Po izbruhu novega koronavirusa so se številni znašli v negotovosti zaradi nižjih dohodkov. Nekateri so čez noč celo ostali brez kakršnih koli finančnih prilivov. Nihče ni mogel predvidevati, da bo tako, in vse več je opozoril, da se nam že dogaja ena najhujših - če ne najhujša - finančna kriza v zgodovini človeštva.

Mnogi so zaradi nenadnega upada dohodka nezmožni plačevati življenjske stroške, med katerimi je tudi najemnina. Medtem ko država poziva “ostanite doma”, je zato več kot na mestu vprašanje, ali se v času epidemije spreminjajo pravice najemnikov v smislu, da jih najemodajalec ne sme izseliti iz stanovanja. V Nemčiji so denimo sprejeli ukrep, s katerim je država za čas od aprila do junija 2020 zamrznila možnost odpovedi najemniških pogodb zaradi neplačevanja najemnine, tako da v omenjenem obdobju ni mogoče izseliti najemnika zaradi neplačila najemnine. A gre za zamrznitev in ne za odpis, tako da morebitni dolg najemnika do najemodajalca vseeno ostaja, je pojasnil odvetnik Žiga Marovt.

V Sloveniji ni posebne zaščite najemnikov, ki bi jo morda sprejela država v sklopu interventnih ukrepov, in po Marovtovih navedbah je najprej treba pogledati razmerje med najemodajalcem in najemnikom, torej dogovor dvostranskega odplačnega pravnega posla, v katerega sta oba prostovoljno vstopila. “Trenutno nastala situacija v smislu epidemije virusa SARS-CoV-2 vpliva na vsa področja poslovnega in zasebnega življenja. Ena izmed posledic same epidemije je tudi dejstvo, da je veliko ljudi ostalo brez zaposlitve, marsikomu pa so se znižali prihodki. Zato prihaja do težav s plačilom rednih mesečnih obveznosti, med katere sodi tudi najemnina. Če najemojemalec ne plačuje najemnine, so izpolnjeni zakonski pogoji, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, kar za posledico pomeni izselitev najemnika,” je opozoril.

Pravica do stanovanja že ob običajnih razmerah spada med temeljne človekove pravice. In na ministrstvu za okolje in prostor se zavedajo “pomena ustreznega stanovanjskega vprašanja pri zagotavljanju pogojev za samoizolacijo”, kar so po njihovem mnenju do neke mere uredili z nekaterimi drugimi interventnimi ukrepi. Spomnili so, da so z ukrepi za omilitev posledic epidemije zagotovili denarne dodatke za študente in upokojence, mesečni temeljni dohodek za samozaposlene in povračilo delodajalcem za izplačana nadomestila plače za delavce, ki ne morejo delati zaradi višje sile. Z naštetim po njihovih navedbah že naslavljajo “izboljšanje socialnega položaja ranljivih skupin, ki bi bile sicer lahko izpostavljene tudi tveganju nezmožnosti plačevanja najemnine”.

Dobro je vedeti, da niso v enakem položaju najemniki neprofitnih in tržnih stanovanj. Na okoljskem ministrstvu so namreč pojasnili, da so v Stanovanjskem zakonu predvidene izjemne okoliščine, zaradi katerih najemnik neprofitnega stanovanja ne bi bil zmožen poravnati stroškov najemnine in ostalih stroškov stanovanja. Zakon določa, da stanovalcem socialnih stanovanj ni moč odpovedati najemne pogodbe zaradi izjemnih okoliščin, v katerih so se znašli in ki jih niso mogli ne predvideti niti nanje ne morejo vplivati. Med njimi so denimo izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno, so navedli. “Občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, lahko najemniku, ki ni upravičen do subvencionirane najemnine ali ki kljub subvenciji ni zmožen poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, zaradi navedenih izjemnih okoliščin začasno odobri izredno pomoč pri uporabi stanovanja,” so razložili na ministrstvu. Odvetnik Žiga Marovt je dodal, da pa mora najemnik najpozneje v 30 dneh po nastanku naštetih izjemnih okoliščin sprožiti postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter tudi obvestiti lastnika stanovanja. “Torej mora najemnik v roku 30 dni po nastanku takšnih okoliščin sprožiti postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine. Trenutno nastala situacija vsekakor predstavlja okoliščino, ki lahko vpliva na zmožnost plačevanja najemnine in so na podlagi tega podani pogoji za uveljavljanje subvencije,” je pojasnil.

“Kadar govorimo o tržnih stanovanjih, pa najemnika varuje določilo 102. člena Stanovanjskega zakona, ki navaja, da najemodajalec (lastnik) ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku. V tem primeru pa sama situacija (epidemija in prepoved gibanja) ni zadostni razlog za nezmožnost plačevanja najemnine. Tako mora najemnik s konkretnimi navedbami in dokazi izkazati, da zaradi nastale situacije ne more plačevati najemnine in da si tudi drugje ne more priskrbeti sredstev za plačilo slednje. Torej, da je storil vse, kar je bilo mogoče: denimo prijava na zavodu za Zaposlovanje v primeru izgube zaposlitve in prošnja za izredno socialno pomoč,” je dodal Marovt.

