Koliko res stane stanovanjski kredit? Skriti stroški lahko nanesejo več tisoč evrov

Generalna sekretarka in vodja pravne pisarne Zveze potrošnikov Slovenije (ZPS) Tanja Piškur je med najpogostejšimi dodatnimi stroški izpostavila strošek odobritve kredita, stroške zavarovanja, nadomestila za vodenje kredita, cenitev nepremičnine ter stroške osebnega računa, kadar je odprtje računa pogoj za pridobitev ugodnejše ponudbe. Banke sicer po zakonodaji odobritve kredita ne smejo pogojevati s sklenitvijo zavarovanja, v praksi pa lahko ugodnejše pogoje pogosto vežejo na dodatne produkte, kot je življenjsko zavarovanje pri partnerski zavarovalnici, kar pomeni dodaten mesečni strošek premije.

Na ZPS svetujejo potrošnikom, naj se ne odločajo zgolj na podlagi pogodbene obrestne mere in višine mesečnega obroka. Ključno orodje za primerjavo ponudb je efektivna obrestna mera (EOM), saj vključuje obresti in večino stroškov, povezanih s kreditom. Zato zgolj primerjava obrestne mere pogosto ne pokaže celotne slike. Na ZPS so ugotovili, da ni nujno najcenejši kredit tisti z najnižjo obrestno mero. Pri primerjavi dveh kreditov v višini 20.000 evrov za pet let se je pokazalo, da je imel kredit z višjo obrestno mero, a brez dodatnih stroškov, nižji EOM kot kredit z nižjo obrestno mero in višjimi spremljajočimi stroški. Potrošniki naj zato vedno primerjajo ponudbe pod enakimi pogoji – z enako glavnico, ročnostjo in tipom obrestne mere, svetuje sogovornica.

Posebno pozornost velja nameniti tudi ponudbam, povezanim s sklenitvijo dodatnih storitev in zavarovanj. Banke sicer po zakonodaji kredita ne smejo pogojevati s sklenitvijo zavarovanja, v praksi pa lahko ugodnejše pogoje pogosto vežejo na dodatne produkte, kot je življenjsko zavarovanje pri partnerski zavarovalnici. Zato na ZPS priporočajo potrošnikom, naj pred odločitvijo od banke vedno zahtevajo informativni izračun mesečne obveznosti tako brez zavarovanja kot z njim.

Podali so konkreten primer kredita v višini 120.000 evrov za 20 let pri fiksni obrestni meri 3,8 odstotka, kjer mesečni obrok brez zavarovanja znaša približno 715 evrov. Če kreditojemalec sklene še življenjsko zavarovanje s premijo 32 evrov mesečno, se skupni mesečni strošek zviša na približno 747 evrov, kar v 20 letih pomeni več kot 7.680 evrov dodatnih premij.

"Sklenitev zavarovanja se zgolj z vidika mesečnih stroškov kredita splača šele, če banka brez zavarovanja ponudi obrestno mero, višjo od 4,31 odstotka, torej za vsaj 0,51 odstotne točke višjo. Pri tem opozarjamo, da ima življenjsko zavarovanje tudi zavarovalno funkcijo, zato je za potrošnike s finančno odvisnimi družinskimi člani lahko smiselno tudi neodvisno od kreditnih pogojev," je pojasnila Tanja Piškur.

Na ZPS potrošnikom svetujejo tudi previdnost pri branju kreditne pogodbe in zavarovalne dokumentacije, predvsem drobnega tiska. Posebno pozornost velja nameniti izključitvam pri zavarovanju, omejitvam glede starosti ali zaposlitve ter posledicam zamud pri plačilu premije.

Čeprav zakonodaja nalaga bankam jasno razkritje stroškov pred podpisom pogodbe, na ZPS opažajo, da banke pri vključevanju posameznih stroškov v izračune niso vedno povsem dosledne. Zato sogovornica svetuje, naj si potrošniki pred odločitvijo vzamejo dovolj časa za primerjavo vseh stroškov kredita, ne le oglaševane obrestne mere.

Pri razmišljanju o kreditu je pomembno upoštevati tudi širšo sliko – koliko vas lahko v Ljubljani dejansko stanejo najem ali stanovanjski kredit.

Če seštejemo tipične stroške nakupa nepremičnine in financiranja s kreditom, lahko kupec stanovanja v vrednosti 300.000 evrov okvirno pričakuje dodatne stroške: med 200 in 500 evrov za cenitev nepremičnine, več sto evrov notarskih stroškov (odvisno od pogodbe in vrednosti nepremičnine), nekaj deset do nekaj sto evrov za vpis v zemljiško knjigo, od nekaj sto evrov letno naprej za zavarovanje nepremičnine in kreditna zavarovanja ter nekaj sto do nekaj tisoč evrov v celotni dobi kredita za bančne stroške (vodenje, odobritev, paketi).

Dodatni stroški lahko presežejo več tisoč evrov, v nekaterih primerih pa tudi bistveno več, če so vključena še zavarovanja in bančni paketi. Treba pa je upoštevati še stroške samega lastništva nepremičnine – stroške vzdrževanja, zavarovanja, energetske sanacije, rezervnega sklada, morebitne davčne obremenitve in drugi stroški, kar pomeni, da stanovanjski kredit predstavlja le del finančnega izračuna pri nakupu nepremičnine.

Medtem ko obrestna mera ostaja ključen dejavnik, dejanski stroški vključujejo še vrsto dodatnih postavk, ki lahko bistveno vplivajo na končno odločitev kupca. Zato strokovnjaki svetujejo, da se kreditojemalci ne odločajo zgolj na podlagi najnižje obrestne mere, temveč primerjajo celoten strošek financiranja – od EOM do dodatnih pogojev in dolgoročnih obveznosti.

