Aleš Prijon je po izobrazbi univerzitetni diplomirani arhitekt. Je pooblaščeni arhitekt in prostorski načrtovalec ter bivši predsednik Zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije. Zaposlen je bil na Urbanističnem inštitutu Slovenije, kot asistent na Fakulteti za arhitekturo, nazadnje je bil direktor družbe Prima. V zadnjih 15 letih je načrtoval projekte za pridobitev gradbenega dovoljenja, vodil izdelave lokacijskih dokumentacij in vodilnih map načrtov za pridobitev gradbenega dovoljenja. Kot odgovorni prostorski načrtovalec je vodil izdelavo prostorskih izvedbenih aktov. Kot predsednik zbornice za arhitekturo je z okoljskim ministrstvom že konstruktivno sodeloval pri sprejemanju nove prostorske in gradbene zakonodaje. Danes je državni sekretar za področje prostora in desna roka ministra Jureta Lebna. Novega ministra, ki je omilil neživljenjske učinke novega Gradbenega zakona.

Sodelovali ste pri pripravi nove gradbene zakonodaje. Predvsem prepoved vselitve v hišo brez fasade je v javnosti sprožila polemike. Kakšni so bili argumenti za in proti?

Glavni argumenti so bili, da moramo seveda kot država zasledovati cilj, da so izgrajeni objekti varni, predvsem zaradi njihovih stanovalcev.

Preveriti je treba tudi, da ni prevelikih toplotnih izgub, da je primerna kakovost bivanja, da objekt dosega pričakovano trajnost, da ne bi začel prehitro razpadati. A hkrati smo ob nastopu mandata pred slabim mesecem dni ugotovili, da je zapisan zakon delno neživljenjski, saj ne dopušča možnosti, da bi lastnik hiše v času dokončanja fasade živel v lastni hiši. Takoj smo se lotili reševanja tega izziva.

Opozarjam pa, da je zelo pomembno, da se v razumnem času gradnja tudi zaključi, vključno s fasado. Navodilo, naj inšpektorji izdajajo le opozorila brez odločb o izvršbah, je namenjeno zgolj za enodružinske hiše, ki so namenjene izključno uporabi družine investitorja, in le za omejeno obdobje, v katerem ocenjujemo, da se lahko gradnja zaključi.

Graditelj z uporabnim dovoljenjem dobi potrditev, da je z objektom vse v redu. Želja zakonodajalca je bila, da se pridobi neke vrste garancija za vse pomembne objekte, v katerih ljudje bivajo in delajo. Zato zakon uvaja spremembo, da je treba pridobiti uporabno dovoljenje tudi za enostanovanjske objekte. Poudaril bi, da ni dodatnih finančnih obremenitev, da ni treba plačevati dodatnih dokumentov, tudi da ni dodatnih načrtov.

Vsi so namreč že narejeni. Objekta tako ali tako ni moč graditi brez projekta za izvedbo, v katerem so podrobnosti, kako morajo biti položene armatura, inštalacije ... Če se objekt gradi po načrtih, investitor samo prinese mapo na upravno enoto in dobi uporabno dovoljenje. Vse morebitne manjše spremembe pa je treba dokumentirati s projektom izvedenih del, s katerim pridobi uporabno dovoljenje.

So bili v času priprave glede fasade kakšni protiargumenti?

V bistvu ne. Z zakonodajo moramo zaščititi državljane v njihovem načinu bivanja, v njihovih pravicah. Ne samo, da ima garancijo kupec nepremičnine, temveč vsak, ki uporablja objekt, ve, da je v njem varen. Strokovnjak mora tudi ob morebitnih spremembah garantirati, da je z gradnjo vse v redu, kupec, investitor, pa ne more na primer vedeti, kakšna armatura je bila vložena. Odgovornost se prenaša na strokovnjaka, ki podpiše načrt, s čimer pridobimo varnost za uporabnike.

Zakaj je fasada tako pomembna?

Razlogov je več: s fasado zagotavljate, da objekt nima pretiranih toplotnih izgub, da ima primeren prehod vlage in zraka, da v nekem smislu "diha", da ne pride do kondenzacije. Lahko se zgodi, da je zaradi prehitrega padca temperature cel zid moker. Tak ne izolira več, propada. Pozimi lahko voda na zidu celo zamrzne, stena začne pokati in propada. Sčasoma bivanje ni več varno.

