama. Težava in hkrati prednost REIT-ov je, da se njihova vrednost na borzi oblikuje dnevno, medtem ko vrednosti fizične nepremičnine ne poznamo, dokler je ne poskušamo prodati. To ustvarja vtis, da so naložbe v fizične nepremičnine donosnejše, saj vrednost REIT-ov lahko tudi močno pade. A prav to hkrati odpira priložnosti za nakupe po nižjih cenah, česar pri stabilnih najemnih nepremičninah ne najdemo pogosto. Ko jim cena pade, jih namreč lastniki ne želijo prodati. 

Zadnji trendi na področju investiranja v nepremičnine vključujejo skupinsko investiranje, kjer več vlagateljev skupaj kupi nepremičnino. To vlagateljem omogoča, da z manjšimi vložki dostopajo do večjih nepremičninskih projektov in razpršijo svoje tveganje. Poleg tega se vse bolj uveljavljajo platforme za peer-to-peer (P2P) posojila, ki omogočajo neposredno posojanje denarja za nepremičninske projekte. P2P platforme investitorjem ponujajo višje obrestne mere kot tradicionalne možnosti (med 9 in 12 % letno), vendar so povezane tudi z višjim tveganjem, saj ob težavah lahko izgubimo ves vložek.

Strategije generiranja denarnega toka: dolgoročno VS kratkoročno oddajanje

Ena izmed najbolj priljubljenih strategij generiranja denarnega toka z nepremičninami je kratkoročna oddaja (npr. prek platform, kot je Airbnb). Na prvi pogled se zdi, da ta prinaša večji donos kot dolgoročno oddajanje, saj so cene kratkoročnih najemov višje od dolgoročnih. To vsekakor drži, pa vendar je treba upoštevati sezonska nihanja, višje stroške upravljanja in potencialne težave z gosti. Razlike v donosnosti med kratkoročnim in dolgoročnim najemom pogosto niso tako velike, kot se zdi na prvi pogled, zlasti če upoštevamo stroške in čas, ki ga moramo vložiti v kratkoročno oddajanje.

Izbira prave oblike in strategije investiranja v nepremičnine sta odvisni od naših finančnih ciljev, stopnje tveganja, ki smo jo pripravljeni sprejeti, in naše zmožnosti ter interesa za upravljanje nepremičnin. 

Investiranje v nepremičnine zahteva natančno načrtovanje, poznavanje trga in pogosto tudi strokovno podporo. Nepremičnine so lahko stabilen in donosen del uravnoteženega portfelja, če izberemo pravo obliko in strategijo ter pravilno razpršimo svoja sredstva in upoštevamo čas, ki ga imamo na voljo.

Avtor članka je Mitja Vezovišek, mag., upravljavec osebnega premoženja

Opozorilo: Oktobrski projekt Varčevanja in investiranja na Cekin.si ne predstavlja storitve investicijskega svetovanja. Vsebina ne predstavlja finančnih nasvetov, priporočil za nakup ali prodajo finančnih instrumentov, temveč je namenjena informiranju javnosti. Trgovanje predstavlja tveganje in lahko povzroči izgube.