Število razvez zakonske zveze v Sloveniji iz leta v leto narašča, hkrati pa se marsikdaj zaplete, še posebej okoli stanovanja ali hiše. Spori v zvezi s tem so lahko izjemno naporni, zato je dobro, da imamo nekatere stvari razčiščene že prej. 

Kako naj par pristopi h gradnji ali k nakupu hiše?

Najprej se morata zakonca dogovoriti, s katerim premoženjem bosta pristopila k nakupu hiše: s skupnim premoženjem (kredit) ali posebnim premoženjem (darila sorodnikov, zapuščina, prodaja nepremičnin, ki so posebno premoženje enega zakonca).

V kolikor partnerja drug drugemu zaupata in se dejansko odločita za skupno premoženje (nakup nepremičnine s kreditom in s prihranki iz naslova plač), je najbolje, da kupita parcelo oziroma nepremičnino tako, da se vpišeta v zemljiško knjigo kot solastnika vsak do polovice deleža. 

Zakonca kupita stanovanje kot skupno premoženje tako, da sta solastnika vsak do deleža polovice tega stanovanja, kar pomeni, da kupita to stanovanje s kreditom in s prihranki iz naslova plač.

Če zakonca kupita stanovanje s kreditom ...

Kredit je skupno premoženje obeh zakoncev po pravni domnevi po enakih deležih, tudi če ga odplačuje le eden od zakoncev.

V kolikor se zakonca razvežeta ali razpade zunajzakonska skupnost in zakonca s tožbo ali sporazumno želita razdeliti skupno premoženje, se ta nepremičnina, ki je skupno premoženje, ali proda ali pa en zakonec izplača drugega zakonca oz. en zunajzakonski partner izplača drugega zunajzakonskega partnerja. Še vedno pa lahko ta nepremičnina ostane skupno premoženje.

Če je lastnik parcele, na kateri stoji hiša, eden od zakoncev, kar je vpisano tudi v zemljiško knjigo, kaj se zgodi v primeru razhoda?

V kolikor je bila parcela kupljena v času trajanja zakonske zveze oz. zunajzakonske zveze  (torej je pridobljena z delom ali je odplačana v času trajanja zakonske zveze ali zunajzakonske skupnosti – kredit) in če je bila tudi stavba zgrajena na tej parceli oziroma nepremičnini v času trajanja zunajzakonske zveze  oz. zakonske zveze (torej je pridobljena z delom ali odplačno v času trajanja zakonske zveze ali zunajzakonske skupnosti – kredit), potem je ta nepremičnina oziroma parcela in tudi stavba na tej parceli skupno premoženje obeh zakoncev. 

Po razvezi zakonske zveze oz. po razpadu zunajzakonske skupnosti potem drugi zakonec, ki ni vpisan v zemljiško knjigo, vloži tožbo za ugotovitev deležev v skupnem premoženju. Kasneje mora ali lahko eden od zakoncev vloži predlog v nepravdnem postopku zaradi razdelitve solastnine. V tem nepravdnem postopku sodni izvedenec in cenilec gradbene stroke ugotovi, ali je ta nepremičnina deljiva in kolikšna je vrednost nepremičnine. V skladu s Stvarnopravnim zakonikom se primarno nepremičnina fizično deli (solastnik dobi v naravi tisti del nepremičnine, za katerega izkaže upravičen interes) in če fizična delitev nepremičnine v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se nepremičnina proda in se razdeli kupnina (civilna delitev).

Kaj pa, če je lastnik hiše eden od zakoncev, na primer mož, koliko pripada ženi in kaj se upošteva glede vlaganja ali obnavljanja hiše? 

Če je hiša zgrajena že do časa sklenitve zakonske zveze oz. do začetka trajanja zunajzakonske zveze (posebno premoženje moža), potem lahko žena oz. zunajzakonska partnerka zahteva s tožbo iz naslova neupravičene obogatitve vlaganja zmanjšanja z amortizacijo.

