Kako do lastnega stanovanja ali hiše? To je vprašanje, ki si ga marsikdo postavlja in ki se marsikomu zdi nerešljivo. Cene nepremičnin v Sloveniji namreč še naprej rastejo. Najbolj so poskočile v Ljubljani, na Obali in v Kranjski Gori. "Cene novogradenj so se od leta 2017 pa do danes skoraj podvojile," ugotavlja Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja. Po drugi strani pa posamezniki kljub prihrankom in povprečni plači ne pridejo niti blizu visokim zneskom, ki bi jih morali odšteti za tovrstne nepremičnine. Na bankah namreč pogosto ne dobijo posojila, čeprav so ta trenutno zelo ugodna. 

Na to težavo že nekaj časa opozarjajo tudi bankirji. Kot pravi prvi mož NLB, Blaž Brodnjak, omejitve kreditiranja in zvišanje praga za kreditno sposobnost, ki jih je uvedla Banka Slovenije, razslojujejo prebivalstvo. Tako trenutno nepremičnine kupujejo predvsem tisti, ki jih niti ne potrebujejo. Tisti, ki jih, pa si jih ne morejo privoščiti oziroma se ne morejo kosati s kupci, ki stanovanja kupujejo kot naložbo. "Tipično slovensko povprečno gospodinjstvo, dva starša z dvema otrokoma in s povprečnima plačama, so zaradi odbitnih postavk za otroke kreditno nesposobni. Tudi za pralni stroj, ne samo za stanovanje. Da nekdo s povprečno plačo in enim otrokom sploh ni kreditno sposoben, je unikatno v svetu in nikjer drugje tako ne žalijo in ponižujejo svojih lastnih državljanov," je nedavno dejal za Svet na Kanalu A. 

Na Združenju Bank Slovenije (ZBS) se strinjajo z Brodnjakovo trditvijo, da poteka veliko razslojevanje kupcev nepremičnin. "Glavni razlog je v tem, da povprečna družina z dvema otrokoma in dvema povprečnima plačama lahko najame 20-letni stanovanjski kredit v višini 78.000 evrov, ob predpostavki zvišanja minimalne bruto plače za 4,9 odstotka pa bo lahko najela za cca 15.000 evrov manj kredita, in sicer le še 63.000 evrov. Glede na trenutne cene nepremičnin na trgu bi družina z nekaj prihranki za ceno od 90.000 do 120.000 evrov lahko v Ljubljani kupila garsonjero ali manjše stanovanje. Novo zgrajenega stanovanja ali hiše pa si družina z dvema povprečnima (ne minimalnima) plačama glede na trenutne razmere na trgu ne more privoščiti," so za Cekin pojasnili na ZBS. 

Za lažjo ponazoritev kreditne sposobnosti so v ZBS za Cekin pripravili izračun kreditne sposobnosti za posameznika s povprečno plačo, par s povprečnima plačama in par s povprečnima plačama ter dvema otrokoma. Izračun je  bil pripravljen na dan 6. januarja 2022. Izračunu so dodali tudi scenarij morebitnega dviga minimalne plače za januar 2022 za 4,9 odstotka iz 1024,24 EUR na 1074,43 EUR bruto in prikazali tudi, kako to vpliva na kreditno sposobnost komitentov za vse tri omenjene primere. 

Pri tem so na ZBS izpostavili tudi to, da se z daljšanjem dobe odplačevanja učinek dviga minimalne bruto plače še povečuje. "Tako da v primeru scenarija 3 in dobe odplačila kredita 20 let trenutna skupna kreditna sposobnost para s povprečno plačo po makrobonitetnih omejitvah znaša cca 78.000 evrov, ob predpostavki zvišanja minimalne bruto plače za 4,9 odstotka pa se ta zniža za cca 15.000 evrov in znaša cca 63.000 evrov," so navedli.

Kaj na to pravijo na Banki Slovenije?

