Ne le visoke cene, nakup nepremičnine lahko zagrenijo tudi nekvalitetna gradnja in skrite napake, ki lahko novopečenim lastnikom povzročijo dodatne stroške in frustracije. Strokovnjaki zato svetujejo, da se je treba pred nakupom nujno posvetovati z arhitekti, inženirji in pravniki, saj se le tako izognemo neželenim pastem.
Kakovost gradnje je na prvem mestu, kljub temu pa lahko na trgu naletite na nepremičnine, ki ne ustrezajo osnovnim standardom. Potrošniki so pri nakupu pogosto neinformirani o svojih pravicah in obveznostih, kar dodatno otežuje situacijo.
Arhitektka Matea Mađaroš je za hrvaško spletno stran net.hr spregovorila prav o tej težavi. Pojasnila je, na kaj moramo biti pozorni pred nakupom nepremičnine, kako prepoznati morebitne težave in kakovostno gradnjo ter kako oceniti realno vrednost stanovanja. Pogovor, ki ga je z arhitektko opravila novinarka net.hr Pola Križevac, objavljamo v celoti, saj je poln koristnih nasvetov.
Kateri so najpomembnejši dejavniki, ki jih je treba upoštevati pri izbiri stanovanja?
Najpomembnejši dejavniki pri izbiri stanovanja se razlikujejo glede na osebne preference uporabnikov, ki kupujejo stanovanje. Zato je zaželeno, da pred izbiro stanovanja razmislimo o svojih življenjskih potrebah in navadah, kar lahko storimo skozi kratke prizore bivanja. Na primer, ko v stanovanje prinesemo veliko hrane, ali je kuhinja blizu ali daleč od vhoda, ali obstajajo prostori za shranjevanje, v kakšnem vrstnem redu uporabljamo kuhinjo, ko kuhamo, ali je vhod naravno osvetljen in dovolj velik, da se lahko tam preoblečemo, ali nam je všeč, da se prebujamo z vzhajajočim soncem ali se pred njim zaščitimo, ali želimo bolj ali manj osvetljene glavne bivalne prostore, ali imamo v stanovanju dovolj prostora za shranjevanje in tako dalje.
Odgovori na takšna in podobna vprašanja nam bodo orisali želeni življenjski prostor, ki je za nas najbolj primeren. Poleg tega obstajajo splošne smernice, ki zagotavljajo udobje bivanja ne glede na želje uporabnika in te so: orientacija stanovanja in glavnih bivalnih prostorov dnevne sobe in jedilnice proti jugu, funkcionalna prostorska razporeditev in tlorisna fleksibilnost (prostorne predelne stene so večinoma nenosilne), kakovostna gradnja, vgrajeno pohištvo (iz masivnih, naravnih materialov) ter energetska učinkovitost in trajnost (dobra hidro in toplotna izolacija prostora).
Kako izbrati lokacijo in stanovanje, ki bosta dolgoročno zadostila potrebam?
Najbolj zaželene lokacije, če razmišljamo dolgoročno, so tiste, ki imajo v bližini različne objekte za različne generacije. Če smo v večjem mestu, je priporočljiva bližina različne infrastrukture (tramvaj, avtobus, železniška postaja), javnih parkirišč ali parkirnih hiš, trgovin z živili, večjih zelenih površin za počitek in telesno aktivnost, otroškega igrišča, vrtca, šolo, telovadnico, mestno središče ali katero koli drugo vsebino, ki je potrebna za naše potrebe in navade.
Na kaj morate biti pozorni pri ogledu stanovanja?
Če stanovanje, ki si ga ogledujemo, zadovoljuje naše življenjske potrebe, torej odgovarja na vsa naša dosedanja vprašanja o pozitivnem bivanju, potem velja posvetiti pozornost tudi lastnostim gradbenih elementov in vgrajenih materialov. To komponento preverimo tako, da pogledamo, ali je stik med tlemi in steno raven in pravokoten vzdolž celotnega prostora, ali se tla dvigajo, ali so v stenah razpoke, iz kakšnih materialov in kakšne kvalitete je stavbno pohištvo, ali je prebita hidroizolacija okoli okna (okrog "dežuje"), ali deluje prezračevanje v kuhinji in WC-ju, ali so ploščice ali parket lepo položeni itd. Torej, v tej fazi je pomembno je paziti na urejenost in natančnost konstrukcijskih podrobnosti.
