Zemljišča po namenski rabi v grobem delimo na stavbna, kmetijska, gozdna, vodna in druga. Kakšna so, je določeno v občinskih prostorskih aktih, in sprememba namenske rabe zemljišča je mogoča zgolj s spremembo občinskega prostorskega akta. Ob pobudi za spremembo se namreč ne odloča zgolj o pravici pobudnika, temveč se presoja javno dobro ob upoštevanju več pomembnih dejavnikov. 

Če želite spremeniti namembnost zemljišča ...

Prvi korak je preverba, kakšna namenska raba je trenutno določena za zemljišču. Podatek lahko pridobite na občini, zatem pa lahko preverite, kdaj namerava občina spremeniti, dopolniti ali prenoviti prostorski načrt. Na podlagi pridobljenih informacij lahko podate pobudo s predlogom za novo namensko rabo, ki naj bo utemeljena, obrazložena in podkrepljena z dokumentacijo. Občina jo bo uvrstila v postopke priprave prostorskega načrta, če bo ocenila, da je ustrezna – torej če je skladna s predvidenim prostorskim razvojem, so upoštevane omejitve in urbanistična merila ter so izpolnjeni določeni pogoji. 

Boste gradili? Potem spremljajte našo rubriko GRADNJA!

Postopek spremembe namembnosti zemljišča je opredeljen v področnem predpisu. Na Mestni občini Ljubljana pred pričetkom postopka, ki se uradno začne s sklepom o pripravi akta, z javnim pozivom pozovejo javnost k oddaji pobud za spremembo akta, za katerega se določi prekluzivni rok. Nato pripravijo osnutek akta, s katerim se pridobijo pogoji mnenjedajalcev, in strokovne podlage, ki so potrebne za argumentacijo odločitev. Sledi dopolnjeni osnutek, ki se ga javno razgrne in o katerem se izvede javna razprava. Na osnovi pridobljenih pripomb se pripravi predlog, ki ga po pridobitvi pozitivnih mnenj mnenjedajalcev pripravljavec predloži mestnemu ali občinskemu svetu v odločanje. 

Po pojasnilih Mestne občine Kranj se postopek sprememb in dopolnitev občinskega prostorskega načrta skladno z določili Zakona o prostorskem načrtovanju (ZPNačrt) začne s pobudami občanov in tudi občine. Vsaka mora biti strokovno pregledana in jo občina sama izloči le, če predloga ni možno umestiti v prostor, kar pomeni, da so vključene vse, ki izpolnjujejo pogoje glede skladnosti s cilji prostorskega razvoja občine, ob upoštevanju varstvenih in varovalnih omejitev v prostoru, ustreznosti z vidika urbanističnih meril in možnosti opremljanja zemljišč za gradnjo. 

Po pregledu pobud se nato izdela osnutek sprememb in dopolnitev prostorskega načrta. Gre za dokumentacijo, do katere se opredelijo nosilci urejanja prostora, ki svoje opredelitve do celotnega dokumenta zapišejo v prvem mnenju. Na podlagi prvih mnenj pa je "običajno treba pripraviti še vrsto strokovnih podlag, ki znova vplivajo na odločitve, ali gredo lahko pobude naprej v fazo dopolnjenega osnutka SD OPN, in sicer hidrološko hidravlične študije, okoljsko poročilo, predhodne arheološke raziskave, variantne rešitve, idejne zasnove posameznih območij ..." V naslednji fazi se tako vključijo in upoštevajo strokovne podlage ter se pripravi dopolnjen osnutek, ki je na vpogled javnosti na javni razgrnitvi. Takrat lahko javnost tudi poda svoje pripombe in predloge, občina jih preuči in se do njih opredeli v stališčih do pripomb. V času trajanja javne razgrnitve se hkratno izvede javna obravnava dokumenta in prvo branje na občinskem svetu, v nadaljevanju pa je treba na dokument pridobiti še druga mnenja nosilcev urejanja prostora in ga po potrebi z njimi usklajevati v določenih točkah. Ko je dokument usklajen in so pridobljena pozitivna mnenja nosilcev urejanja prostora, se sprejme na občinskem svetu in nato objavi v Uradnem listu, so opisali na MO Kranj. 

Na Mestni občini Novo mesto so dodatno pojasnili, da Zakon o urejanju prostora določa, "da občinski prostorski načrt poleg namenske rabe zemljišč določa tudi prostorske izvedbene pogoje, vključno z morebitno obveznostjo izvedbe projektnega natečaja, poselitvena območja, območja za dolgoročni razvoj naselij, območja, za katera se pripravijo OPPN, usmeritve in pogoje za njihovo pripravo vključno z morebitno obveznostjo izvedbe projektnega natečaja, prostorske izvedbene pogoje za izvajanje posegov v prostor, območja prenove, javne površine, komunalno opremo in drugo gospodarsko javno infrastrukturo in oskrbna območja, na katerih sta oziroma bosta zagotovljena priključevanje in uporaba posamezne vrste gospodarske javne infrastrukture". 

