Vlada v izhodiščih za drugi davčni paket predlaga uvedbo novega nepremičninskega davka. Znašal bi 1,45 odstotka posplošene tržne vrednosti nepremičnine po podatkih geodetske uprave in bi bremenil lastnike z dvema ali več nepremičninami. Predlagatelji izpostavljajo dva glavna cilja: izboljšanje dostopnosti stanovanj z učinkovito stanovanjsko politiko in razbremenitev obdavčitve dela. Kritiki pa opozarjajo, da zastavljeni cilji verjetno ne bodo doseženi in da bi lahko imel ukrep celo nasprotne učinke.

Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS) Boštjan Udovič je opozoril na predlagano nesorazmerno davčno breme. Lastniki dodatnih nepremičnin bi namreč plačevali izjemno visok davek v višini 1,45 odstotka posplošene tržne vrednosti, medtem ko lastniki primarnih nepremičnin davka sploh ne bi plačevali, kar bi lahko bilo ustavno sporno. Namesto visokih stopenj priporoča nižjo obdavčitev vseh nepremičnin z višjim, a še vedno razumljivim davkom na prazne nepremičnine.

Po njegovem mnenju bi moral novi nepremičninski davek nadomestiti zastarelo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), ki ne odraža več današnjih družbenih razmer. Izpostavil je pomisleke glede davčnih prihodkov, saj lokalne skupnosti menijo, da bi morali biti prihodki njihovi in ne državni izvirni viri. Dvomi tudi o predvidenem davčnem izplenu, saj bi lastniki več nepremičnin lahko iskali načine za izogibanje davku, kar bi zmanjšalo njegov učinek.

Kaj pa cene? Bi se ob uvedbi davka znižale? 

Davek bi lahko vplival na nepremičninske cene, če bi bil ustavno vzdržen in učinkovit, odgovarja Boštjan Udovič. Manjše povpraševanje in večja ponudba bi lahko znižala cene, vendar sogovornik opozarja, da so ti procesi v Sloveniji počasnejši kot v razvitih državah. Za večjo uporabo praznih stanovanj predlaga izboljšanje pravne zaščite najemodajalcev, nižje davke na najemnine za spodbujanje legalnega oddajanja ter strožje sankcije in učinkovit nadzor nad oddajanjem na črno. Prav tako poziva k bolj učinkoviti javni najemni službi, ki je bila uvedena z novelo Stanovanjskega zakona leta 2021. 

Kot pozitivno medtem ocenjuje, da so vladna izhodišča za nepremičninski davek sprožila pomembno strokovno razpravo. Med dobrimi predlogi izpostavlja obdavčitev praznih nepremičnin in možnost pobotanja davka od oddajanja v najem z nepremičninskim davkom, da zakoniti najemodajalci ne bi bili dodatno obremenjeni. Kot ključno pa vidi, da se o davku vodi odprt dialog in da se upoštevajo predlogi strokovnjakov. Meni, da je rešitev mogoča, vendar bo za njeno uveljavitev potrebna politična volja, ki pa da pogosto predstavlja največjo oviro.

Matej Lahovnik: Sistem je nepregleden, nesorazmeren in nepravičen

Predlagani davek je nesorazmeren in nepravičen, se strinja profesor na ljubljanski Ekonomski fakulteti Matej Lahovnik. Lastniki dodatnih nepremičnin v Sloveniji bi namreč plačali izjemno visok davek, medtem ko bi bile luksuzne pogosto neobdavčene in bi tudi denimo plačevali tudi bistveno višji davek kot za primerljive nepremičnine ponekod v tujini.

"Predlog koalicije je, da bo davek na drugo nepremičnino v Ljubljani 10-krat višji, kot pa Slovenci plačujejo za primerljiv apartma na hrvaški obali. Za 2,5-sobno stanovanje v Ljubljani bo davek med 4.000 in 5.000 evrov, v Istri, na primer v Poreču ali Umagu, pa je med 300 in 400 evrov. Z drugimi besedami – Slovenci bodo za zidanice na Dolenjskem ali v Halozah plačali več kot plačujejo davka Hrvatom za vikende ob morju," je ponazoril. Po njegovih besedah je to prikrita nacionalizacija in seveda bo ob tako visoki stopnji davka v nepremičnine bolj smiselno investirati v tujini.