Kako med ogledom prepoznati morebitne težave s stanovanjem?
Če prodajalec nepremičnine morebitne težave uspešno prikrije (na primer s pleskanjem površin, kjer v stanovanju izstopa vlaga), je težave vizualno zelo težko opaziti, je pa mogoče razbrati določene negativne znake. Na primer, če so zneski na položnicah poleti in pozimi visoki in je treba veliko energije porabiti za ogrevanje in hlajenje, potem to pogosto kaže na nekakovostno stavbo, ki ni dobro izolirana pred zunanjimi vplivi.
Prav tako je dobro stopiti v stik s sosedi v stavbi in jih povprašati, ali imajo težave z bivalnimi prostori. Če imajo na primer puščanje vode okoli okna, slabo prezračevanje v kopalnici ali kuhinji, pojav vlage, nezadosten pritisk vode, je zelo verjetno, da se boste soočili z enakimi težavami.
Kaj preveriti v skupnih prostorih stavbe?
V skupnih prostorih stavbe je pomembno preveriti stanje čistoče, vzdrževanje stavbe in varnost. Ali so stene in tla nepoškodovani? Ali čutite neprijetne vonjave? Ali je v skupnih prostorih vlaga? Kakšna je razsvetljava na hodnikih? Kdo, kako in kako pogosto čisti objekt? Ali obstajajo varnostne kamere? Ali se vhodna vrata zapirajo in ali so protivlomna? Kako težko ali enostavno je reševanje pogostih težav stavbe (v obliki obnove, popravil itd.)? Ta vprašanja je dobro vprašati tudi sosede, ki vam bodo najbolje povedali, v kakšnem stanju je trenutno stavba.
Kakšne stene in materiali so znak dobre gradnje?
Če v objektu najdemo močnejše in dražje materiale (marmor, granit, masivni hrast, keramične ploščice), je velika verjetnost, da je gradnja in izvedba kvalitetna. Nekoliko cenejši materiali (npr. iveral, linolej, umetna masa) so lahko kakovostni, vendar je jasno, da ne zdržijo tako dolgo kot prvotno omenjeni materiali.
Kako lahko ocenimo starost stavbe in kakovost gradnje?
Starost objekta ocenjujemo glede na uporabo določenih materialov. Starejše stavbe vsebujejo bolj trdne materiale, kot sta opeka in kamen, medtem ko pri novogradnjah pogosto uporabljata beton in jeklo. Kakovostne zgradbe imajo običajno trajne zaključne materiale (npr. granit, marmor), debele stene in trdna tla (npr. hrast, teraco). Tudi arhitekturni slog lahko odda starost stavbe: stavbe, zgrajene pred letom 1980, imajo v primerjavi s sodobnimi minimalističnimi stavbami bolj vpadljiv slog. Dobro je raziskati tako investitorja kot izvajalca objekta ter njun ugled skozi prejšnje projekte in zadovoljstvo najemnikov.
Ali obstajajo posebni znaki slabe gradnje, ki bi jih morali prepoznati?
Slaba gradnja je vidno prepoznavna. Znaki slabe gradnje so: razpoke v stenah in stropih, neravna tla, slaba zvočna izolacija pred sosedi, tanka in slabo vgrajena lesena konstrukcija (okna in vrata), skozi katero lahko uhaja dež, poceni materiali (npr. plastika, laminat), slab vodni pritisk, omet, ki odpada, madeži vlage na stenah, slab odtok dežja in nekvalitetno izdelavo podrobnosti, kot so na primer neenakomerno položene ploščice, reže med parketnimi elementi, mehurčki ometa na stenah.
Kako oceniti realno vrednost stanovanja pred nakupom in na podlagi katerih dejavnikov se pogajati z lastniki nepremičnin?
