Finančna uprava vodi okrepljen nadzor nad oddajanjem nepremičnin, kjer lastniki ne prijavijo dohodkov od najemnin sobe, stanovanja, hiše in drugih nepremičnin. Preverjajo tudi z mobilnimi enotami, ko nadzorniki z obiski na terenu ugotavljajo dejansko stanje in odkrivajo različne kršitve neizpolnjevanja davčnih obveznosti napovedi dohodkov iz naslova prejetih najemnin.

Med drugim pri nepremičninah v lasti posameznikov, ki so lastniki ali solastniki več nepremičnin, ugotavljajo, ali v njih živijo najemniki, ali imajo sklenjene najemne pogodbe, ali stanovanje uporabljajo lastniki ali njihovi družinski člani ... Če se ugotovi odstopanje od podatkov, s katerimi razpolaga davčni organ, ko je za ugotovitev dejanskega stanja potrebno, in če zavezanec napovedi ne odda sam, se izvede inšpekcijski nadzor.

Davčni nadzori so usmerjeni, naključni in po prijavi

V stanovanje fizične osebe, ki nima prijavljene dejavnosti, brez odredbe sodišča sicer ne smejo vstopiti, a lahko podatke pridobijo na druge načine. Eden so nedvomno prijave, ki so lahko anonimne in ki jih mnogokrat podajo razočarani najemniki ali sosedi. Najemnik oziroma nekdo tretji sicer ni dolžan prijaviti najemodajalca. 

"Davčna obveznost je na strani najemodajalca, ki je prejemnik dohodka iz oddajanja premoženja v najem. On mora napovedati tovrstne dohodke najpozneje do 28. februarja z oddajo vloge na FURS. V nasprotnem primeru je v prekršku najemodajalec in ne najemnik. Najemnik namreč niti nima informacij, ali je najemodajalec izpolnil svojo davčno obveznost, torej da je oddal vlogo in v njej navedel pravilne podatke," so poudarili na Finančni upravi. 

Najemnika torej "noben predpis ne zavezuje k prijavi najemodajalca. Vseeno pa vsako leto prejmemo več sto prijav s področja neprijavljenih najemnin." Informacije, ali je nepremičnina prazna ali ne, medtem lahko prav tako dobijo od ponudnikov spletnih storitev, električne energije, komunalnih podjetij in različnih institucij, kjer zbirajo podatke iz uradnih evidenc. Preverjanja so torej redna in izredna, tako v naključnih nadzorih kot na terenu, po prejetju in pridobivanju informacij pa se odločijo o poteku in izvedbi nadzora. 

Za turistično oddajanje se je treba registrirati 

Zakonodaja nalaga plačevanje davkov in posameznik, ki oddaja fizični ali pravni osebi, mora napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem oddati do 28. februarja za prejete najemnine iz preteklega leta. Dohodnina se izračuna in plača od davčne osnove, ki je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 odstotkov od doseženega dohodka, po stopnji 25 odstotkov od davčnega leta 2023 dalje. Namesto normiranih stroškov pa lahko zavezanec uveljavlja tudi dejanske stroške, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja. Dejanske stroške za denimo popravila, vzdrževanje, zamenjavo dotrajane opreme itn. dokazuje z računi, ki jih priloži napovedi. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončen davek in se ne všteva v letno dohodninsko osnovo, so pojasnili na Finančni upravi. 

Ob oglaševanju stanovanja na spletnih portalih (kot sta denimo Airbnb in Booking) in drugih medijih ter oddajanju v turistični najem pa so tako pridobljeni dohodki drugače obdavčeni, in sicer z davkom od dohodka iz dejavnosti. "Šteje se namreč, da opravljate dejavnost, kar pomeni, da morate za davčno leto sestaviti obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti ter ga davčnemu organu preko eDavkov predložiti najpozneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto," so poudarili na Finančni upravi. 

Fizična oseba, ki želi turistom oddati v najem sobo, del ali celotno stanovanje za kratko časovno obdobje, lahko dejavnost opravlja na dva načina. Lahko kot registrirani sobodajalec – fizična oseba, če opravlja dejavnost le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu) in gostom nudi do 15 ležišč ter je vpisan v Poslovni register Slovenije, lahko pa tudi kot samostojni podjetnik, ki začne opravljati dejavnost. 

Kot posameznik lahko torej oddajate in oglašujete oddajanje prostih kapacitet v turistične namene le, če imate ustrezno registrirano dejavnost. Namreč, šteje se, da fizična oseba, ki oddaja nepremičnine v turistični najem, opravlja delo "na črno", če ni vpisana ali nima priglašenega dela. Tedaj tudi oglašuje "na črno", saj ni dovoljeno ponujanje nepremičnin v najem za turistične namene prek oglasov in portalov s strani posameznika oziroma fizične osebe, ki nima registrirane dejavnosti oddajanja nepremičnin v najem. S tovrstnim oglaševanjem in delom je zavezanec v prekršku in ga lahko kaznujejo, so opozorili na Finančni upravi. 

Kakšne pa so kazni? 

Če lastnik, ki oddaja fizičnim osebam, do roka oziroma do 28. februarja ne predloži napovedi, jo lahko vloži kot samoprijavo in tedaj ni kaznovan za nepredložitev napovedi. Samoprijava je mogoča najpozneje do začetka davčnega inšpekcijskega nadzora, vročitve odmerne odločbe, začetka postopka o prekršku ali do začetka kazenskega postopka. Najpogosteje ugotovljene kršitve v tovrstnih nadzorih so iz naslova dela "na črno", nedovoljenega oglaševanja in nepredložitve zahtevanih podatkov. 

Globe so različne. Zavezanca, ki ne odda napovedi, lahko kaznujejo z globo v višini od 250 do 400 evrov. Če v napovedi navede nepravilne ali neresnične podatke, mu lahko naložijo plačilo globe od 400 do 5000 evrov, poleg globe pa v obeh primerih obračunajo tudi dodatno davčno obveznost. V večini primerov so sicer lastniki na podlagi samoprijave prijavili nenapovedane dohodke iz naslova najema, s čimer so se izognili sankciji za kršitev.