Poleg nepravičnosti vidi težavo tudi v izvedbi davka; vlada po njegovem mnenju ne bo dosegla pričakovanega finančnega izplena 600 milijonov, saj bi davek spodbudil množične prepise nepremičnin na družinske člane. Nadalje bi lahko spremembe zakonodaje povečale najemnine, saj bi najemodajalci stroške davka prevalili na najemnike. Prav tako je opozoril, da bi dodatna obdavčitev nepremičnin negativno vplivala na gospodarstvo, ker bi po vladnih načrtih obremenili osnovna sredstva podjetij, kot so zemljišča in poslovni prostori.

Matej Lahovnik obenem meni, da bi morale dajatve z naslova nepremičnin dobiti občine. Po njegovih pojasnilih je namreč v razvitih državah nepremičninski davek lokalni vir prihodkov, namenjen razvojnim politikam, medtem ko naj bi se v Sloveniji po vladnem predlogu prilil v državni proračun. Opozoril je tudi, da Slovenci že zdaj plačujejo številne davke, povezane z nepremičninami, od DDV in komunalnih prispevkov do davka na kapitalski dobiček.

Dodaten nepremičninski davek bi tako pomenil nesorazmerno breme za povprečne lastnike, medtem ko bi najbogatejši ostali izvzeti. Namesto uvajanja dodatnih davkov predlaga zmanjšanje rekordne javne porabe in poenostavitev birokratskih postopkov za gradnjo, vključno s spremembo namembnosti zemljišč. Glavni razlog za visoke cene nepremičnin so omejena ponudba, zapleteni postopki pridobivanja dovoljenj in visoke dajatve, je poudaril. Na strani povpraševanja pa k rekordnim cenam prispeva tudi neustrezen nadzor nad izvorom premoženja, zaradi česar je ljubljanski nepremičninski trg postal nekakšna pralnica denarja za Balkan, Rusijo in Ukrajino.

Po njegovem bi Slovenija lahko sledila denimo danskemu modelu, kjer je obdavčeno presežno premoženje nad določenim pragom. Davek bi moral biti po njegovem mnenju za vile, luksuzna stanovanja, drage jahte in podobno, ne pa za dodatne nepremičnine povprečnih lastnikov. Pravična obdavčitev bi morala temeljiti na vrednosti premoženja in ne na številu nepremičnin in le celovita reforma bi lahko zagotovila boljše delovanje nepremičninskega trga in pravično obdavčitev, je prepričan.

Boštjan J. Turk: Predlagana ureditev bi verjetno padla na ustavni presoji

Direktor Inštituta za civilno in gospodarsko pravo (ICGP), mag. Boštjan J. Turk, je izpostavil, da uvedba novega nepremičninskega davka sama po sebi sicer ni pravno sporna, da pa nastanejo težave pri njegovi zasnovi. Tudi po njegovem je predlagana davčna stopnja previsoka in nesorazmerna, kar bi lahko vodilo do ustavne presoje zaradi kršitev načela enakosti pred zakonom in varstva lastnine.

Ocene vrednosti nepremičnin na podlagi GURS pogosto ne odražajo realne vrednosti, kar dodatno zapleta pravično obdavčitev, je razložil. Predlog davka obravnava vse druge nepremičnine kot luksuzne, kar pa ni realno. Tako bi namreč lahko lastnik skromnega vikenda v vrednosti 50.000 evrov v Mežici plačal davek, lastnik luksuznega stanovanja v Ljubljani, ki je lahko vredno tudi milijon evrov, pa ne. Ureditev je v nasprotju z načelom enakosti pred zakonom in bi verjetno padla na ustavni presoji, je opozoril.

Zaveda se, da naložbene nepremičnine, ki so pogosto prazne, res ustvarjajo anomalije na trgu najemniških stanovanj, vendar meni, da je pritisk države na lastnike, naj oddajajo nepremičnine, neprimeren in v nasprotju z ustavno pravico do zasebne lastnine. Dostopnost stanovanj ni posledica delovanja, niti težava lastnikov, temveč dolgotrajno neučinkovite stanovanjske politike države, je izpostavil in dodal, da država ne bi smela usmerjati lastnikov, kako naj uporabljajo svoje nepremičnine.

Namesto dodatnih pritiskov bi morali znižati davek na najemnine, kar bi spodbudilo legalno oddajanje nepremičnin in zmanjšalo oddajanje na črno, meni. Obenem je opozoril na nesorazmerje, da bi bili poslovni prostori obdavčeni višje kot stanovanjske nepremičnine. "Če imaš recimo v lasti 30 kvadratnih metrov velik poslovni prostor, boš plačal višji znesek NUSZ, kot če imaš v lasti 100 kvadratnih metrov veliko stanovanjsko nepremičnino." To po njegovem mnenju kaže tudi na negativni odnos države do podjetništva.

