Novela Stanovanjskega zakona je uvedla novost – ločene fiduciarne račune za rezervni sklad vsake večstanovanjske stavbe posebej, s čimer se po opozorilih Združenja upravnikov nepremičnin višajo stroški etažnih lastnikov. "Z vidika uvajanja ločenih računov bodo stroški za etažne lastnike višji predvsem zaradi stroškov vodenja računa, ki so med bankami sicer različni, običajno pa znašajo med pet in deset evrov mesečno na račun. Strošek je za etažne lastnike večjih večstanovanjskih stavb bolj ali manj zanemarljiv, medtem ko lahko v manjših stavbah znese tudi dober evro na etažnega lastnika," je pojasnil Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami, v okviru katere deluje tudi Združenje upravnikov nepremičnin.

Stroški predvidoma ne bodo višji zgolj zaradi ločenih fiduciarnih računov. Nekoliko se utegnejo istočasno povečati pri upravnikih, če bodo imeli z upravljanjem sredstev na velikemu številu različnih fiduciarnih računov bistveno več dela. Obenem se bodo po napovedih vsaj pri nekaterih bankah povišala tudi druga nadomestila, kot so recimo prilivne in odlivne provizije, nadomestilo za direktne bremenitve ter stroški elektronske banke. Zadnja stvar, ki bo znatno vplivala na stroške etažnih lastnikov v zvezi z rezervnimi skladi, pa so ležarine oziroma negativne obresti. "Te bi nastale ne glede na spremembo zakona, je pa po našem mnenju zelo nepošteno, da morajo etažni lastniki plačevati ležarine za sredstva, ki jih ne zbirajo po lastni odločitvi, temveč jim je to zapovedala država. Obenem ne gre za sredstva posamezne fizične osebe, ampak za skupine etažnih lastnikov skupaj," je poudaril Udovič. Po njihovem mnenju bi morala biti sredstva rezervnih skladov z državno intervencijo izvzeta iz sistema ležarin oziroma negativnih obresti.

Za koliko se bodo povišali stroški etažnih lastnikov?

Težko je na splošno in v povprečju oceniti, za koliko bodo zaradi vsega naštetega višji stroški za etažne lastnike, saj je višina odvisna od več dejavnikov, denimo od velikosti stavbe, števila lastnikov stanovanj in seveda poslovne politike posamezne banke. Nedvomno pa se bodo najbolj povišali stroški vodenja fiduciarnih računov, še posebej v manjših večstanovanjskih stavbah, medtem ko utegnejo biti zaradi ležarin na slabšem zlasti lastniki stanovanj v večjih blokih. "Fiksni stroški na posameznega etažnega lastnika so namreč bistveno višji  v manjših stavbah, kjer je manj etažnih lastnikov. Po drugi strani pa je res, da bodo manjše stavbe bistveno redkeje zapadle v obveznost plačevanja ležarin, ker so pri njih zneski zbranih sredstev rezervnih skladov običajno nižji," je orisal direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Ležarine se namreč običajno gibljejo okoli pol odstotka letno od zbranih sredstev, ki presegajo 50.000 evrov, in stroški zanje bodo odvisni od višine zbranih sredstev rezervnega sklada. "Moramo pa poudariti, da imajo predvsem večje stavbe kar visoke zneske zbranih sredstev, zato utegnejo biti v teh primerih precejšnji dodatni stroški," je razložil.

Kakšna bi bila po mnenju Združenja upravnikov nepremičnin rešitev za omilitev naraščanja stroškov etažnih lastnikov?

V Združenju upravnikov nepremičnin so sicer delno zadovoljni, ker so pripravljavci zakona na njihovo pobudo ob uvedbi ločenih računov predvideli tudi možnost, da se etažni lastniki izrecno odločijo, da nočejo ločenega računa. "V takšnih primerih se sredstva zbirajo tako kot do sedaj, torej na enotnem ločenem fiduciarnem računu za več stavb skupaj, seveda s knjigovodsko ločeno evidenco za vsako stavbo. To tudi pomeni, da so stroški bistveno nižji," je razložil Udovič.

Najprej pa se morajo seveda odločiti etažni lastniki sami. "Če bi jim odprtje posebnega fiduciarnega računa predstavljalo prevelik strošek, je smiselno sprejeti sklep, da se sredstva še naprej zbirajo na enotnem ločenem fiduciarnem računu pri upravniku. To velja vsaj takrat, ko upravniku zaupajo in ko z drugimi oblikami nadzora učinkovito preprečujejo, da bi bili kakor koli oškodovani. Odpiranje ločenih fiduciarnih računov namreč samo po sebi ne preprečuje morebitnih oškodovanj, ampak je za to še vedno ključen učinkovit nadzor etažnih lastnikov," je pojasnil.

Medtem pristojnim predlagajo dodatne ukrepe, s katerimi bi dosegli, da bi lahko banke lastnikom zaračunavale zgolj minimalne stroške. Gre namreč za sredstva, ki so jih etažni lastniki dolžni zbirati na podlagi zahteve zakonodajalca, in ne po lastni volji. Država prav tako določa tudi precej stroga pravila porabe tako zbranih sredstev in etažni lastniki pogosto nimajo možnosti, da bi jih porabili, na drugi strani pa bodo zanje plačevali negativne obresti oziroma ležarine.

