Najdražja je Ljubljana in vse dražja je tudi okolica

Najdražja je Ljubljana in vse dražja je tudi okolica

Špela Zupan
18.10.2021, 4:30
0
Cene nepremičnin dosegajo rekordne vrednosti. Najbolj iskane in tudi najdražje so kot običajno v Ljubljani, kjer povpraševanje močno presega ponudbo in kjer si običajen Slovenec s povprečnimi dohodki le stežka privošči lastno stanovanje, kaj šele hišo. Zato se ozirajo po okolici, ki pa prav tako ni poceni.

Vrednost nepremičnine je seveda odvisna od želja in ciljev kupca – nekateri si želijo živeti v urbanem, drugi v ruralnem okolju. Vsak išče sanjski dom glede na lastne potrebe, želje in življenjski slog, pri čemer seveda veliko vlogo igrajo finančne zmožnosti. Že dolgo vrsto let pa je znano, da si običajna slovenska družina v dragi Ljubljani težko kupi stanovanje in še težje hišo, medtem ko so ostali predeli Slovenije za mnoge sicer še vedno težko, a vseeno lažje dosegljivi. Najceneje je seveda v najbolj odročnih krajih, ki pa so za delovno aktivne in tiste s šoloobveznimi otroki manj zanimive in zaželene lokacije.

Razlike v cenah nepremičnin po Sloveniji so velike in se še povečujejo, ugotavljajo na Geodetski upravi Republike Slovenije (Gurs) v Letnem poročilu o trgu nepremičnin za leto 2020. Najdražje so v Ljubljani, v gorenjskih in primorskih turističnih krajih ter v okolici prestolnice, na Lavrici, v Škofljici, Brezovici, Grosupljem, Domžalah, Trzinu, Mengšu, Medvodah in Kranju. Na omenjenih območjih je vrednost v zadnjih letih tudi najbolj zrasla; znova izstopa glavno mesto, kjer je bila rast od leta 2015 rekordna in kjer so se cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah zvišale praktično za polovico. 

PREBERI ŠE
V Sloveniji je 94 odstotkov lastniških stanovanj

V Ljubljani se je zaradi hitre rasti povpraševanja tudi največ gradi in v prihodnjih letih bodo na voljo nova stanovanja, kar pa v bistvu ne pomeni, da bodo cene nižje. Povpraševanje bo namreč predvidoma še presegalo ponudbo in tako je tudi v ostalih večjih mestih, kjer se zaradi povečanih potreb tudi precej gradi. Sicer pa sta od okolice glavnega mesta bolj zaželeni severna in zahodna stran (Domžale, Kamnik, Medvode), sledijo kraji bližje Obali (Vrhnika, Postojna), medtem ko je manj povpraševanja  po nepremičninah v primerjavi s ponudbo v smeri Dolenjske (Grosuplje in južneje).

Cene so odvisne od lokacije. Cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah so na primer na območju z najvišjimi cenami več kot trikrat višje kot na območju z najnižjimi cenami, cene stanovanjskih hiš so več kot šestkrat višje, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb pa več kot tridesetkrat višje.

Cene so torej različne glede na območje in daleč najvišje so v prestolnici. Povprečna cena stanovanja na ravni države je denimo znašala 1750 evrov na kvadratni meter, v večstanovanjski stavbi v Ljubljani pa je bila lani po podatkih Gursa za skoraj 70 odstotkov višja in se je že zelo približala meji 3000 evrov na kvadratni meter. Precej visoke so tudi cene v ljubljanski severni okolici, in sicer v Domžalah, Kamniku in Medvodah (2350 evrov na kvadratni meter), nad slovenskim povprečjem in hkrati nad mejo 2000 evrov na kvadratni meter je bila lani še srednja cena stanovanj v južni ljubljanski okolici, ki vključuje tudi Grosuplje, Vrhniko in Logatec (2200 evrov na kvadratni meter). V Mariboru in Celju so bila stanovanja po Gursovi oceni lani za več kot polovico cenejša kot v Ljubljani, najcenejša pa so stanovanja v Beli krajini, Zasavju, Halozah in Prekmurju, kjer je kvadratni meter stal manj kot 1000 evrov.

