Glede na ogromne razlike v cenah nepremičnin med Ljubljano in npr. Prekmurjem je jasno, da ta trditev drži. A pri prodaji nepremičnine je poleg lokacije še veliko drugih dejavnikov, ki pritegnejo kupce, da so za nepremičnino pripravljeni ponuditi celo kakšen evro več ali vsaj sprejeti prvo ponujeno ceno. 

"Najbolj pritegne dobra razporeditev, prostoren balkon/loža/terasa, lep razgled in dobra skrb za nepremičnino (da je nepremičnina pospravljena, očiščena, ustrezno prezračena in da v njej ni neprijetnih vonjav). Oprema je drugotnega pomena, saj je le-to dokaj enostavno zamenjati. Če je nepremičnina obnovljena, pa je seveda precej pomembno, da je bila obnova kakovostna, z modernim pristopom," je za Cekin.si pojasnil Alen Komić iz nepremičninske agencije ABC nepremičnine. 

(Dobre) fotografije prodajajo

Med brskanjem po nepremičninskih oglasih nas pogosto najprej pritegnejo fotografije, saj se na podlagi fotografij lažje odločimo, ali si bomo vzeli čas, da si neko nepremičnino ogledamo še v živo ali ne. Čeprav so lahko fotografije zavajajoče, nam lahko vsaj malce pomagajo, da si predstavljamo, kakšna je razporeditev prostorov in v kakšnem stanju je stanovanje ali hiša. 

"Sama fotografija, tloris, posnetek ... imajo vsaj dva učinka. Najprej fotografija pritegne (ali odvrne) pozornost iskalca (zaprite pokrov straniščne školjke, smetnjakov in vrata omar, ni potrebno slikati kupa perila v kotu kopalnice, mačjega praskalnika in krame na podstrešju, dvignite žaluzije ...), v naslednjem koraku pa lahko poda veliko informacij o nepremičnini sami. Zato svetujemo, da so fotografije korektne, privlačne, a ne obdelane, raztegnjene, prikrivajoče, nerealne, saj si bo vsak potencialni interesent nepremičnino seveda ogledal in razočaranje nad povsem drugačnim stanjem od pričakovanega lahko marsikoga odvrne od nadaljnjih pogovorov s prodajalcem," je prepričana Vesna Levstek iz podjetja Nepremičnine Plus.

Na največjem nepremičninskem portalu Nepremicnine.net pravijo, da fotografije zelo pripomorejo k vidnosti oglasa. V njihovi bazi je približno 96 odstotkov oglasov za prodajo, opremljenih s fotografijami, brez pa so le okoli štirje odstotki. "Predvsem objavljajo oglase brez fotografij individualne osebe, tudi agencije, vendar se le-te načeloma potrudijo in objavijo po več fotografij nepremičnin. Pri oglasih brez slik beležimo sicer manj klikov kot pri oglasih s slikami. Še vedno pa sta cena in lokacija tista dejavnika, ki pripomoreta k večji vidnosti in hitrejši prodaji," nam je pojasnila Barbara Kuzmanovski, ki je na portalu Nepremicnine.net zadolžena za oglasno trženje.

"Fotografije so izrednega pomena pri prodaji. Kupci se odločijo za ogled nepremičnine predvsem zaradi fotografij, zato so vsi naši oglasi opremljeni s fotografijami, le redki nimajo fotografij, kar je po navadi izrecna želja lastnika (npr. da sosedje ne bi izvedeli, da se nepremičnina prodaja). Fotografije morajo biti vsekakor širokokotne (da pokrijejo večji prostor, vendar ne preveč, fotografije s t. i. fish eye objektivom niso zaželene, saj preveč izkrivljajo realno sliko nepremičnine) in svetle. Pred slikanjem je potrebno čim bolj osvetliti prostore oz. zaželeno je, da se nepremičnina slika ob lepem vremenu. Investicija v dobre fotografije se vsekakor izplača," je prepričan Komić.

Tudi Katarina Kovačič, ki se ukvarja s profesionalnim fotografiranjem nepremičnin, poudarja, da je fotografija pri odločanju kupca za nepremičnino pomemben faktor. "Če je le-ta slaba, ga lahko odvrne, da bi si nepremičnino sploh ogledal," pravi. V anketi, ki jo je njeno podjetje izvedlo med kupci, je večina odgovorila, da oglasi ne vsebujejo dovolj dobrih fotografij ter da je le-teh običajno premalo, zato ne dobijo dovolj dobre predstave o sami nepremičnini. 

In kakšna je dobra fotografija? 

