Stanovanjska najemna razmerja za vse vrste najemnih stanovanj ureja Stanovanjski zakon (SZ-1), ki določa, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja najemnik, dolžnik ostalih pa etažni lastnik, a le, če v najemni pogodbi ni drugače zapisano. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb natančneje opredeljuje delitev obratovalnih stroškov, Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (pravilnik) pa določa vzdrževalna dela, ki jih mora opraviti lastnik stanovanja, in obseg vzdrževanja najemnih stanovanj, ki poleg najemnine in obratovalnih stroškov bremeni najemnike neprofitnih stanovanj, so razložili na PIC – Pravnem centru za varstvo človekovih pravic in okolja. 

"Če se najemodajalec in najemnik z najemno pogodbo o kritju stroškov ne dogovorita drugače, se za določanje dolžnosti plačila stroškov uporablja navedena zakonodaja – torej stroške obratovanja plačuje najemnik, stroške vzdrževanja pa lastnik," so pojasnili. 

Najemnik je dolžan plačevati "tako individualne kot tudi skupne obratovalne stroške, pri čemer gre predvsem za stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje, odvoz smeti ter čiščenje skupnih prostorov in pripadajočega zemljišča, hišniška dela, redne pregledi stavbe, zamenjavo žarnic, ključavnic in podobno. Lastnik pa krije izdatke vzdrževanja, gre pa za stroške, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen stavbe kot celote. Prav tako je najemodajalec dolžan plačevati stroške upravljanja večstanovanjske stavbe, za rezervni sklad in zavarovanje objekta". 

Kaj, če lastnik stanovanja skuša nalagati najemniku stroške, ki bi jih moral kriti sam? 

Na splošno velja, da najemnik ni dolžan poravnati izdatkov, ki niso določeni z zakonom ali z najemno pogodbo. "Če je plačal strošek, ki ga ni dolžan poravnati, lahko zahteva vračilo oziroma se z najemodajalcem lahko dogovorita za pobot. Če ne zmoreta sporazumno rešiti nesoglasij, se spori rešujejo pred sodiščem, pri čemer se v sodnem postopku utemeljuje oziroma dokazuje, dolžnost katere od stranke je plačevanje posameznih stroškov," so obrazložili na PIC.

Dogaja se tudi, da lastnik odkloni nujno popravilo v stanovanju, čeprav mora skladno s SZ-1 in pravilnikom vzdrževati stanovanje in skupne dele v stavbi v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja in skupnih delov ves čas trajanja najema, in obenem odgovarjati za pravne ter stvarne napake na oddanem stanovanju. 

Če je stanovanje v stanju, da najemnik v njem ne more normalno živeti, lahko predlaga, naj stanovanjska inšpekcija odredi izvedbo potrebnih del lastniku. Če jih ne izvede v določenem roku, jih lahko opravi najemnik in stroške z obrestmi vred pobota z najemnino. Če lastnik ne ravna v skladu z inšpekcijsko odločbo, lahko najemnik od lastnika celo zahteva, da mu priskrbi drugo primerno stanovanje, prav tako lahko terja sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti, so opisali na PIC. 

Kaj pa, če najemnik ne plačuje stroškov? 

Najemnik mora poravnati obveznosti v roku, določenem v najemni pogodbi, ali v 60 dneh po prejemu računa in tudi lastniki se seveda soočajo z najemniki, ki ne plačujejo (redno) svojih stroškov. A neplačilo najemnine ali stroškov, ki jih je najemnik dolžan plačevati poleg najemnine, se lahko konča z odpovedjo najemne pogodbe. 

Neplačevanje je namreč krivdni odpovedni razlog, po katerem lahko lastnik odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemnika mora prej pisno opomniti, pri čemer mora opomin vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni. 

Če najemnik ne izprazni stanovanja, ima najemodajalec na podlagi odpovedi in zahteve za izpraznitev stanovanja pravico na sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja, so obrazložili na ministrstvu za solidarno prihodnost. Na PIC so dodatno pojasnili, da lahko najemodajalec vloži tudi izvršbo na neplačane zneske, če je najemna pogodba sklenjena v notarskem zapisu z določilom o plačilu najemnine in stroškov ter z določilom o neposredni izvršljivosti. Če neposredna izvršljivost ni določena, pa mora na sodišče, torej najprej vložiti tožbo na povračilo dolgovanih zneskov, so pojasnili na PIC. 

Obeta se nujna prevetritev Stanovanjskega zakona 

Na PIC se sicer v okviru svetovanja najemnikom stanovanj v MOL srečujejo z raznovrstnimi primeri. Poleg nesoglasij glede dolžnosti plačila stroškov med drugim pomagajo in svetujejo tudi z vprašanji o odpovedi najemnih pogodb s strani lastnika, odpovednimi roki, težavami z vračilom varščine, "saj najemodajalci pogosto neupravičeno zadržijo varščino in je ne želijo vrniti najemniku. Pogosti so tudi primeri, ko najemnik in najemodajalec sploh ne skleneta pisne najemne pogodbe, kar s sabo lahko potegne kopico drugih težav, tudi na primer težave pri prijavi bivališča. Veliko je primerov, ko najemodajalec stanovanja ne vzdržuje skladno s standardi ali ne opravi potrebnih popravil za normalno rabo. Prav tako se vprašanja nanašajo na neupravičene vstope najemodajalcev v stanovanje in podobno".

Na ministrstvu za solidarno prihodnost so ob koncu izpostavili ključnost sklenitve najemne pogodbe, "ki nudi pravno varnost tako lastnikom kot najemnikom stanovanj. V njej naj etažni lastniki in najemniki čim bolj natančno opredelijo svoje pravice in obveznosti v izogib poznejšim sporom." 

Obenem se zavedajo nujnosti, "da določeni deli stanovanjskega zakona doživijo prevetritev. Načrtovano je, da se področja lotimo celovito, da so spremembe pretehtane in da temeljijo na ustreznih podatkih. Priprave sprememb bomo začeli še v tem letu."