Lastna nepremičnina je za mlade in mlade družine ob povprečnih dohodkih in brez pomoči staršev pogosto nedosegljiva.
Lastna nepremičnina je za mlade in mlade družine ob povprečnih dohodkih in brez pomoči staršev pogosto nedosegljiva.FOTO: Dreamstime

Tudi cene hiš so zelo različne glede na lokacijo. Srednja cena stanovanjske hiše s pripadajočim zemljiščem je leta 2020 znašala 107.000 evrov. Kot pričakovano, so bile cene znova najvišje v Ljubljani, nadpovprečne so tudi v njeni širši okolici. Povprečna pogodbena cena v glavnem mestu (290.000 evrov) je bila lani 2,7-krat višja od povprečja na ravni države, nad mejo 200.000 evrov je bila tudi povprečna cena hiše v severni okolici (205.000 evrov), razkrivajo v Gursovem poročilu. 

Iz Gursove razpredelnice je razvidno, da je bilo treba v Ljubljani odšteti 2960 evrov na kvadratni meter stanovanja, medtem ko je 195 kvadratnih metrov velika hiša stala 290.000 evrov. V severni okolici je bila cena za kvadratni meter stanovanja 2350 evrov, hiša je stala 205.000 evrov, v južni okolici je kvadratni meter stal 2220, hiša pa 180.000 evrov, na vzhodu pa je kvadratni meter stal 1550 evrov, hiša pa 150.000 evrov.

Iz Gursovega poročila je tudi razvidno, da so se v zadnjih letih močno – za skoraj 40 odstotkov – podražila tudi stanovanja v severni okolici in da je zaznavna rast cen hiš v severni, vzhodni in južni okolici Ljubljane. Večje je zanimanje za gradbena zemljišča v južni okolici Ljubljane, predvsem na račun povečanega povpraševanja po zemljiščih za gradnjo družinskih hiš, pri čemer so v Ljubljani in v severni okolici cene zazidljivih zemljišč od leta 2015 zrasle za okoli 30 odstotkov. Ravno na omenjenem območju je povpraševanje po zazidljivih zemljiščih za gradnjo stanovanjskih stavb največje in ponudba zelo omejena, rast cen pa bi bila gotovo še bistveno večja, če bi bilo na voljo več zazidljivih zemljišč na boljših lokacijah, primernih za takojšnjo gradnjo, predvidevajo na Gursu.

Cene stanovanjskih nepremičnin in zazidljivih zemljišč so že od leta 2017 daleč najvišje v Ljubljani. Praviloma so najvišje v središču in se počasi znižujejo z oddaljenostjo od centra, ugotavlja Gurs. Realizirane cene novih stanovanj so se gibale od najvišjih v centru (6800 evrov na kvadratni meter) in vila blokih na Viču (do 6000 evrov na kvadratni meter) do najnižjih v Šiški, Črnučah in Sostrem (2800 evrov na kvadratni meter). Povprečna cena novega stanovanja v Ljubljani je bila lani 3200 evrov na kvadratni meter z DDV brez upoštevanja garaž oziroma parkirnih prostorov, medtem ko je bilo leta 2020 povprečje v Sloveniji 1750 evrov na kvadratni meter.

Surs: Cene v drugem četrtletju znova višje

Naslednje preliminarno letno poročilo bodo na Gursu pripravili v novembru, ko bo tudi več znano o gibanju cen v letu 2021. Iz zadnjih razpoložljivih podatkov Statističnega urada Republike Slovenije (Surs) pa je že razvidno, da cene stanovanjskih nepremičnin še naprej rastejo. V drugem četrtletju 2021 so bile znova višje, in sicer so bile v povprečju za 4,5 odstotka dražje kot v 1. četrtletju 2021, kar je najvišja zabeležena podražitev po drugem četrtletju 2011. Cene rabljenih stanovanj in hiš so se povišale na ravni celotne Slovenije, najbolj pa spet in pričakovano v Ljubljani (za 5,4 odstotka v primerjavi s prvim četrtletjem). Malenkost so se pocenila nova stanovanja in hiše, in sicer za 0,7 odstotka, pa tudi manj so jih prodali. 

V Ljubljani je ob sicer velikem povpraševanju in visokih cenah manjša dejavnost nepremičninskega trga zaradi premajhne ponudbe in visokih cen, ugotavljajo na Gursu.
V Ljubljani je ob sicer velikem povpraševanju in visokih cenah manjša dejavnost nepremičninskega trga zaradi premajhne ponudbe in visokih cen, ugotavljajo na Gursu.FOTO: Dreamstime

Obenem je bilo v drugem četrtletju po lanskem zatišju zaradi omejitev poslovanja na nepremičninskem trgu rekordno visoko število prodaj rabljenih nepremičnin, medtem ko je bilo število prodaj novih nepremičnin najnižje po 2. četrtletju 2020. Dogajanje je bilo torej kar pestro. "Skupna vrednost vseh v drugem četrtletju 2021 prodanih stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji je bila 459 milijonov evrov, kar je za približno 162 milijonov evrov več od skupne vrednosti vseh prodaj v prvem četrtletju 2021 (297 milijonov evrov). S tem je bila dosežena tudi najvišja vrednost prodanih stanovanjskih nepremičnin, odkar statistično spremljamo vrednost prodaje," so sporočili s Sursa.