"Dobra fotografija je pravilno osvetljena, ostra in prikazuje realne barve prostora. Pomembno je, da se prostor fotografira tako, da se v objektiv zajame čim več prostora. Tako se dobi boljši občutek o velikosti prostora. Ključno je tudi, da se nepremičnina najprej pripravi na fotografiranje. Če je prostor razmetan, končna fotografija ne bo povsem privlačna, četudi je fotografiranje pravilno izvedeno," svetuje Kovačičeva. 

V oglasih namreč lahko pogosto zasledimo fotografije bivalnih prostorov, na katerih vidimo razmetane stvari, nepomito posodo v umivalniku ali celo kakšno osebo. "Neprimerne fotografije (fotografije, ki se ne nanašajo na samo nepremičnino) morajo oglaševalci odstraniti. Fotografij neurejenih prostorov, ki se nanašajo na nepremičnino, pa ne odstranjujemo," pravijo na Nepremicnine.net. 

Opažajo pa, da se oglaševalci vse bolj posvečajo kakovosti fotografij in nepremičnino fotografirajo s fotoaparatom ali za to celo najamejo profesionalnega fotografa. "Je pa pri današnji tehnologiji mogoče narediti lepe fotografije tudi z mobilnikom. Najbolj je pomembno, da se fotografija ne osredotoča preveč na pohištvo, pač pa da zajema čim več prostora in s tem omogoča dobro predstavo o razporeditvi in prostornosti," je dodala Kuzmanovski.

Delna obnova stanovanja pred prodajo: da ali ne?

Pogosto se posamezniki pred prodajo svojega rabljenega stanovanja ali hiše sprašujejo, ali bodo več iztržili, če bodo vsaj za silo obnovili najbolj pereče dele nepremičnine. Pa se pred prodajo stanovanja ali hiše splača zamenjati oz. obnoviti kopalnico, kuhinjo ali npr. tla? 

"Praviloma večje investicije v nepremičnine pred prodajo niso zaželene, saj je takšno investicijo težko povrniti ob prodaji na račun višje cene. Smotrno je, da se nepremičnina dobro očisti, prebeli in se morebiti odstrani starejša in neugledna oprema," meni Alen Komić iz nepremičninske agencije ABC nepremičnine. 

Za hitro in učinkovito prodajo po najboljši ceni je dobro, da je nepremičnina pripravljena za prodajo. "Velika vlaganja navadno niso potrebna, so pa lahko majhna tista, ki naredijo veliko razliko v realizirani ceni, saj vplivajo na občutek urejenosti," pa pravi Levstekova.

Vendar pa je prvi vtis pomemben in urejen videz nepremičnine močno izboljša možnosti prodaje. Če je del ograje polomljen ali potrebuje osvežitev barve, je dobro, da to pred prodajo uredite. Vse, kar visi ali je v napoto in bi lahko kupca odvrnilo od prodaje, je dobro, da popravite ali odstranite. Veliko razliko lahko naredi že menjava predpražnika, še posebej če je trenutni predpražnik že zelo obrabljen. 

"Vsekakor je med prvimi nasveti za pripravo nepremičnine urejenost – prodajalec naj odstrani kramo iz dvorišča, izpod stopnic in iz nepremičnine same, pokosi travo in uredi živo mejo, privijači razrahljane kljuke, namaže škripajoča vrata, odstrani morebitne vire neprijetnih vonjav ... Beljenje sten naj osveži prostor, nikakor pa ni na mestu nasvet, da bi z nanašanjem barve želeli prikriti plesen ali druge napake nepremičnine. Torej, z urejanjem želimo poudariti prednosti, priklicati občutek prijetnega bivanja potencialnega kupca in novega stanovalca v nepremičnini. Zato posrednik navadno svetuje tudi, da se iz nepremičnine odstranijo pretirano osebni poudarki prodajalca (otroške risbice vnukov po celi steni hodnika, osebne zbirke predmetov, npr. vrtni palčki, porcelanaste lutke, spominki s potovanj ..., slika z žalnim trakom pokojnega lastnika podedovane nepremičnine ...), ki bi zmotili predstavo o možnosti prijetnega bivanja novega lastnika," poudarja Levstekova.

'Staging' nepremičnin pri nas še ni praksa

V tujini je pogost tudi t. i. "staging" oz. ureditev prostorov za prodajo. Pogosto prodajalci za to najamejo notranjega oblikovalca, ki v prostor postavi lepo pohištvo in dekoracijo, da s tem bolj pritegne kupca. Tovrstna praksa je običajna predvsem za novejše nepremičnine, hiše na ključ, pa tudi za bolj luksuzna stanovanja. Pogosto nato stranki ponudijo, da vso notranjo opremo tudi odkupi. Redkeje na tak način prodajajo rabljene nepremičnine, čeprav se dogaja tudi to, predvsem kadar je nepremičnina pred prodajo prazna oz. ji želijo dvigniti vrednost.