Pri neometanih hišah, ki so dlje časa brez fasade, lahko vidite, kako se opeka kar sama lušči. Nekaj časa je fasada torej zgolj estetski problem, sčasoma postane tudi nosilni oziroma varnostni. Če imate votlo opeko, ki se na eni strani lušči, pač drži samo še na enem delu. Zato je pomembno, da je hiša do konca zgrajena, da opravlja svojo funkcijo, da ima svojo trajnost, da ne pride do poškodb.

Nov minister je z izdanim navodilom inšpektorjem omilil vpliv zakonodaje. Po njegovem navodilu bodo inšpektorji izdali opozorilo in dali rok za namestitev fasade. Kako bo to potekalo v praksi? Namreč za pridobitev uporabnega dovoljenja so potrebne izjave o skladnosti projektanta, nadzornika in izvajalca. Za resničnost podpisanih izjav so tudi kazensko, odškodninsko in disciplinsko odgovorni. Ali po vašem razumevanju nov režim kakor koli omogoča investitorjem vselitev v hiše pred pridobitvijo uporabnega dovoljenja? Če da, kako lahko premostijo ostale ovire - priklop na komunalno omrežje, elektriko?

Nov minister Jure Leben se je skupaj z nami v kabinetu za omilitev zakonodaje odločil, ker se zaveda, da ne moreš biti strog birokrat, ampak je treba na stvari gledati življenjsko. Zavedamo se, da je v Sloveniji tradicija samogradnje, ki je je zelo veliko, vsaj ko gre za družinske hiše. S tem ni nič narobe.

Vemo tudi, da je drugačno financiranje pri samogradnji, kot če gradi nekdo drug. Ljudje sami gradijo počasi. Ko privarčujejo denar, postavijo zidove, nato spet varčujejo za streho, zatem za okna, notranje inštalacije in omete ... Medtem je znotraj hiša primerna za vselitev, za fasado pa še ni denarja. In v končni fazi, zakaj se ne bi vselili? Objekt je njihov, zgradili so ga zase, da bi bivali v njem.

Navodilo je, da je rok za namestitev fasade eno leto. Če gre za resne socialne okoliščine, pa do tri leta. Seveda kot država vztrajamo, da vsi sčasoma namestijo tudi fasado, saj bi bilo v nasprotnem primeru lahko kaj narobe z objektom.

Vendar je enostavno neživljenjsko, da bi preprečili vselitev v hišo brez fasade. Zato je minister dal obvezno navodilo inšpekciji za določitev roka z opozorilom pred ukrepom. Vendar samo v primerih, ko gre za enostanovanjske objekte, ki jih ljudje gradijo zase, torej niso za trg ali namenjene oddajanju. To je pomembno, saj inšpekcijski ukrep pomeni prepoved vpisa v Zemljiško knjigo, tudi priključitve na omrežje. Če so lastniki samo opozorjeni, se lahko ravno tako priključijo na elektriko, komunalno omrežje.

Za priključitev na omrežja ne potrebujete uporabnega dovoljenja, ampak se morate dogovoriti z distributerji. Že v fazi izdaje gradbenega dovoljenja mora distributer tako ali tako že izdati soglasje k priključitvi. Zato ni zadržka, da vas ne bi priključili. Ovira pa je izrečen inšpekcijski ukrep, zato smo dali navodilo inšpekciji.

Tudi potrdilo o lastništvu ljudje imajo in je možen vpis v Zemljiško knjigo. Res pa je, da brez uporabnega dovoljenja ne dobite hišne številke, kar je tudi prav, saj bi šlo lahko v nasprotnem primeru za izigravanje. Prav tako je prav, da ne morete prijaviti bivališča, saj objekt dejansko nima garancije, da je res varen.

Kaj se zgodi v primeru, če se nekdo vseli v objekt brez uporabnega dovoljenja? Kakšne so kazni, globe, kdo vse je lahko kaznovan in kako?

Po zakonu lahko inšpektor odredi prepoved uporabe objekta do izdaje uporabnega dovoljenja, kar minister mili z navodilom za "družinske hiše". Po zakonu je sicer zagrožena globa, ki je odvisna, ali je prekršek storila pravna ali fizična oseba.