Zakon torej predvideva subvencioniranje tako neprofitnih najemnin kot tudi subvencije k plačilu tržne najemnine, če bi se njihov gmotni položaj in mesečni prihodki zaradi posledic epidemije poslabšal do zakonsko določenega cenzusa. “Svetujemo, da vsi najemniki, ki so oziroma bodo izgubili zaposlitev ali katerim bi se zmanjšali dohodki gospodinjstva, zaprosijo za subvencijo k najemnini. Ta pripada vsem najemnikom stanovanj, tako neprofitnih kot tržnih, katerih dohodki so pod zakonsko določenim cenzusom,” so pojasnili na okoljskem ministrstvu. In subvencija k najemnini se lahko določi v višini do 80 odstotkov najemnine. O njej odločajo centri za socialno delo, do nje pa ste upravičeni, če meja dohodkov (vaš ugotovljeni dohodek in dohodek oseb, ki so navedene v najemni pogodbi) ne presega višine minimalnega dohodka, povečanega za 30 odstotkov ugotovljenega dohodka in za znesek neprofitne najemnine, ali za znesek priznane neprofitne najemnine pri tržnih in hišniških stanovanjih.

Skušajte se sporazumeti. Tudi lastniki imajo stroške, denimo odplačujejo stanovanjsko posojilo

Kot rečeno, na državni ravni ni sprejetih interventnih ukrepov, ki bi kakor koli spreminjali pravice najemnikov za časa epidemije. “Neplačilo najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, je krivdni odpovedni razlog najemne pogodbe. Najemna pogodba se sicer odpoveduje s tožbo, vendar  mora lastnik stanovanja najemnika najprej pisno opozoriti na kršitev ter mu dati primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Zakon sicer določa najmanj 15-dnevni rok za odpravo kršitve, ne določa pa maksimalnega roka. Glede na izjemne okoliščine, v katerih smo se znašli zaradi epidemije, pa mora biti po našem mnenju rok daljši, tako da si najemniki lahko uredijo subvencijo k najemnini,” menijo na okoljskem ministrstvu.

Kakšen pa je postopek izselitve najemnika? “Sicer pogoje odpovedi najemne pogodbe opredeljuje 112. člen Stanovanjskega zakona, ki določa, da lahko lastnik stanovanja najemno pogodbo odpove z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 90 dni. Izselitve najemnika pa ne more zahtevati, dokler mu ne povrne morebitnega neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je najemnik opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ni dogovoril drugače,” so razložili na okoljskem ministrstvu. “Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni. Lastnik najemne pogodbe ne more odpovedati, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku,” so dodali.

Po mnenju odvetnika Žige Marovta je vedno najprej najbolj smiselno, če najemnik obvesti najemodajalca, da ne zmore plačevati najemnine, in mu tudi razloži, zakaj. “Nato se lahko dogovorita za plačilo nižje najemnine ali odlog plačila najemnine za obdobje trajanja epidemije. V kolikor dogovori niso možni, najemodajalcu vedno ostaja možnost odpovedi pogodbe. Če se najemnik kljub odpovedi pogodbe po poteku odpovednega roka ne izseli, mora najemodajalec vložiti tožbo,” je pojasnil. Vendar je treba upoštevati, da sodišča trenutno ne delujejo normalno in da obravnavajo zgolj nujne zadeve, kar pa ni postopek za izselitev. “Čeprav se tovrstni spori pred sodišči vodijo prednostno, bodo v obravnavo prišli šele po prenehanju okoliščin, zaradi katerih sodišča delujejo v omejenem obsegu. Torej se mora najemodajalec vprašati, kaj je smiselno. Je pa treba še upoštevati, da obveznost plačila najemnine ostane tudi po prenehanju pogodbenega razmerja. Tako da bi v primeru neplačevanja najemnine dolg najemnika do dolžnika ostajal,” je poudaril.

Treba pa se je zavedati, da so se morda v finančni krizi znašli tudi nekateri najemodajalci. “Oddajanje stanovanj je lahko edini ali bistveni dohodek tudi za najemodajalce. Vendar apeliramo nanje, da so v teh razmerah bolj potrpežljivi in da ne sprožajo postopkov zoper najemnike, ki ne bi zmogli plačati najemnine zaradi izgube zaposlitve kot posledice izrednih razmer. Apeliramo na najemodajalce, da postopajo solidarno in da se v okviru lastnih materialnih zmožnosti z najemniki dogovorijo za obliko plačila najemnine, ki bo do zajezitve epidemije sprejemljiva za obe strani – na primer odlog ali delni odlog plačila najemnine,” še pozivajo na okoljskem ministrstvu.

Si želite aktualne novice prejemati tudi na elektronski naslov? Potem se prijavite na Cekinove e-novice!