Na trgu je trenutno veliko število nepremičnin, ki čakajo na nove lastnike. Kljub temu je zelo težko najti dom svojih sanj, saj je treba paziti na številne stvari. Najprej se je treba odločiti, kaj sploh želite in pri tem upoštevati tudi želje partnerja. Nato sledi sestanek na banki, kjer boste skupaj z bančnim uslužbencem določili finančni okvir nakupa. 

Ob ogledu oglasov boste nad marsikaterim stanovanjem ali hišo navdušeni, a hitro se boste naučili, da so v resnici zadeve videti drugače. Zato se na oglede dobro pripravite. Na list papirja si zapišite za vas najpomembnejše stvari, ki jih morate ob ogledu nepremičnine preveriti, prav tako vprašanja, na katera želite dobiti odgovore. 

Na kaj morate biti pozorni, ko ste na ogledu nepremičnine?

Ko ste na ogledu stanovanja ali hiše, morate biti pozorni na vsako podrobnost. Morda gre res za čudovito nepremičnino na odlični lokaciji, a skušajte na situacijo pogledati realno. V kakšnem stanju so parket, okna, radiatorji, streha, fasada? Ali ste ob vstopu v prostor začutili nenavadne vonjave, ki kažejo na gnitje ali plesen? Ste na stenah opazili lise, ki jih je trenutni lastnik skušal prikriti z barvo? 

Morda bi bilo dobro, da na ogled povabite družinskega člana ali prijatelja, ki se bo osredotočil le na detajle. Njegova naloga naj bo iskanje napak: vlaga, plesen, gnitje, razpoke, insekti, kot so mravlje ali ščurki ... Obvezno preverite stanje pod pomivalnim koritom, umivalnikom, straniščno školjko oz. okoli vodovodnih cevi. Ali so tam madeži, smrdi, gnije?

Prav tako preverite starost električne napeljave ter vir in stroške ogrevanja. 

Če ste na ogledu novogradnje, obvezno preverite investitorja in preverite garancije, ki jih nudi. Če kupujete stanovanje v večstanovanjski stavbi, preverite upravitelja in kako so sosedi zadovoljni z njegovimi storitvami. 

Odločitev je padla - našli ste sanjsko nepremičnino, ki bo vaša

Našli ste nepremičnino, ki jo želite kupiti. Sledijo koraki, pri katerih šteje prav vsak detajl. 

1. Preverite zemljiškoknjižno stanje izbrane nepremičnine

Ali je prodajalec res tudi lastnik nepremičnine? Ali so na nepremičnini plombe? To sta le dve vprašanji, na kateri morate dobiti odgovore. 

Najprej na portalu e-prostor preverite, kako je izbrano nepremičnino ocenil GURS, ter katastrsko občino ter številko parcele oz. stavbe.

Nato iz zemljiške knjige pridobite podatke, kdo je lastnik nepremičnine. Bodite pozorni na podatek, ali so na izbrani nepremičnini določeni solastniški deleži ter ali je obremenjena s hipoteko ali služnostjo. 

Sledi preverjanje plomb na nepremičnini. Gre za vpise, ki še čakajo na vknjižbo v zemljiško knjigo. 

Pozor: vse podatke natančno preverite! V primeru spora, ki bi morda izbruhnil po nakupu nepremičnine, se namreč ne bi mogli sklicevati na to, da določenih zadev niste vedeli. Za podatke, ki so vpisani v zemljiško knjigo, se šteje, da so vsakomur znani. 

Kaj, če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo? Postopek se v tem primeru zaplete, saj je treba preveriti celotno verigo pogodb do zdajšnjega lastnika in zemljiškoknjižno stanje nepremičnine, na kateri stoji.

Možni zapleti:

Nepremičnina ima več solastnikov. V tem primeru se morajo vsi solastniki strinjati s prodajo, kar pomeni, da nastopajo kot pogodbena stranka. Če nekdo prodaja le svoj solastniški delež na nepremičnini, imajo ostali solastniki zakonsko predkupno pravico. To pomeni, da imajo pri nakupu prednost pred vami. Možno je tudi, da ima predkupno pravico kakšna tretja oseba. V tem primeru mora imeti pogodbo, ki to dokazuje in je razvidna iz zemljiške knjige. Preverite, ali so solastniki oz. tretje osebe, ki imajo predkupno pravico, dali izjavo, da te pravice ne bodo izkoristili.