Na vprašanje, ali bodo omilili ukrepe in omogočili večjo dostopnost prebivalstva do posojil, na Banki Slovenije odgovarjajo: "Zavezujoči ukrepi za področje kreditiranja prebivalstva so bili uvedeni s ciljem, da se zniža prekomerna rast potrošniških posojil in da se vzpostavijo minimalni kreditni standardi za posojila prebivalstvu. Ocenjujemo, da ukrepi dosegajo svoj namen."

Dodali so še, da je rast stanovanjskih posojil v zadnjem obdobju zelo izrazita. "Rast kreditiranja gospodinjstev, ki je oktobra dosegla 3,8 odstotka, je predvsem posledica rasti stanovanjskih posojil. Njihova medletna rast se je namreč v zadnjih mesecih močno zvišala in je oktobra znašala 8,1 odstotka, medtem ko se je medletni upad potrošniških posojil v zadnjih mesecih stabiliziral (–6,2 odstotka v oktobru)," so zapisali na Banki Slovenije. 

Pri Združenju bank pa poudarjajo, da je razlog za to padanje obrestnih mer stanovanjskih kreditov. Po podatkih Banke Slovenije so namreč povprečne obrestne mere od januarja 2020 do oktobra lani padle z 1,7 na 1,5 odstotka (spremenljive obrestne mere) oziroma z 2,1 na 1,7 odstotka (fiksne obrestne mere). 

"Dejstvo je, da makrobonitetni ukrep močno omejuje kreditiranje nekaterih skupin prebivalstva. Družine z minimalnimi do povprečnimi slovenskimi prihodki, ki predstavljajo večino vseh oziroma 70 odstotkov zaposlenih, imajo zelo nizko kreditno sposobnost. Posameznik, ki prejema minimalno plačo, se tako rekoč v banki oziroma hranilnici ne more zadolžiti. Za vsak nadaljnji evro dohodka nad minimalno plačo se lahko za anuiteto uporabi le 0,5 evra. Zato rast ugodnih stanovanjskih posojil ne pomeni nujno, da do njih dostopajo povprečni Slovenci, pač pa, da ima dostop do njih le manjša skupina nadpovprečno premožnih, ki lahko izkorišča čas rekordno nizkih obrestnih mer," poudarjajo na ZBS.

Kako je na trgu? Kdo kupuje nepremičnine?

Na Zbornici za poslovanje z nepremičninami iz dostopnih podatkov ne morejo sklepati o tem, kdo ta hip kupuje nepremičnine. "Res pa je, da nam člani poročajo, da kupci v današnjem času nepremičnine pogosto kupujejo z gotovino oziroma brez posojil. Na podlagi tega bi lahko sklepal, da nepremičnine trenutno najbolj kupujejo premožnejši. To tudi povzroča rast cen," pravi Boštjan Udovič iz Zbornice za poslovanje z nepremičninami.

Število sklenjenih poslov po podatkih ZPN v zadnjih letih ostaja približno enako, podobno pa je tudi s skupno vrednostjo realiziranih poslov. Opažajo pa, da je v zadnjih dveh letih čutiti upad poslov s poslovnimi nepremičninami in rast v stanovanjskem segmentu.

Slovenci imamo na računih v bankah "deponiranih" okoli 24 milijard evrov. Mnogi od teh, ki imajo na računih visoke zneske, pa skušajo zdaj v času inflacije ohraniti vrednost denarja in se izogniti plačevanju ležarin, ki so jih uvedle banke. "Trenutno kupujejo vsi in nepremičnine držijo v svoji lasti, predvsem zaradi inflacije ter nakupov za lastne potrebe. Malo je nakupov zaradi špekulacij in preprodaje," ocenjuje Zoran Đukić iz nepremičninske agencije Stoja.

