Gradbeni zakon omogoča več možnosti legalizacije objektov, za katere ni mogoče pridobiti gradbenega in uporabnega dovoljenja po redni poti, in z legalizacijo se vzpostavita domnevi, da objekt ni nelegalen ali neskladen in da ima uporabno dovoljenje. Med drugim je denimo pod določenimi pogoji možno legalizirati objekte daljšega obstoja, zgrajene pred 1. januarjem 1998. Gradbeni zakon namreč določa, da se na zahtevo lahko izda dovoljenje za objekt daljšega obstoja, ki je bil zgrajen brez gradbenega dovoljenja pred 1. januarjem 1998, ki od tedaj obstaja v enakem obsegu in bistveno enake namembnosti na istem mestu in – če gre za stavbo – ki je evidentiran v katastru stavb.

Po ocenah pooblaščenega arhitekta in nadzornika za vse vrste zahtevnosti objektov, Janeza Gaberščika, mag. inž. arh., sami postopki za pridobivanje potrebne dokumentacije za objekte daljšega obstoja niso zapleteni, lahko pa trajajo nekaj mesecev in prinašajo stroške. "Kot prvo je treba preveriti, ali objekt izpolnjuje pogoje za legalizacijo objektov daljšega obstoja. Če objekt ni vpisan v kataster stavb, je treba to predhodno urediti, kar lahko traja tudi do tri mesece. V tem času se pripravi dokumentacija, pridobijo se dokazi o obstoju in nespremenjenosti objekta, na občini pa je treba zaprositi za izračun komunalnega prispevka. Pogosto istočasno z vpisom v kataster naročimo tudi aeroposnetek, na katerega se prav tako čaka dobra dva meseca," je naštel.

Priprava dokumentacije po pojasnilih Gaberščika vključuje pregled obstoječih dokumentov, izmere in dokumentiranje objekta, izdelavo načrtov stanja ter pridobivanje dokazil o obstoju objekta pred letom 1998, kar so lahko izjave prič, stari računi, fotografije, aeroposnetek in podobno. Gradbeni zakon tudi določa, da je treba predložiti posnetek obstoječega stanja, ki mora zajemati tlorise vseh etaž, prerez in dimenzije objekta, pri stavbah pa tudi pogled in tlorise vseh etaž z osnovimi merami prostorov in seznamov prostorov s površinami, je poudarila vodja sektorja za okolje na Upravni enoti Ljubljana, Andreja Erjavec. 

Ko je dokumentacija popolna in ko je objekt vpisan v kataster stavb, je treba vložiti vlogo na pristojno upravno enoto. "Upravni postopki trajajo od primera do primera različno, nekateri so lahko rešeni v slabih dveh mesecih, drugi trajajo pol leta in več," je razložil. In v postopkih na upravni enoti je treba tudi občasno sodelovati, na primer ko stranke v postopku priglasijo udeležbo, kar lahko še zavleče postopke. Upravni organ pa v postopku vselej preveri, ali je objekt evidentiran v katastru stavb (etažiran) ali v katastru gospodarske javne infrastrukture. Ogled na terenu ni obvezen, a se lahko izjemoma opravi, če obstajajo nejasnosti glede obstoječega objekta.

Prednostno pa se dokazovanje izvaja z zgodovinskimi listinami iz katastra, vključno z ortofoto posnetki, tudi z Geodetskega inštituta Slovenije ali zemljiške knjige, mnenjem izvedenca geodetske stroke (izjemoma) ali z zaslišanjem dveh prič, kar opravi organ, ki vodi postopek. "Dokazovanje v tovrstnem postopku je dolžnost vlagatelja zahtevka, in sicer mora dokazati, da je bil objekt  zgrajen pred 1. januarjem 1998 in da od tega datuma do danes obstaja v enakem obsegu in je bistveno enake namembnosti na istem mestu. Za dokazovanje je mogoče uporabiti vse javne evidence (na primer letalski posnetek iz leta 1997 za dokazovanje obstoja objekta), razne listine, fotografije, potrdila, račune ..." je nanizala načelnica Upravne enote Kranj, dr. Metka Knific Zaletelj.