Z globo od 10.000 do 30.000 evrov se kaznuje za takšen prekršek pravna oseba, če se pravna oseba po predpisu, ki ureja gospodarske družbe, šteje za srednjo ali veliko gospodarsko družbo, pa v razponu od 20.000 do 60.000 evrov. Z globo od 5000 do 15.000 evrov se za prekršek iz prejšnjega odstavka kaznuje samostojni podjetnik posameznik ali posameznik, ki samostojno opravlja dejavnost.

Z globo od 2500 do 7000 evrov se za takšen prekršek kaznuje tudi odgovorna oseba pravne osebe, odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika, odgovorna oseba posameznika, ki samostojno opravlja dejavnost, ali odgovorna oseba v državnem organu ali v samoupravni lokalni skupnosti.

Z globo od 1000 do 3000 evrov se kaznuje za tak prekršek posameznik, piše v zakonu. Ampak po ministrovem navodilu ne bodo kaznovali za bivanje v "družinski hiši", v tej fazi jih ne bodo izrekali.

So se po novi zakonodaji spremenili stroški gradnje povprečne enostanovanjske stavbe?

Stroški se ne spremenijo, saj so vsi projekti že narejeni. Brez njih ne morete graditi. Po končani gradnji samo odnesete dokumentacijo na upravno enoto in ni dodatnih stroškov. Morebitne manjše spremembe je treba nujno dokumentirati, torej vrisati v prvotni načrt. Inženir takrat potrdi, da so skladne s predpisi, kar je zelo pomembno zaradi varnosti. Izjave projektanta, nadzornika in izvajalca morajo biti v vsakem primeru, saj so del gradnje in kot take ne predstavljajo dodatnega stroška.

Kakšna so morebitna nova navodila upravnim enotam? Če jih ni, zakaj ne?

Upravne enote se v bistvu s tem ne ukvarjajo. Če ne dobijo ustrezne dokumentacije, ne izdajo uporabnega dovoljenja. Navodilo inšpekcijam pa je, da državljani nimajo težav, če bivajo v hiši brez uporabnega dovoljenja, vendar le za omejeno obdobje.

Kdaj je po novi zakonodaji nujen pregled na terenu in kdo ga izvaja? Je dovolj gradbenih/občinskih inšpektorjev?

To je drugače po novi zakonodaji. Po novem ni več potrebnega terenskega ogleda soglasodajalcev, da se prihranita čas in energija vseh. Zdaj odgovorni projektant, nadzornik in izvajalec s podpisom jamčijo in odgovarjajo z licenco za skladnost gradnje. Ob predložitvi mape s potrebnimi podpisi na upravno enoto mora biti vse skladno. V nasprotnem primeru so odgovorni predmet disciplinskih in drugih postopkov, saj imajo z zakonodajo (Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti) večjo odgovornost in je večji nadzor nad njihovim delom. Zbornice imajo po novem tudi vsako leto dolžnost preveriti določen odstotek članov. Do sedaj so preverjale samo na podlagi prijav.

Kakšne druge novosti prinaša Gradbeni zakon? Predvsem, kaj vse izboljšuje? Za koliko se na primer skrajša čas pridobitve gradbenega dovoljenja v primerjavi s prej?

Na ministrstvu trenutno poteka postopek ocene tako imenovanega zakonskega trojčka - Gradbenega zakona, Zakona o urejanju prostora ter Zakona o arhitekturni in inženirski dejavnosti. Od državljanov, upravnih enot, občin, projektantov bomo dobili povratne informacije, kaj zakoni za njih pomenijo, kakšne so praktične razlike. Na tej osnovi bomo naredili izboljšave, predlagali popravke. Ampak generalno gledano smo zadovoljni z novimi zakoni. V resnici pa vedno šele praksa pokaže, kje in če je treba kaj dodati, spremeniti. Poglejva samo primer fasad.

Po mojem mnenju bomo največ pridobili z vključitvijo občine v izdajo gradbenega dovoljenja z obvezujočim mnenjem. Velika težava je, ker referenti na upravnih enotah velikokrat niso usposobljeni za presojo gradbenih načrtov, arhitekturnih načrtov za umeščanje v prostor, ker nimajo ustrezne izobrazbe. Zato prihaja do popolnoma nepotrebnih zapletov. Raje rečejo "ne" in nabere se več zavrnitev, zato lahko postopek pridobitve gradbenega dovoljenja traja kar eno leto. To je katastrofa za državljana, ki se lahko naveličan odloči, da se bo nehal ukvarjati z institucijami, da bo raje kar zgradil. In to je najslabše, kar se lahko zgodi državi. Zdaj, ko so občine povabljene, naj dajo obvezno mnenje, pa bo odpadlo veliko dvomov. Občina imajo po novi zakonodaji občinske urbaniste, ki bodo kvalificirani z licenco. Prostorski načrtovalci bodo zelo dobro razumeli gradnjo in umeščanje v prostor. Lahko bodo občini tolmačili, ali je skladno z izvirnim aktom.