Maša Hawlina: Učinek na stanovanjsko problematiko bo izjemno majhen

Maša Hawlina z Inštituta za študije stanovanj in prostora (IŠSP) in Zadrugatorja opozarja, da predlog ne vključuje ključnega: odvračanje od špekulacij in kopičenja stanovanj za investicije ter zagotavljanje namenskega vira za stanovanjsko politiko (in ne za razbremenitev dela). Po njenem mnenju bi moral biti nepremičninski davek progresiven ter vezan na velikost, vrednost in namembnost nepremičnin z upoštevanjem števila članov gospodinjstva, da bi se lažje izognili davčni optimizaciji s prepisovanjem lastništva na družinske člane.

Za ureditev stanovanje problematike je treba zagotoviti javno neprofitno stanovanjsko preskrbo in strožje urediti najemni trg, je poudarila. "Težko se je znebiti občutka, da gre na nek način za trojanskega konja – torej za predlog, ki bo imel izjemno majhen učinek na stanovanjsko področje, saj ne uvaja sistemskega vira financiranja neprofitne stanovanjske gradnje in ima zelo blago protišpekulativno funkcijo ter obstaja skrb, da dodatno slabša položaj tržnih najemnikov s spodbujenim višanjem najemnin za davčne ugodnosti. Morda vlade niti ne zanima toliko sam nepremičninski davek in ga izkorišča predvsem kot izgovor za nižanje dohodnine, od katere pa bodo najbolj profitirali tisti z najvišjimi dohodki," je opozorila.

"Za reševanje stanovanjske problematike vedno potrebujemo mnoštvo ukrepov in ne samo ta ali drug način," je prepričana. Kot alternativne rešitve za zagotovitev domov vidi javno neprofitno gradnjo in več nešpekulativnih stanovanjskih zadrug, ki zmanjšujejo pritisk na trg in nudijo stabilnost najemnikom. Najbolj učinkovit ukrep za aktivacijo praznih stanovanj je po njenem mnenju sicer učinkovita davčna politika, saj se razlogi za prazna stanovanja pogosto skrivajo drugje, ne zgolj v strahu lastnikov pred najemniki; brez davkov bo problem dolgoročno težko rešljiv in bodo stanovanja verjetno ostajala prazna tudi v prihodnje, se boji.

Odprta številna pomembna vprašanja

V javni razpravi se omenjata zlasti nepravičnost in nesorazmernost, zaradi česar so utemeljena pričakovanja, da bi vladni predlog težko prestal ustavno presojo. Opozorili so, da bi lahko nova obdavčitev močno obremenila vse lastnike z več nepremičninami – zlasti bi bili prizadeti lastniki z nižjimi dohodki, ki so nepremičnine pridobili z dedovanjem ali kot naložbo, medtem ko bi bili lastniki prestižnih in dragih vil neobdavčeni. Vprašanje je, kdo bi moral pobirati davek – država ali občine, in pojavljajo se pomisleki glede učinkovitosti novega davka. Kritike so, da predlog ne ponuja rešitve stanovanjske problematike, da ne zagotavlja financiranja neprofitne gradnje, da slabo omejuje špekulacije in da lahko dvigne najemnine.

Razprava o uvedbi novega nepremičninskega davka odpira številna pomembna vprašanja. Ključni izzivi – dostopnost stanovanj, pravičnost obdavčitve in učinkovitost davčne politike – terjajo premišljene rešitve, ki bodo usklajene s stroko, družbo in gospodarstvom. Čeprav vlada pravi, da je predlog usmerjen v reševanje neenakosti in spodbujanje boljše izrabe nepremičnin, kritiki opozarjajo, da ne naslavlja temeljnih težav, kot so pomanjkanje neprofitnih stanovanj, špekulativno kopičenje nepremičnin in neenakomeren razvoj občin. Prav tako se odpira vprašanje, ali odraža načela sorazmernosti in pravičnosti, ki jih zahteva ustavna ureditev.

Javna razprava je odprta do konca januarja in ključno bo, da bo ne zgolj politična, temveč vključujoča, strokovna, usklajena z vsemi deležniki in z družbo ter usmerjena v iskanje dolgoročnih, jasnih in pravičnih rešitev, ki ne bodo bremenile le določenih, temveč bodo resnično pripomogle k dostopnosti domov.