"Home staging je v tujini zares priljubljena strategija priprave nepremičnine za prodajo, ki pa se (kolikor mi je poznano) v Sloveniji kljub nekaterim poskusom ni uveljavil v obliki profesionalne storitve. Z razvojem spleta, digitalne fotografije in ostalih načinov predstavitve nepremičnin (3D-posnetki, kratki filmi ...) lahko prodajalci primerjajo in vidijo, da so stanovanja lahko pripravljena bolj ali manj prijetno, in tudi sami spoznavajo prednost (tudi) vizualno privlačnejše nepremičnine," pravi Levstekova.

"Pri nas, še posebej pri rabljenih nepremičninah, nimamo prakse, da bi prodajalci/agencije na takšen način opremljali stanovanja. Prav tako je marsikdo mnenja, če se stanovanje opremi, da je le-to videti manjše oz. manj prostorno. To poznamo zgolj pri novogradnjah, kjer investitor opremi enega ali nekaj stanovanj in ta veljajo kot "vzorčna" stanovanja za kupce, ki prihajajo na oglede. Ta stanovanja se praviloma prodajo potem kot zadnja brez ali z opremo," je pojasnil Komić iz nepremičninske agencije ABC nepremičnine. 

Tudi Kovačičeva pravi, da tovrstnega "staginga" pri nas še ni zasledila v smislu, da se prazen prostor opremi samo za slikanje ali za namen ogleda nepremičnine. "Že to je redkost, da je nepremičnina pospravljena oz. pripravljena za slikanje. Pri nas je bolj v praksi, da investitor sodeluje z arhitektom oz. oblikovalcem od samega začetka novogradnje ali pri renovaciji nepremičnine, in ko je projekt končan (in opremljen) ter pripravljen za prodajo/najem, nas potem kontaktirajo za fotografiranje. Za prazne prostore ponavadi naročnikom izdelamo vizualizacije oz. renderje prostora, ki jih uporabijo za oglaševanje nepremičnine," pravi. 

Še nekaj napotkov za uspešno prodajo nepremičnine

Papirologija: še preden se lotite prodaje, je pomembno, da najprej pregledate, pripravite in uredite pravno stanje nepremičnine, svetuje Levstekova. Torej, preverite stanje v zemljiški knjigi, preverite, ali so izbrisana zastarela bremena, seznanite se z morebitnimi predkupnimi upravičenji, uredite meje in stanje v katastru, uskladite kvadraturo, pripravite gradbeno dokumentacijo (če gre za hišo), izdelajte energetsko izkaznico ipd. 

Selitev: druga stvar, ki je morda očitna, vendar pa je lahko ključna pri uspešni prodaji nepremičnine. Prepričajte se, da se lahko iz nepremičnine izselite v čim krajšem času. Kupec bo v večini primerov želel nepremičnino prevzeti kmalu po nakazilu kupnine, zato si zagotovite, da boste imeli sami zagotovljeno nepremičnino, v katero se boste po prodaji preselili. 

Cena: verjetno imate že pred prodajo predstavo o tem, koliko bi radi iztržili s prodajo. Če nimate občutka, kakšno ceno lahko postavite, preverite, za koliko se prodajajo podobne nepremičnine v vaši okolici. 

Strokovnjaki predlagajo, da v oglasu navedete ceno, ki je čim bližje tisti, ki jo želite doseči ob prodaji. Pri tem ne dopustite preveč rezerve za pogajanja. "To bo prihranilo čas za pogajanja, ki so lahko včasih dolgotrajna in izčrpavajoča. Sorazmerno realna cena bo hitro pritegnila kupce in pripeljala do hitre prodaje. Nepremičnine, ki se dolgo časa oglašujejo in čakajo na najboljšega kupca oz. najboljšo ceno, večinoma dobijo v očeh potencialnih kupcev negativen predznak in sprožijo pomisleke," poudarja Kuzmanovski iz Nepremicnine.net.

Odkritost: za uspešno prodajo je pomembno tudi, da ste s potencialnimi kupci čim bolj odkriti. Navedite pomembne informacije in realne podatke, morebitnih pomanjkljivosti ne skrivajte. S tem se boste izognili razočaranjem in prihranili tako svoj čas kot čas zainteresiranih kupcev.

Posredniki: prodaja nepremičnine vam lahko 'požre' kar nekaj živcev in časa. Če časa za postavljanje oglasa in dogovarjanje za oglede nimate, lahko prodajo prepustite nepremičninskim posrednikom oz. agencijam. Pri tem pa velja pravilo 'manj je več'. "Če le ena agencija prevzame prodajo (ekskluzivo), praviloma lahko prodajalec pričakuje večjo motiviranost in angažiranost z njene strani, kot če njegovo nepremičnino trži več agencij (npr. 3 ali več)," ugotavljajo na Nepremicnine.net.