"Ne samo investicijski nakupi, opažamo, da je zelo veliko tudi nakupov s strani srednjega razreda in tudi višjega, ki v času pandemije razumejo, kako pomembna je velika terasa, atrij, zunanja površina, kot tudi velike sobe, dodatni kabineti, za npr. delo od doma in podobno," pravi. A se strinja z oceno bančnikov glede razslojevanja kupcev. "Kupna moč srednjega sloja prebivalstva močno upada, plače ostajajo enake, hkrati pa se dražijo energenti, živila in nepremičnine," pravi Đukić. 

Trenutno je izredno veliko povpraševanje po nakupu nepremičnin in tudi izredno veliko realiziranih prodaj. "Po podatkih, ki jih pridobimo od naših članov, je trenutno čas prodaje stanovanj na najbolj zaželenih lokacijah res izjemno kratek. Govorimo lahko o dneh, če ne že urah. To le še dodatno izkazuje dejstvo, da je v Sloveniji izjemno visoko povpraševanje po nepremičninah, ponudba pa za tem povpraševanjem bistveno zaostaja," poudarja Udovič.

Večinoma nepremičnine kupujejo slovenski državljani. "Tujih kupcev je malo, občasno prodamo nepremičnino tudi tujim državljanom, vendar opažamo, da je to bolj izjema kot pa pravilo," pravi Đukić. Podatka o tem, koliko tujcev kupuje nepremičnine v Sloveniji, na ZPN trenutno nimajo, Udovič pa je opozoril, da takšen podatek tudi sicer ne bi bil zanesljiv, saj lahko tujci v Sloveniji z namenom kupovanja nepremičnin ustanavljajo tudi podjetja. 

Kakšne so možne rešitve za večjo dostopnost stanovanj?

Kupna moč večine slovenskega prebivalstva trenutno ne omogoča kupovanja nepremičnin na najdražjih lokacijah, kot so denimo Ljubljana in turistična središča. Stanje je takšno že dolgo in podobno je tudi v drugih evropskih prestolnicah in turističnih regijah, opozarja Udovič. 

"Reševanje stanovanjskih problemov mladih družin in ostalih državljanov, ne sme biti odvisno od nakupa nepremičnine na najdražjih lokacijah, ampak je treba rešitve iskati drugod. Po eni strani lahko k lažjemu reševanju stanovanjskih problemov pripomore decentralizacija, ki bi tokove preusmerila proč od strogih središč in prestolnice. Spodbujati moramo tudi najemni trg, ki v tujini predstavlja bistveno pomembnejši segment nepremičninskega trga. Prvo rešitev stanovanjskega vprašanje je bistveno bolj smiselno iskati v okviru najema kot nakupa," meni Udovič.  

Đukić pa poudarja, da je "sprejeti prejšnji nepremičninski zakon dodobra omejil nepremičninske posrednike, tako da se marsikatero stanovanje za oddajo zato ne oddaja več preko nepremičninske agencije". Kot pravi, so posledično najemniki prepuščeni samim sebi in pogojem najemodajalcev, njihova varnost pri najemih pa se je bistveno zmanjšala. 

"Treba bi bilo pripraviti nov zakon o nepremičninskem posredovanju in stanovanjski zakon ter omogočiti javna zasebna partnerstva za gradnjo, prodajo in najem. Torej povezave zasebnih investitorjev z občinami ter državo. Ob tem bi bilo pomembno povezati tudi banke ter državne finančne institucije v financiranje javnega zasebnega partnerstva," meni direktor agencija Stoja. 

Tudi direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami meni, da bi morala država spodbujati in lajšati gradnjo nepremičnin in tudi poskrbeti za aktivacijo obstoječih praznih nepremičnin. S povečevanjem ponudbe se bodo namreč nižale tudi cene. "Zelo pomembna bo tudi zemljiška politika države in lokalnih skupnosti, saj ta v tem trenutku predstavlja bolj oviro kot rešitev. Možnih ukrepov je veliko, bistveno manj pa je politične volje za njihovo izvedbo," še ocenjuje Udovič.