Preden začnemo iskati stanovanje, je treba raziskati trg in primerjati, kakšna kvaliteta in kvadratura se ponuja za kakšno ceno. Če poznamo kvadraturo stanovanja, ki ga želimo in na kateri lokaciji, je najbolje, da pregledamo podobna stanovanja v bližini in njihove tržne vrednosti. Na podlagi teh podatkov lahko ocenimo, ali je prodajna cena skladna s povprečnimi tržnimi cenami.
Prav tako je treba preveriti bližino infrastrukture (avtobusne, tramvajske, železniške postaje), trgovine, vrtci, šole, kot tudi prihodnje načrte gradnje v okolici, saj lahko isti dejavniki povečajo vrednost stanovanja.
Prodajno ceno stanovanj določa tudi stanje in starost stavbe ter morebitna potreba po prenovi, bodisi v samem stanovanju bodisi v skupnih prostorih stavbe.
Lepo urejen prostor z jasno ločenimi spalnimi in dnevnimi prostori ter orientacijo dnevne sobe in jedilnice proti jugu z lepim razgledom ima veliko večjo vrednost kot stanovanje, ki nima enakih lastnosti.
Kakovost vzdrževanja stavbe in stanje v rezervnem skladu lahko vplivata tudi na določitev realne cene stanovanja.
Če želimo natančnejšo in strokovno oceno, lahko vedno najamemo cenilca nepremičnin, katerega informacije so nam lahko v veliko pomoč pri pogajanjih z lastniki nepremičnin.
Kako se pri nakupu stanovanja zaščititi pred goljufijami ali lažnimi podatki?
Najpomembneje je, da greste skozi celoten nakupni proces počasi in umirjeno. Pred pogajanji in nakupom je obvezen fizični ogled nepremičnine, da lahko ocenimo ali je predstavitev stanovanja realna. Prav tako je treba natančno preveriti urejenost lastniških listov in vseh potrebnih dovoljenj ter poiskati lastnika stanovanja oziroma podjetje, ki nepremičnino prodaja.
Če je le mogoče, je najbolje najeti pooblaščenega nepremičninskega agenta z dobrim ugledom, ki se lahko v našem imenu pogaja z lastniki in tako zagotovi optimalen izid. Pri nakupu nepremičnine je pomembno, da uporabljamo varne načine plačevanja, kot so deponirane storitve, in se izogibamo plačilu z gotovino.
Vse dogovore in podrobnosti prodaje zapišite, podpišite in overite pri notarju, da zaščitimo sebe in prodajalca. Za primer nepričakovanih težav se lahko dodatno zavarujemo z zavarovanjem stanovanja. Splošno pravilo je: če se ponudba zdi predobra, da bi bila resnična, je zelo verjetno res nekaj sumljivega.
Kakšne so prednosti in slabosti stanovanja v novogradnji v primerjavi s starejšo?
Novogradnja praviloma ponuja večjo tlorisno prilagodljivost, manjšo potrebo po prenovi, sodobno udobje, kot je sistem pametni dom, in gradnjo po najnovejših standardih. Vendar pa je novogradnja običajno dražja od starejših nepremičnin, in če je le-ta še v gradnji, obstaja nevarnost zamika pri dokončanju del. Tudi novogradnje pogosto sledijo minimalističnemu slogu, ki je manj pristen kot starejše zgradbe.
Po drugi strani imajo starejše zgradbe pogosto večje prostore in so zgrajene iz robustnejših in trajnejših materialov. Običajno se nahajajo v starejših delih mesta, kjer je infrastruktura dobro razvita. Osebno bi se raje odločil za starejšo stavbo, če je objekt kvalitetno grajen in ni potrebe po obsežni prenovi. To pa zato, ker so prostori v starejših stavbah bolj pristni, same stavbe pa nosijo bolj prepoznaven stil kot pogosto monotona sodobna gradnja. Če se tak prostor na dobri lokaciji prenovi, njegova vrednost običajno poskoči in pogosto preseže vrednost novogradnje na isti lokaciji.
