Pred vami je tako prvi sklop oziroma uvod v vodnik hipotekarnih posojil, v katerem bodo predstavljeni konkretni nasveti, ki glede na praktične izkušnje odpravljajo marsikatero dilemo kreditojemalca.

Nakup stanovanja je zaradi visokih stroškov skoraj praviloma povezan z najemom kredita. Najpogostejši obliki financiranja sta stanovanjski in hipotekarni kredit. V osnovnem hipotekarnem vodniku smo v grobem že opisali postopek najema – od odločitve za investicijo, pridobitve nepremičnine, do izbrisa hipoteke. Na katere težave pa se pri najemu hipotekarnega posojila pogosto naleti pri banki?

Koliko vi, koliko banka?

Ko razmišljate o najemu hipotekarnega posojila in njegovi višini, je smiselno sestaviti načrt financiranja nepremičnine, kjer določite višino lastnih sredstev in višino sredstev, pridobljenih z najemom hipotekarnega kredita. Pri tem se morate zavedati dejstva, da je višina hipotekarnega kredita omejena glede na kreditno sposobnost jemalca posojila, predračunske vrednosti investicije, vrednosti zastavljene nepremičnine in dobe vračila.

Je zavarovanje s hipoteko najugodneje?

Ko najemamo posojilo, je eno od bistvenih vprašanj tudi, na kakšen način posojilo zavarovati. Posojilo lahko zavarujemo na različne oblike. Najugodnejše je zavarovanje s porokom. Ker pa so zneski posojila za nakup nepremičnine praviloma visoki, je osebo (poroka), ki bo jamčila za odplačevanje vašega kredita, toliko težje najti. Kar vprašajte se, koliko sorodnikov ali prijateljev poznate, ki bi za vas brez težav nastopili kot vaš porok?

Precej dražja zavarovalna oblika je prek plačevanja zavarovalne premije, kjer riziko neodplačila posojila prevzame izbrana zavarovalnica. Za večjo atraktivnost posojila ponujajo sicer manjše obresti v obliki znižane efektivne obrestne mere (EOM), toda ta "popust" je lahko le navidezen, saj je preostanek skrit v obrokih zavarovalnih premij. Manj pogosto pa se za zavarovanje zastavijo tudi vrednostni papirji, ki pa so v času borznih pretresov za banke slaba garancija, kjer vas lahko banka v primeru drastičnega padca cen zastavljenega vrednostnega papirja pozove k dodatnemu zavarovanju oziroma vzpostavitvi prvotnega pogodbenega razmerja med vrednostjo posojila in vrednostjo papirjev.

Najbolj priljubljena oblika zavarovanja je tako hipoteka na nepremičnini, ki ste jo kupi. Seveda je možna tudi hipoteka na kateri drugi nepremičnini, ki jo ima posameznik v lasti, lahko gre tudi za hipoteko na parcelo, zemljišče itd. V preteklosti so banke odobrile posojilo tudi do 100 odstotkov vrednosti nepremičnine, ob posojilnem krču, ki se je zgodil kot posledica finančne krize, pa se je njihova previdnost povečala, saj so sedaj posojilne vrednosti v povprečju od 30 do 40 odstotkov nižje od tržne vrednosti zastavljene nepremičnine.

Papirji in stroški

Poleg običajnih stroškov, kot so stroški odobritve posojila, pribitek banke in morebitne interkalarne obresti, je treba upoštevati še morebitne stroške cenitve nepremičnine, notarskih overitev in stroške vpisa zastavne pravice v zemljiško knjigo. Če je cenitev starega stanovanja že bila opravljena s strani zunanjega sodnega ocenjevalca s potrebnim certifikatom, banka cenitev obravnava individualno. Če se s cenitvijo ne strinja, lahko pred odobritvijo pošlje svojega cenilca, seveda na vaše stroške. Naj opozorimo še na nepotrebne interkalarne obresti, s katerim banka na vas še dodatno služi, če črpate posojilo v sredini meseca. Prav zato to opravite zadnji dan v mesecu.

Dokumentacija

1) Kupoprodajna pogodba, overjena pri notarju.
2) Vloga za najem posojila, ki mora biti ožigosana s strani delodajalca, ki izplačuje vašo plačo.
3) Potrdilo delodajalca o zadnjih treh neto osnovnih plačah (brez malice in potnih stroškov).
4) Kopija pravnomočnega gradbenega dovoljenja.
5) Bančni izpisek o višini in rednosti prilivov, s pomočjo katerega vas bonitetno ocenijo (če ne prejemate dohodkov na transakcijski račun banke, na kateri zaprošate za posojilo).
6) Ažuren in originalen dokument vpisa v zemljiško knjigo, iz katerega so razvidne morebitne dodatne vknjižbe.
7) Ožigosana dokumentacija sodnega cenilca (če je zunanji in ni s strani banke), stara največ mesec dni. Če je nepremičnina novogradnja, je tržna cena znana, zato cenitev za banko ni potrebna (posledično ni tudi stroškov).

Stroški

1) Stroški odobritve, ki so ponavadi okoli 0,5 odstotka od višine najetega posojila, ni pa nujno, odvisno od politike banke (pri najemu hipotekarnega posojila v višini 60.000 evrov so stroški odobritve okoli 300 evrov).
2) Stroški cenilca (tarife se razlikujejo po regiji – na primer, cenitev 60 kvadratnega stanovanja v Grosupljem stane okoli 280 evrov, v Ljubljani bi za isto stanovanje za cenilca odšteli najmanj 320 evrov ali celo več).
3) Notarski stroški (stroški notarskega zapisa in stroški zemljiškoknjižnega predloga se gibljejo med 260 in 270 evri).
4) Sodne takse (za vknjižbo hipoteke in zaznambo neposredne izvršljivosti se plača pavšal v višini 56 evrov, toda le če je lastninska pravica že vknjižena v korist zastavitelja).
5) Stroški izbrisa v višini okoli 30 evrov (stroški izbrisa hipoteke ali tako imenovane izbrisne pobotnice na nepremičnini po poplačilu vseh obveznosti).

Če je le možno, se parom, kjer sta kreditno sposobna tako ženska kot moški, priporoča najem le enega posojila. Tako se plača le ene stroške odobritve, samo en vpis hipoteke, enkrat odvetnika in enkrat cenilca. S to potezo lahko par prihrani tudi do 1000 evrov. Nekatere banke imajo tovrstno ponudbo, ki jo imenujejo kar družinsko posojilo.

Naslednji, drugi sklop priročnika, ki ga bomo objavili po prvomajskih praznikih, bo obravnaval različne dileme, kot so: ali izbrati fiksno ali variabilno obrestno mero pri najemu hipotekarnega posojila, kje se skrivajo pasti (zaenkrat) cenejših posojil v švicarskih frankih, kako presenetiti banko z že vnaprej pripravljenimi vprašanji, kako se izogniti različnim tveganjem (po pričevanju žalostne zgodbe našega bralca) itd. Več o tem, kot rečeno, v naslednjem prispevku.