Časovni prihranki bodo tudi s projektom eProstor. Gre za digitalizacijo baz podatkov, tako da lahko vsi državljani preverijo status nepremičnine, vidijo, ali so urejene meje, ali je bilo na primer na sosednji parceli vložena vloga za gradbeno dovoljenje, ali so omejitve pri gradnji ... V fazi pridobitve gradbenega dovoljenja ni treba izdelati cel kup dokumentacije, kot je bilo doslej. Trenutno še testiramo, po letu 2021 pa bo obvezno elektronsko vodenje. Vse vloge bodo šle avtomatično na vse soglasodajalce.

Prihranek časa bo tudi pri bolj zapletenih postopkih, ko bo lahko v primeru nasprotujočih mnenj upravni organ s pomočjo izvedenca odločil, da obide morebitna pretirana in preveč trdna stališča soglasodajalca. Cilj je, da sistem postane zelo "tekoč" in - kar je ključno - prijazen do uporabnika. Želimo obrniti osnovno mentaliteto nekaterih državnih uradnikov, da zaradi ali neznanja ali pomanjkanja samozavesti zavračajo zadeve. Posledica je, da se investitorji vrtijo v "neskončnih krogih". Zato zahtevamo, da morajo vsi uradniki, ki sodelujejo v gradbenih postopkih, opravljati tudi svetovalno funkcijo. Njihova dolžnost je pomagati najti rešitev investitorju. Tako kot je v razvitem svetu - če pridete v Angliji vprašat na urad, kako nekaj zgraditi, vam referent svetuje, predlaga. Pri nas pa je bila kar nekaj let praksa, da si o zapleteni situaciji niti niste upali vprašati referenta, saj se je že vnaprej vedelo, da bo to uporabil proti vam.

Zahteva ministrstva za okolje in stroke je bila, da mora biti uradnik kvalificiran, da mora imeti ustrezna znanja, če izdaja gradbena dovoljenja. Na ministrstvu za javno upravo so nasprotovali z razlago, da potrebujejo uradnike še za druge naloge. Ampak mi se ne moremo strinjati, saj gre za specifična znanja, to mora opravljati nekdo, ki res zna. To bo zagotovo eden od predlogov za izboljšave.

Sledi ocena zakonodaje in zatem najverjetneje spet spremembe. Kakšne, menite, bodo? Oziroma, katera področja so po vašem mnenju najbolj potrebna sprememb?

Po pridobitvi nekaterih povratnih informacij se že kažejo potrebe po nekaterih spremembah oziroma dopolnitvah. Namreč, šele po določenem času uporabe zakona v resničnem življenju se namreč pokažejo njegove prednosti in morebitne slabosti. Čas nove gradbene zakonodaje je relativno kratek, Gradbeni zakon se je začel uporabljati 1. junija.

Že zdaj pa vidimo, da veliko težavo za občine predstavlja strah pred morebitnimi tožbami za nazaj. Tukaj bo treba razbremeniti občinske urbaniste. Ocenjujemo, da so pri sprejemanju prostorskih aktov so tudi možne tožbe vpletenih, čeprav morda njihove zahteve niso čisto upravičene. Kar se tiče tehnike zakonov, pa so prvi vtisi zelo dobri. Ob morebitnih spremembah bomo imeli v mislih državljane, saj smo njihov servis.

Fasade v zakon ne bomo vpisali. Zakon je dal možnost ministru izdaje obveznih navodil, ki veljajo do preklica. V vsakem primeru to razumemo kot prehodno obdobje. To ne pomeni, da bodo hiše brez fasad, pričakujemo, da jih bodo lastniki namestili v roku. V Avstriji ali v Nemčiji je na primer zavarovanje nedokončane hiše desetkrat dražje. Ko pa jo želite prodati, je dvakrat nižja cena. Torej, vse je narobe, če hiša ni končana. Upamo, da bo tudi pri nas sčasoma tako, da se bomo vsi držali pravil.