Cene so odvisne od povpraševanja in ponudbe. In v Ljubljani povpraševanje znatno presega ponudbo

Cene v okolici mestnih središč so sicer načeloma ugodnejše in padajo čim bolj se odmikamo od centra. Nižje so zaradi več okoliščin - pomembnejše vloge denimo igrajo zaželenost lokacije, pa tudi obstoječa infrastruktura in razpoložljive javne storitve. "Nepremičnina bo cenejša glede na oddaljenost od mestnih središč. Po drugi strani je jasno, da s povečevanjem povpraševanja po takšnih nepremičninah upada tudi ponudba, kar pa (dolgoročno) vpliva na višje cene," je pojasnil direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije, Boštjan Udovič.

Na cene namreč vedno vpliva predvsem obseg ponudbe in povpraševanja ali - povedano drugače - opaznejše pocenitve nepremičnin lahko pričakujemo zgolj v primeru, če bo ponudba večja od povpraševanja. "Če se bo na primer v Ljubljani povečala ponudba ali (bistveno) zmanjšalo povpraševanje, bodo lahko upadle tudi cene," je orisal, a pridal, da je omenjeno za Ljubljano malo verjetno. Enako velja za nepremičnine v okolici. "Ko v nekem okolju (katerem koli) povpraševanje preseže ponudbo, začnejo cene naraščati, in seveda obratno," je razložil. 

PREBERI ŠE
Podražitve in rekordno dolgi zamiki dobav, cene hiš pa v nebo

Da je v Ljubljani premalo stanovanj, medtem ugotavljajo tudi na IŠSP – Inštitutu za študije stanovanj in prostora in IPoP – Inštitutu za politike prostora. Njihova analiza je pokazala, da je število gospodinjstev večje od števila stanovanj, da so stanovanja prenaseljena, da je prostorski standard na prebivalca nižji kot v ostalih slovenskih krajih, da je skoraj polovica stanovanj starejših od 50 let. Sicer opažajo, da se gradi več kot v preteklih letih, a še vedno premalo in po njihovem opazovanju predvsem za bogate, saj pravni subjekti vlagajo predvsem v luksuzne nepremičnine.

Cene nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo so po Sloveniji zelo različne. Najvišje so v Ljubljani, sledijo Gorenjska, Obala in druga večja mesta, medtem ko so najnižje v Prekmurju in v Beli krajini.
Cene nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo so po Sloveniji zelo različne. Najvišje so v Ljubljani, sledijo Gorenjska, Obala in druga večja mesta, medtem ko so najnižje v Prekmurju in v Beli krajini.FOTO: Dreamstime

Več gradijo tudi stanovanjski skladi, kar pa predstavlja vlaganja v najemniška stanovanja, in v Ljubljani lahko v prihodnjih letih pričakujemo več sto novih javnih najemniških stanovanj, ki bodo rešila nekaj stanovanjskih problemov. A po ocenah direktorja Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana, Saša Rinka, bi v občini za odpravo pomanjkanja javnih najemnih neprofitnih stanovanj za prebivalce, ki sami ne morejo rešiti stanovanjskega vprašanja, potrebovali okrog 4000 stanovanjskih enot.

PREBERI ŠE
Neprofitna stanovanja: med epidemijo ni bilo večje plačilne nediscipline

Za nepremičnino moramo delati več let

Slovenci si želimo lastnih nepremičnin, lastniškega stanovanja ali hiše, kar pa je za mnoge nedosegljivo. Nepremičnine so vse dražje, ponudba je omejena. Stanovanjsko problematiko rešujemo na različne načine: s krediti, z življenjem pri starših, z najemninami, nekateri imajo srečo, da jim lahko pomagajo starši. Da pa bi si lahko s povprečnimi dohodki privoščili lastno nepremičnino, moramo delati več let, je pokazala nedavna analiza Deloitte. Več o raziskavi si lahko preberete v spodnjem članku:

PREBERI ŠE
Slovenci moramo za svoje stanovanje delati med 8 in 10 let

Si želite aktualne novice prejemati tudi na elektronski naslov? Potem se prijavite na Cekinove e-novice!

Za prikaz vsebine je potrebno omogočite piškotke družbenih omrežij. Omogoči piškotke