Po njihovem mnenju tudi ni logično, da se upošteva vrednost celotnega rezervnega sklada, čeprav gre za skupna sredstva vseh etažnih lastnikov. Rezervni skladi so sicer po njihovih ocenah odlična rešitev za zagotavljanje učinkovitega vzdrževanja večstanovanjskih stavb, vendar bi morali biti po njihovem pozivu obenem regulirani stroški, povezani z njimi. "To še posebej velja za ležarine, ki so v tem smislu najbolj absurdne in neživljenjske," je izpostavil Udovič.

Pristojnim so predlagali tudi, da bi država v okviru svojih institucij postavila v celoti ločen sistem vodenja sredstev rezervnih skladov, ki bi se vodila v okviru države, in ne pri komercialnih bankah. "Tako bi lahko država po eni strani neposredno vplivala na minimalne stroške vodenja takšnih sredstev, po drugi pa tudi s svojimi institucijami učinkoviteje preprečevala morebitne zlorabe teh sredstev. Nenazadnje bi lahko ta sredstva, ki jih je po nekaterih ocenah na državni ravni bistveno več kot 100 milijonov evrov, tudi lažje plemenitila in jih namensko vlagala v projekte energetskih in drugih obnov večstanovanjskih stavb, s čimer bi sistem gotovo še lažje dosegal svoj osnovni namen," je opisal Udovič.

Ministrstvo: Sledili smo predlogu etažnih lastnikov, predvsem s ciljem preprečevanja zlorab

Združenje upravnikov nepremičnin je že med javno razpravo ob pripravi sprememb in dopolnitev Stanovanjskega zakona ministrstvu za okolje in prostor predstavilo pomisleke o ločenih fiduciarnih računih za vodenje rezervnih skladov. Kot že zgoraj omenjeno, so predlagali, da bi država prevzela upravljanje vseh sredstev rezervnih skladov, s čimer bi lahko neposredno vplivala na nižje stroške za etažne lastnike in bi imela istočasno možnost neposrednega nadzora nad sredstvi. Po njihovem mnenju bi lahko denar etažnih lastnikov namenjala za naložbe v vzdrževanje večstanovanjskih stavb.

Opisan predlog med usklajevanjem ni bil sprejet. "Ministrstvo je sprejelo predlog etažnih lastnikov in njihovih združenj. Omenjeni so zadnjih nekaj let, še posebej pa v času priprave novele Stanovanjskega zakona, opozarjali na težave zaradi enotnih računov rezervnih skladov, ki so bili vodeni za več večstanovanjskih stavb oziroma za vse stavbe, ki jih je upravljal posamezni upravnik. Tudi stanovanjska inšpekcija nas je večkrat opozorila, da je vodenje sredstev rezervnih skladov za več stavb na enem računu netransparentno in da je praktično nemogoče nadzirati porabo," so razložili na ministrstvu za okolje in prostor.

Po njihovih navedbah se je "zaradi zlorab posameznih upravnikov – najodmevnejši je bil primer upravnika Atrij, ki pa ni bil edini – začelo zelo intenzivno razmišljati o ločenih fiduciarnih računih rezervnih skladov, ki zagotavljajo večjo varnost in transparentnost. Hkrati tudi preprečujejo prelivanje sredstev ene večstanovanjske stavbe za plačilo del vzdrževanja na drugi večstanovanjski stavbi, ki jo upravlja isti upravnik. Na problematiko so opozarjali številni etažni lastniki, saj gre za njihov denar. Več let so ga zbirali za vzdrževanje svoje stavbe, nazadnje pa so zaradi zlorab nekaterih upravnikov ostali brez sredstev," so izpostavili na ministrstvu.

Na ministrstvu torej ocenjujejo, da ločeni računi zagotavljajo večjo varnost in transparentnost, a se hkrati zavedajo, da pomenijo tudi višje stroške za etažne lastnike. "Prav zato smo uzakonili tudi možnost, da se etažni lastniki z večinskim soglasjem odločijo, da se sredstva rezervnih skladov za več večstanovanjskih stavb še naprej (tako kot doslej) vodijo na enotnem računu, upravnik pa vodi knjigovodsko evidenco za vsako stavbo posebej. Ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad za vsako večstanovanjsko stavbo posebej so torej zakonska obveza, ki zagotavlja večjo varnost in transparentnost sredstev. Etažni lastniki pa se lahko odločijo, da ne bodo uporabili določbe zakona, kar pomeni, da se zadeve ne spremenijo in da se ne povišajo stroški zaradi vodenja ločenih fiduciarnih računov. Poudarjamo pa, da se bodo za takšno možnost v večini primerov odločili etažni lastniki v večstanovanjskih objektih, ki upravnikom zaupajo in doslej niso imeli slabih izkušenj v zvezi z rezervnimi skladi," so razložili.

Novela zakona etažnim lastnikom istočasno ponuja tudi dodatno možnost nadzora nad porabo sredstev rezervnega sklada, saj lahko sklenejo, da upravnik izplačila iz rezervnega sklada ob ločenem fiduciarnem računu za stavbo izvaja le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov. Tako lahko lastniki neposredno odločajo o svojih sredstvih in hkrati izvajajo neposreden nadzor. "Glede na vse navedeno menimo, da smo z zadnjo novelo Stanovanjskega zakona ustrezno rešili problematiko vodenja rezervnih skladov," so še dodali na ministrstvu.

Si želite aktualne novice prejemati tudi na elektronski naslov? Potem se prijavite na Cekinove e-novice!