Nepremičnina je obremenjena s hipoteko. Če je nepremičnina obremenjena s hipoteko ali s katero od stvarnih služnosti, se obvezno posvetujte s strokovnjakom. 

2. Podpis kupoprodajne pogodbe in plačilo are

Cena je določena in obe strani se z njo strinjata. Banka je pripravljena kreditirati nakup. Zdaj na vrsto pride kupoprodajna pogodba. 

Kupec na podlagi dogovora in pogodbe prodajalcu plača aro. Gre za zagotovilo, da bo kupec v dogovorjenem roku poplačal celotno kupnino, prodajalec pa se s sprejetjem are zaveže, da bo v dogovorjenem roku nepremičnino prodal in predal kupcu. Z aro obe strani potrdita, da je pogodba sklenjena. Obe stranki sta tako zaščiteni. 

S pogodbo greste v banko in tudi uradno zaprosite za kredit. Na dan podpisa – tik pred podpisom – še enkrat preverite zemljiško knjigo, svetujejo strokovnjaki NLB in dodajajo, da morajo biti podpisi na pogodbi notarsko overjeni. 

Po sestavljeni prodajni pogodbi je treba priskrbeti tudi potrdilo o namenski rabi zemljišča; tega se dobi na občini, h kateri spada zemljišče. Od namenske rabe nepremičnine je odvisno, ali potrebujete še kakšno soglasje, dodajajo omenjeni strokovnjaki. 

Pozor: Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, vsebovati pa mora ceno in predmet prodaje, torej natančno označitev nepremičnine. Zelo pomemben element je tudi zemljiškoknjižno dovolilo; če ta manjka v pogodbi, ga je ob vpisu v zemljiško knjigo treba ločeno priložiti.

3. Plačilo davka

Pogodba je podpisana. Zdaj je čas, da jo odnesete na davčno upravo, ki odmeri davek na promet nepremičnin.

Zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin je prodajalec, lahko pa se obe strani dogovorita drugače, a to morate zapisati v pogodbo. Davek znaša 2 odstotka od davčne osnove, ki je določena kot pogodbena vrednost nepremičnine.

Plačnik mora davek na davčnem uradu prijaviti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe. Finančna uprava v največ 30 dneh izda odločbo, zavezanec pa mora nato plačati davek v 30 dneh po vročitvi odločbe. Zelo pomembno je, da je plačan davek pogoj za overitev pogodbe pri notarju.

Če gre za novogradnjo, tega davka država ne zaračuna, saj gre za nepremičnino, od katere je bil plačan davek na dodano vrednost. Ta davek znaša 8,5 odstotka, odvede pa ga prodajalec in je vračunan v ceno.

Pozor: Šele potem ko je prodajna pogodba opremljena s potrdilom davčne uprave, da je bil davek na nepremičnine plačan, obvezno sledi notarska overitev prodajalčevega podpisa na prodajni pogodbi.

4. Vpis v zemljiško knjigo in vpis hipoteke

Kot kupec imate v rokah kupoprodajno pogodbo. A to še ne pomeni, da ste lastnik izbrane nepremičnine. Potreben je namreč še vpis v zemljiško knjigo. 

Zahtevek za vpis vložite takoj, ko imate veljavno kupoprodajno pogodbo. V primeru, da ste kupnino poravnali s hipotekarnim kreditom, bo istočasno banka vložila zahtevek za hipotekarno breme. To ste ji dovolili s podpisom kreditne pogodbe.

Za vpis v zemljiško knjigo običajno poskrbi kupec nepremičnine, pogosto pa predlog za vpis vloži že notar. 

Pozor: Že pred samim vpisom v zemljiško knjigo poskrbite za predznambo pravice v zemljiški knjigi. S tem si do trenutka prevzema nepremičnine zavarujete vrstni red lastniške pravice.

Dobro je tudi, da po vpisu v zemljiško knjigo še enkrat preverite, ali so vpisani podatki točni. 

Naslednjič: Obrestne mere, stopnja zadolženosti, porok, hipoteka ... Nekaj napotkov in pojasnil, da se ne boste v kreditni terminologiji izgubili.  

Sponzorirana vsebina