Kako se preveri, kdo je vlagal in koliko denarja je bilo porabljenega v tem primeru?

Dokazno breme je na ženi, ki bo morala z listinami, izjavami prič in ostalimi dokazi ter običajno s strani sodišča postavljenim izvedencem in cenilcem gradbene stroke dokazovati vlaganja in koliko znašajo. 

Seveda pa so tudi vlaganja skupno premoženje, če so bila pridobljena z delom ali odplačno v času trajanja zakonske zveze oz. zunajzakonske zveze (na primer, če sta zakonca vzela kredit za obnovo kopalnice, polaganje ploščic in polaganje parketa).

Kako je v primeru darilne pogodbe, na primer če žena deduje po starih starših hišo v času zakonske zveze. Komu po ločitvi pripada premoženje?

Žena je po darilni pogodbi neodplačno kot posebno premoženje podedovala hišo. Premoženje, pridobljeno neodplačno, torej po darilni pogodbi, je posebno premoženje žene in ne skupno premoženje. 

V tem primeru potem po razvezi zakonske skupnosti ta hiša pripada ženi kot posebno premoženje. 

Mož lahko po razvezi zakonske zveze zahteva s tožbo iz naslova neupravičene obogatitve vlaganja, zmanjšanega z amortizacijo.

Vprašanje je, iz katerega vira so bila ta vlaganja plačana, ali iz posebnega premoženja moža (npr. iz zapuščine njegove mame) ali ta vlaganja izvirajo iz skupnega premoženja (npr. kredita).

Kaj pa pri stanovanju? Nekdo je lastnik, drug pa vlaga v pohištvo in prenovo? Kaj v tem primeru?

Tožbo iz naslova neupravičene obogatitve vlaganja, zmanjšanega z amortizacijo, zahteva drug, ki vlaga v pohištvo in prenovo.

Izvedenec ugotavlja povečanje vrednosti nepremičnine zaradi teh vlaganj.

Vlaganja v stanovanje so skupno premoženje, če so pridobljena z delom oz. odplačana. Poleg tega se vlaganja tudi amortizirajo. Na primer, pohištvo se amortizira po 10 letih. Vrednost vlaganj in s tem tudi amortizacijo gradbenih ter drugih del oceni s strani sodišča postavljeni sodni izvedenec in cenilec gradbene stroke.

Kaj pa posebno premoženje. Denar, ki ga starši dajo na primer hčeri v času zakona za izgradnjo, obnovo doma?

Posebno premoženje, ki ga je zakonec oz. zunajzakonski partner pridobil pred sklenitvijo zakonske zveze oz. med trajanjem zakonske zveze, je neodplačno. Posebno premoženje je tudi, ko starši hčeri nakažejo denar kot darilo za nakup stanovanja. Posebno premoženje je tudi premoženje, pridobljeno z dedovanjem v zapuščinskem postopku (denar, nepremičnine ...).

Ko v skupno premoženje obeh zakoncev preide posebno premoženje enega zakonca, takrat se tudi delež na skupni lastnini tega zakonca poveča.

Če na primer mož proda svoje stanovanje, ki je posebno premoženje v vrednosti 200 tisoč evrov, in skupaj s svojo ženo kupita hišo v vrednosti 600 tisoč evrov. Za kupnino 400 tisoč evrov vzameta kredit, kar predstavlja skupno premoženje obeh zakoncev. Velikost deležev na skupnem premoženju je potem, da je mož lastnik do dveh tretjin deleža nepremičnine (na račun posebnega premoženja in kredita) in do deleža ene tretjine je lastnica nepremičnine žena (na račun kredita).

Kako odkrito se je treba pogovoriti pred vstopom v tako pomemben projekt, kot je na primer nakup hiše?

Predlagam predporočno pogodbo oz. pogodbo o ureditvi medsebojnih premoženjskih razmerij. Ali pa da imata zakonca skupno premoženje po enakih deležih.