Legalizacija prinaša tudi stroške za izdelavo dokumentacije in načrtov, vpis v zemljiški kataster in zračne posnetke. Po navedbah Gaberščika se zneski za recimo stanovanjsko hišo v povprečju gibljejo od 1000 do nekaj tisoč evrov, medtem ko je treba za komunalni prispevek in nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora skupno odšteti med okoli 1000 do 10.000 evrov. Po pojasnilih Erjavčeve z ljubljanske upravne enote se nadomestilo za degredacijo in uzurpacijo prostora izračuna po uredbi in se za manj zahtevne objekte, kot so denimo stanovanjske hiše, giblje med 640, pa vse do 24.000 evrov. Dodatni strošek je še upravna taksa, ki znaša 22,60 evra. Izdatki so sicer odvisni predvsem od lokacije, velikosti objekta in parcele, varovanj na območju gradnje, časa gradnje ter od števila prekrškov, ugotovljenih pri izračunu degradacije. 

Po ugodno rešeni vlogi objekt pridobi uporabno dovoljenje, ki pa velja pogojno – upravni organ za gradbene zadeve ga lahko brez odškodninske odgovornosti razveljavi na zahtevo vlade ali občine zaradi zavarovanja javnega interesa, je opozorila načelnica kranjske upravne enote, dr. Knific Zaletelj. Pogojnost se obvezno navede v izreku dovoljenja in naj bi se vpisovala tudi v kataster, "kar se sicer še ne izvaja, je pa moteče za banke ob pridobivanju posojila in tudi za potencialne kupce ob kupoprodaji", je opozoril višji svetovalec na Upravni enoti Brežice, Ivan Čakar. "Zato strankam pogosto, zlasti če nameravajo prodati objekt ali izvajati še kakšno dozidavo, svetujemo 'redno"'legalizacijo, ki terja izdelavo dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja, izdela pa jo projektant, ter tudi pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja," je poudaril.

Na upravnih enotah vsako leto prejemajo več vlog za legalizacijo objektov daljšega obstoja. A niso vse ugodno rešene. V Ljubljani so denimo v letu 2019 prejeli 296 zahtev, rešenih je bilo 194, ugodno pa 85, medtem ko so lani prejeli 341 zahtev, rešenih je bilo 236, 141 pa ugodno. Na Upravni enoti Maribor so leta 2020 prejeli 153 vlog za legalizacijo objektov daljšega obstoja, ugodno so jih rešili 81. Letos so prejeli 51 vlog, ugodno so jih rešili 16. Na Upravno enoto Kranj je bilo v prvi četrtini leta 2021 vloženih 34 zahtev za izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja, v letu 2019 so prejeli 85 tovrstnih zahtev, v letu 2020 pa kar 120. "Število zahtevkov vsako leto narašča. Povsem drugače pa se giblje število vlog, ki so bile rešene v prid vlagatelja, in sicer je bilo do danes pozitivno rešenih skupaj 107 zahtev," je sporočila njihova načelnica. Na Upravni enoti Koper so lani prejeli 71 in do 31. marca letos 23 vlog; pozitivno jih je bilo rešenih 68 odstotkov. Na Upravni enoti Brežice so lani prejeli 41 in v prvem trimesečju letošnjega leta 15 vlog. Podoben trend pričakujejo tudi v prihodnje, torej da bodo letno prejeli med 50 in 60 zadev v reševanje, zahtevam vlagateljev pa po njihovih navedbah praviloma ugodijo.

Kako je z legalizacijo oziroma pridobitvijo dokumentacije za mlajše nepremičnine, ki so bile zgrajene po letu 1998?

Gradbeni zakon omogoča tudi legalizacijo mlajših objetov, če je bila stavba do faze grobih gradbenih del izvedena pred uveljavitvijo zakona ali če je bil gradbeni inženirski objekt dokončan in pomeni nelegalen ali neskladen objekt ali neskladno uporabo objekta zunaj okvirov dopustnih odstopanj od gradbenega dovoljenja. Izjemoma je torej možno za nazaj legalizirati tudi mlajše gradnje, a težje, z več dokazili, priloženimi mnenji in nujno s projektno dokumentacijo. Legalizacija objektov, zgrajenih brez dovoljenj po letu 1998, poteka podobno kot pridobivanje gradbenega dovoljenja za novogradnjo, le da je treba plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora. Objekt se nato legalizira, če se ugotovi skladnost s prostorskim aktom, ugodno rešena odločba predstavlja tako gradbeno kot tudi uporabno dovoljenje. Če objekt ni skladen s prostorskimi akti, ga ni možno legalizirati, je pojasnila Erjavčeva z ljubljanske upravne enote.

