Vsi kdaj sanjarimo o tem, kako lepo bi bilo imeti svojo nepremičnino in ko se nam sanje že skoraj uresničijo, imamo lahko nemalo težav, če smo pred nakupom kaj spregledali. 

Zakaj je pomembno, da ima nepremičnina ustrezno gradbeno dovoljenje in kako to lahko preverimo?

Ob nakupu nepremičnine je treba poleg zemljiškoknjižnega stanja vsekakor preveriti tudi, ali ima stavba, ki je zgrajena na zemljiški parceli, gradbeno in uporabno dovoljenje. 

V primeru, da je objekt, ki se gradi ali je zgrajen brez pravnomočnega oziroma dokončnega gradbenega dovoljenja ali v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, gre za nelegalni objekt. V primeru nakupa nelegalno zgrajenega objekta mora lastnik računati na inšpekcijski postopek, ki lahko rezultira tudi v odstranitvi celotnega objekta in vzpostavitvi prejšnjega stanja. 

Skladno z Gradbenim zakonom (GZ-1) je dolžan lastnik objekta dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja, projektno dokumentacijo izvedenih del in dokazilo o zanesljivosti objekta hraniti, dokler objekt stoji oziroma do njegove odstranitve.

V primeru večstanovanjskih stavb, ki imajo upravnika, je dolžan dokumentacijo o gradnji hraniti slednji. V kolikor gre za novejše stavbe, se lahko obstoj gradbenega in uporabnega dovoljenja preveri na prostorskem informacijskem sistemu, sicer pa pri upravni enoti.

V kolikor je zoper lastnika nezakonitega objekta že v teku inšpekcijski postopek in je bila izrečena katera od zakonsko predvidenih posebnih prepovedi (npr. prepoved prometa z objektom oziroma z zemljiščem, na katerem je objekt), se navedeno dejstvo zaznamuje tudi v zemljiški knjigi. Slednje je dolžan preveriti tudi notar pred vložitvijo predloga za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo in v primeru ugotovljene zaznambe posebne prepovedi stranko opozoriti ter izvedbo dejanja (razen v zakonsko določenih izjemah) odkloniti.

Kaj storiti, če ga nima?

Gradbeni zakon poleg urejanja pravnega stanja nedovoljenega objekta po rednih postopkih omogoča tudi legalizacijo objekta ali dela objekta, rekonstrukcije ali spremembo namembnosti objekta z odločbo o legalizaciji objekta ali dovoljenjem za objekt daljšega obstoja. 

Postopek legalizacije lahko vodijo vsi, ki imajo pooblastilo za projektiranje po zakonu, predvsem pooblaščeni arhitekti in pooblaščeni inženirji gradbeništva. Postopek legalizacije se prične z vložitvijo zahteve za izdajo odločbe o legalizaciji. 

Za objekt brez gradbenega dovoljenja, ki od 1. januarja 2005 obstaja v bistveno enakem obsegu in bistveno enake namembnosti, pa lahko investitor, lastnik ali imetnik stavbne pravice zahteva izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja. Dovoljenje za objekt daljšega obstoja se ne izda, če gre za nevaren objekt, za katerega je bil izrečen inšpekcijski ukrep. Nevaren objekt je objekt, ki ne izpolnjuje bistvenih zahtev Gradbenega zakona in neposredno ogroža zdravje in življenje ljudi, premoženje večje vrednosti, promet ali sosednje objekte. 

In če ga nepremičnina ima, a dejansko stanje ni v skladu z gradbenim dovoljenjem? Kaj v tem primeru? 

V takšnih primerih gre za neskladni objekt (objekt, ki ima pravnomočno oziroma dokončno gradbeno dovoljenje, vendar se gradi ali je zgrajen v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, tako da ga je gradbeno-tehnično mogoče uskladiti z gradbenim dovoljenjem) ali za neskladno uporabo objekta (uporaba objekta ali dela objekta brez uporabnega dovoljenja v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem ali v nasprotju z uporabnim dovoljenjem). 

Če gre za odstopanja, ki so sicer skladna s prostorskim aktom, se lahko pridobi spremenjeno gradbeno dovoljenje. Možen je tudi postopek legalizacije ali sprememba namembnosti. Izbira postopka je odvisna od vsakokratnih okoliščin gradnje in uporabe objekta. 

Ali je bolje odstopiti od nakupa in v kakšnih primerih?

Zagotovo je najvarneje kupiti objekt, ki ima tako gradbeno kot tudi uporabno dovoljenje. V primeru, da se kupci (običajno iz razloga nižje cene) vseeno odločijo za nakup nepremičnine, za katero gradbeno in uporabno dovoljenje nista izkazana, pa vsekakor priporočam, da se obrnejo na izkušenega strokovnjaka, ki jim bo znal realno predstaviti nadaljnje možnosti. V kolikor gre na primer za objekt, ki je zgrajen pred 31. 12. 1967, so postopki bistveno enostavnejši, kot v primeru novogradnje, katere nakup brez ustreznih dovoljenj vsekakor odsvetujem, pravi odvetnica Katarina Čeč Labernik. 

Kako dolgotrajni so takšni postopki in kakšni so stroški? (na to vprašanje odgovarja arhitektka Sara Zorzut, ki ima veliko izkušenj s konkretnimi postopki legalizacije) 

Trajanje postopkov je odvisno od konkretnih okoliščin posameznega primera. Treba je računati vsaj na tri do štiri mesece za ureditev evidentacije, pridobitev aero posnetka in ostale potrebne dokumentacije. Dolžina celotnega postopka je odvisna od (zasedenosti) posamezne upravne enote, običajno pa postopek traja vsaj pol leta. 

Stroški so odvisni od vrste postopka, zahtevnosti objekta in morebitnih že vplačanih prispevkov in nadomestil. V grobem jih delimo na stroške priprave in izdelave dokumentacije (evidentacija objekta, dokazila o obstoju, načrti) in druge stroške (upravne takse, komunalni prispevek, nadomestilo za uzurpacijo in degradacijo). Slednji lahko znašajo od nekaj tisoč do nekaj 10 tisoč evrov. 

Pomembno je omeniti, da pridobitev gradbenega dovoljenja ni vedno mogoča za vsak objekt in da je treba včasih računati tudi s stroški vzpostavitve stanja, ki bo skladno s prostorskimi akti in tehničnimi zahtevami.