V NLB so poudarili, da je končna obrestna mera odvisna od več dejavnikov – od bonitete stranke, vrste zavarovanja, do obsega preteklega in prihodnjega poslovanja z banko ter zelenega financiranja. Objavljene oziroma oglaševane obrestne mere in informativni izračuni na spletu so zgolj izhodišče, medtem ko se individualna ponudba lahko precej razlikuje. Strankam zato priporočajo osebni posvet v banki, saj šele ta pokaže dejanske pogoje financiranja.

V OTP banki so izpostavili, da je poleg obrestne mere treba upoštevati tudi stroške odobritve kredita, vodenja računa, vodenja kredita in zavarovanja (denimo cenitev in vpis hipoteke). Komitentom ne računajo stroškov odobritve in vodenja kredita, pri nekomitentih pa lahko strošek vodenja transakcijskega računa v 25 letih nanese tudi okoli 930 evrov. Strošek zavarovanja kredita (cenitev, vpis hipoteke in drugo) je odvisen od vrednosti nepremičnine in ga krije kreditojemalec sam. Sprememba pogojev kreditne pogodbe (na primer sprememba zavarovanja ali obrestne mere) se zaračuna v višini 1,80 odstotka od stanja dolga oziroma najmanj 100 evrov in največ 520 evrov. Pri delnem ali celotnem predčasnem odplačilu kredita pa stranka nima dodatnih stroškov.

V Intesa Sanpaolo Bank so podali konkreten izračun: pri kreditu v višini 200.000 evrov za 25 let lahko dodatni stroški brez obresti znašajo približno 2.878 evrov. V znesek so vključeni mesečni stroški vodenja kredita, transakcijskega računa in kartičnega poslovanja ter enkratna cenitev nepremičnine. Niso pa vključeni notarski stroški, vpis v zemljiško knjigo in stroški zavarovanja nepremičnine, ki se razlikujejo glede na posamezen primer. Opozorili so še, da lahko ob neizpolnjevanju pogojev, kot je prenos plače, obrestna mera naraste za približno eno odstotno točko. Dodali so, da so mogoči tudi stroški spremembe kreditne pogodbe: za spremembe na željo stranke znaša strošek dodatka h kreditni pogodbi za nepremičninski kredit 400 evrov, za potrošniški kredit pa 100 evrov. Pri reprogramu ali moratoriju zaradi nezmožnosti odplačevanja kredita strošek znaša 150 evrov pri nepremičninskih in 60 evrov pri potrošniških kreditih. Pri predčasnem poplačilu kredita s fiksno obrestno mero stroške obračunajo skladno z zakonodajo.

V UniCredit Banki Slovenija so navedli, da so dodatni stroški pri kreditu 200.000 evrov za 25 let vključeni v EOM ter zajemajo vodenje kredita (3,20 evra mesečno), vodenje TRR (4,90 evra mesečno) in cenitev (280 evrov), kar skupaj znaša 2.706,80 evra. Če je vključeno življenjsko zavarovanje, je treba plačevati dodatnih 68,80 evra mesečno, skupni stroški v celotni odplačilni dobi pa tako znašajo 23.278 evrov. Razlika v obrestni meri med komitentom in nekomitentom znaša približno eno odstotno točko, kar pomeni okoli 113 evrov višji mesečni obrok pri navedenem primeru. Strošek aneksa (na primer moratorij, sprememba ročnosti ali zavarovanja) znaša 300 evrov. Predčasno odplačilo lahko doseže do odstotek glavnice (ob izpolnjenih pogojih), znižanje obrestne mere pa 0,5 odstotka od preostanka glavnice (najmanj 300 evrov in največ 700 evrov). Pri nekaterih spremembah je potreben tudi notarski zapis, kar pomeni dodatne notarske stroške.

V Sparkasse so pojasnili, da so v EOM vključeni vsi stroški, ki vplivajo na kredit, razen notarskih stroškov in zavarovanja nepremičnine. Strošek odobritve se giblje med 690 in 1.100 evri, odvisno od vrste zavarovanja. Vodenje kredita je brezplačno, strošek TRR pa je odvisen od paketa in je lahko tudi brezplačen. Pri kreditu 200.000 evrov za 25 let se lahko strošek TRR med strankami bistveno razlikuje glede na izbrani paket. Obrestna mera je lahko za 0,5 odstotne točke višja, če stranka ne prenese plače na banko, kar pri variabilnem kreditu 200.000 evrov za 25 let pomeni približno 55 evrov višji mesečni obrok. Stroški sprememb kreditne pogodbe znašajo med 100 in 350 evrov, odvisno od vrste spremembe, predčasno odplačilo pa je pri novejših kreditih s spremenljivo obrestno mero praviloma brezplačno, pri fiksnih pa lahko znaša do odstotek glavnice.

V Deželni banki Slovenije so poudarili, da se izhodiščna obrestna mera lahko zniža za največ 0,25 odstotne točke, če stranka koristi dodatne bančne storitve. Vse odločitve so prostovoljne. Dodatni stroški, ki niso vključeni v EOM, so predvsem zunanji stroški (notarski stroški, zavarovanje nepremičnine in zemljiškoknjižne takse), njihova višina pa je odvisna od ponudnikov in vrste storitev. Stroški sprememb kreditne pogodbe se obračunavajo po ceniku banke, konkretni zneski pa so odvisni od posameznega primera.