Vsebina prostorskega načrta torej ni samo namenska raba in obravnava prejetih pobud, ampak tudi drugo ključno in pomembno, kot so varstva okolja, narave, voda, kulturne dediščine, kmetijskih zemljišč, mineralnih surovin, obrambe in zaščite, javnih cest, javnih železnic, oskrbe z energijo, komunikacijami in številnimi drugimi. Na MO Novo mesto opažajo, da so postopki čedalje bolj zapleteni zaradi vsega zgoraj nanizanega, tehtanja javnega in zasebnega interesa ter presoje posegov v zasebno lastnino. Spremembe prav tako praviloma temeljijo na ugotovitvah glede demografskih trendov, potreb po stanovanjih, razvoju gospodarskih in negospodarskih dejavnosti in varstvu okolja. Ker posamične pobude nikoli ni mogoče tehtati ločeno od drugih, se pobude zbirajo daljše obdobje in obravnavajo v enovitem postopku sprememb. 

Zakaj postopki trajajo več let? 

Postopki posledično trajajo več let. V Novem mestu je bila največja sprememba namembnosti zemljišč ob sprejemu prostorskega načrta v decembru 2009. Priprava prostorskega akta se je pričela v letu 2004, v postopku so bile obravnavane pobude prejete do 15. julija 2007. Druga večja sprememba je bila sprejeta v juliju letos, priprava je pričela v letu 2015, v postopku so bile obravnavane pobude, prejete do 31. decembra 2019. Statistika obeh večjih sprememb kaže, da priprava prostorskega načrta od odločitve o pripravi do sprejema na občinskem svetu traja pet do sedem let, medtem ko traja približno dve leti sam postopek formalne priprave po dnevu, ko je zaključen rok za obravnavo pobud. 

Trajanje je odvisno od števila in narave pobud, ki so vključene v postopek, ter od več dejavnikov, denimo ali so pobude na območjih z varovalnimi in varstvenimi režimi, ali nosilci urejanja prostora zahtevajo izdelavo dodatnih strokovnih podlag in ali je za postopek sprememb ter dopolnitev zahtevan postopek celostne presoje vplivov na okolje. Tudi zato so postopki sprememb in dopolnitev v občinah različni in tudi časovnice niso enake; V MO Ljubljana recimo potekajo približno tri leta in tudi v MO Kranj več let. 

Kakšni so stroški? 

Stroški pobudnikov so odvisni od takse za pobude za spremembo namenske rabe, ki jo ima predpisano občina, na območju katere se nahaja pobuda, ki se glede na določila zakona lahko giblje v razponu od 50 do 300 evrov. Plačilo takse pa nikakor ne zagotavlja, da bo sprememba odobrena. Odločanje je namreč strokovno opravilo, ki poleg vsega zgoraj navedenega vključuje več drugih dejavnikov, kot so recimo položaj zemljišča, stopnja komunalne opremljenosti, dostopnost, okoljske razmere, varovanja in okoljski pogoji. Gre za uporabo opredeljenih meril za odločanje o pobudah na konkretnih lokacijah ter na podlagi prejetih mnenj, ki jih podajo posamezni nosilci urejanja prostora (pristojna ministrstva, zavodi ...) k osnutku akta, so poudarili na MO Ljubljana. 

Na MO Kranj so izpostavili, da morajo biti izpolnjeni pogoji glede skladnosti s cilji prostorskega razvoja občine, upoštevanja varstvenih in varovalnih omejitev v prostoru, ustreznosti z vidika urbanističnih meril in možnosti opremljanja zemljišč za gradnjo. Prav tako ob spremembi kmetijskega zemljišča v stavbno ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano zahteva nadomeščanje kmetijskih zemljišč. Predlagati je torej treba kompenzacijo z nepozidanim stavbnim zemljiščem, na katerem je dejanska raba kmetijska. Tovrstna zemljišča morajo biti na območjih, kjer so del kmetijskega prostora, in obenem morajo biti po velikosti in boniteti primerljiva s posegom, za katerega je predlagana sprememba namenske rabe. Plačilo odškodnine ob spremembi kmetijskega zemljišča v stavbno je skladno z Zakonom o kmetijskih zemljiščih mogoče le za načrtovane ureditve državnega pomena, so razložili. 

"V postopkih sprememb je praviloma veliko zavrnjenih pobud. V postopku spremembe namenske rabe, ki je bil zaključen v juliju 2022, je bilo zaradi neskladnosti z merili in pogoji zavrnjenih 916 pobud, kar je 44,8 odstotka vseh prejetih pobud," so izpostavili na MO Novo mesto. Državni zbor je namreč v Strategiji prostorskega razvoja Slovenije odločil, da se poselitev ne razvija razpršeno v prostoru, ampak da se nova poselitev usmerja predvsem v poselitvena območja urbanih naselij, da ima notranji razvoj naselja prednost pred širjenjem na nova območja in da se prvenstveno zagotavlja boljšo izkoriščenost in kvalitetnejšo rabo praznih in neprimerno izkoriščenih zemljišč v naselju (opuščenih ali neprimernih lokacij, industrijskih kompleksov in podobno), so obrazložili. 

Največ je pobud za spremembo v stavbno zemljišče  

Med vlogami sicer po številu prevladujejo pobude za spremembo kmetijskih in gozdnih zemljišč v stavbna za stanovanjski namen. V MO Ljubljana zberejo pobude v času opredeljenega poziva za zbiranje pobud in jih pred pričetkom postopka prejmejo približno 2000 do 3000. V MO Novo mesto je število iz leta v leto drugačno, jih pa povprečno letno prejmejo okoli 150. Na MO Kranj letno dobijo med 10 in 20 pobud za spremembo namenske rabe zemljišča; Preden začnejo nov postopek sprememb in dopolnitev prostorskega načrta, navadno občane pozovejo k predložitvi pobud in takrat je več prejetih pobud.