Ob dopustnih odstopanjih je torej mogoče pri pristojnem upravnem organu za gradbene zadeve vložiti zahtevo za legalizacijo. Pridobitev uporabnega dovoljenja za stanovanjske objekte, ki so zgrajeni in ki so se začeli uporabljati pred 1. junijem 2018, ni možna, saj velja, da so ga pridobili, ker prej ni bilo obvezno. Ostali objekti morajo pridobiti in lahko pridobijo upravno dovoljenje na podlagi vloge s priloženim projektom izvedenih del, dokazilom o zanesljivosti objekta, izjavo odgovornega projektanta in nadzornika ipd.; priloge so različne glede na vrsto in namen objekta. Upravna taksa za legalizacijo znaša za enostanovanjsko stavbo 27,20, za druge objekte pa 18,10 evra plus 0,05 odstotka obračunske vrednosti, a največ 271,80 evra. 

"Pri postopkih za legalizacijo objektov daljšega obstoja je v primerjavi z ostalimi legalizacijami glavna prednost to, da ni treba upoštevati določil prostorskih aktov in pravilnikov za gradnjo," je poudaril Gaberščik. A pri legalizaciji novejših nepremičnin je pogosta težava neskladnost z akti ali neizpolnjevanje pravilnikov in drugih bistvenih zahtev pri gradnji; za tovrstne objekte je težko zagotavljati predvsem varnost oziroma skladnost s pravilniki. Omenjeno narekuje pripravo dodatne dokumentacije in pogosto določene dodatne gradbene posege, zaradi česar so stroški postopka legalizacije višji. Poleg že prej omenjenih kazni za degradacijo in uzurpacijo ter komunalnih prispevkov so v primerih navadnih legalizacij lahko torej potrebni še dodatni potrebni posegi na objektu zaradi izpolnjevanja bistvenih zahtev ali zahtev mnenjedajalcev, stroški nastanejo tudi z izdelavo projektne dokumentacije.

Skrajni ukrep, ki nastopi, ko so vse druge možnosti iztrošene, je odstranitev objekta na lastne stroške. "Do rušenja pride po navadi takrat, ko je objekt na varovanem območju, ko gradnja ni dopustna in ko se hkrati ne predvideva, da bo dopustna v prihodnje," je razložil arhitekt. Je pa po njegovih izkušnjah stranki po navadi omogočeno, da izkoristi vse možnosti pred rušenjem.

Obeta se sprememba zakonodaje

Dejstvo je, da imamo v Sloveniji kar precej nedovoljenih in predvsem neskladnih gradenj, saj Slovenci pogosto "čisto malo dozidamo, spremenimo, prilagodimo, izboljšamo" kar brez ustreznih dovoljenj. "Zakonodaja je pri manjših posegih na zasebnih objektih preveč toga in ji ljudje težko sledijo. Prišli smo v stanje, ko je treba ogromno objektov legalizirati, starejše od leta 1998 pa legalizirati z dodatno poenostavitvijo," meni Gaberščik. Izzive pa vidi predvsem v vprašanju varnosti, "saj je za nelegalne objekte nemogoče zagotavljati enako stopnjo kvalitete in nivo obdelave kot za novogradnje, po končanem postopku pa je legaliziran objekt praktično enakovreden legalno zgrajenemu. Z novim zakonom naj bi se z določenimi oznakami za legalizirane objekte to odpravilo, s tem bi bili tudi bodoči kupci obveščeni o morebitnih tveganjih pri tovrstnih objektih".

Vseeno ocenjuje, da gremo pri legalizacijah v pravo smer, tudi s predvidenimi spremembami zakonodaje, ki naj bi še dodatno uredila področje. "Več pa bi bilo treba narediti za to, da bi bila gradbena dokumentacija investitorjem s postopkovnega vidika dostopnejša. Še vedno se zgodi, da se stranke, ko slišijo, kaj jih čaka pri gradnji, raje odločijo, da bodo najprej gradile, kasneje pa legalizirale, če bo treba," je opozoril. Sprejem novele Gradbenega zakona je sicer po navedbah okoljskega ministrstva predviden še v letošnjem letu, spremembe pa so še stvar razprave.

Si želite aktualne novice prejemati tudi na elektronski naslov? Potem se prijavite na Cekinove e-novice!