Stanovanjski skladi se občasno srečujejo z zlorabo neprofitnih stanovanj

Časnik Večer je nedavno poročal, da je občan vložil prijavo, ker naj bi se eno od neprofitnih stanovanj v soseski na Studencih znašlo med turističnimi oglasi na platformi Airbnb. Na Stanovanjskem skladu RS, kjer so sicer začeli postopek preverjanja, so za STA pojasnili, da v obravnavanem primeru ne gre za najemnika neprofitnega stanovanja, pač pa za oddajo stanovanja v stroškovni najem z neprofitno najemnino, kjer so pogoji in postopki drugačni. Zakonodaja namreč podnajem dovoljuje, a pod strogimi pogoji, predvsem pa zgolj s soglasjem lastnika.

Stanovanjski sklad RS sicer razpisov ne izvaja sam, ampak v primeru izpraznitve primernega najemnega stanovanja, ki je v njihovi lasti, najprej opravi zamenjave med lastnimi najemniki, če teh ni, pa da razpolagalno pravico občini oziroma javnemu skladu občine, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje.

Na vprašanje STA, koliko stanovanj so morda v zadnjih letih odvzeli najemnikom zaradi neupravičene ali neprimerne uporabe, so na skladu odgovorili, da tovrstne evidence ne vodijo, a so takšni primeri zelo redki, sodni postopki pa večinoma izjemno dolgotrajni in velikokrat neuspešni v smislu izselitve najemnika.

Najemno pogodbo je sicer mogoče odpovedati iz krivdnih in nekrivdnih razlogov, najpogostejši krivdni razlog pa je po navedbah sklada neplačevanje najemnine in drugih obveznosti iz naslova najemnega razmerja.

Stanovanjski sklad sicer spremlja stanje v stanovanjih v sodelovanju s pooblaščenim upravnikom. Nadzore izvajajo ob vsakem sumu ali prijavi nepravilnosti in po potrebi tudi samoiniciativno. Stanovanjski zakon omogoča, da nadzor opravijo največ dvakrat letno ob predhodni pisni najavi, pri čemer mora najemnik omogočiti dostop do stanovanja. Postopek je uraden, dokumentiran z zapisnikom in slikovnim gradivom, ugotovitve pa so podlaga za morebitne nadaljnje postopke.

V primeru oddaje v neprofitni najem najemodajalec v času trajanja najemnega razmerja najmanj vsakih pet let preverja izpolnjevanje pogojev za upravičenost do najema.

Na Medobčinskem stanovanjskem skladu (JMSS) Maribor se s primerom, kakršen naj bi bil na Studencih, doslej še niso srečali. Kot so pojasnili za STA, doslej še nobenemu najemniku niso odpovedali najemne pogodbe zgolj zaradi neprimerne uporabe stanovanja. V primerih, ko ugotovijo, da najemnik stanovanja ne vzdržuje v skladu z veljavnimi predpisi, v pozivu določijo rok za odpravo ugotovljenih nepravilnosti, s tem pa se izognejo postopku odpovedi najemne pogodbe na sodišču.

So pa na mariborskem skladu povedali, da so pred dvema letoma vložili tožbo za odpoved najemne pogodbe zoper najemnico, ki svojih obveznosti iz naslova najemnega razmerja ni poravnavala in je stanovanje oddajala v podnajem brez soglasja lastnika. Sodišče je tožbi ugodilo in odločilo, da se najemnici pogodba odpove zaradi neplačila.

Na mariborskem skladu sicer v najemnih stanovanjih redno preverjajo njihovo pravilno uporabo, ob teh ogledih pa najemnike tudi seznanijo s pravilno uporabo in dolžnostmi, povezanimi z vzdrževanjem stanovanja.

Prav tako na pet let preverjajo, ali najemniki neprofitnih stanovanj še izpolnjujejo pogoje. Če jih ne, jim določijo najemnino v višini tržne, ki jo oceni pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin. Najpogostejši razlogi, zaradi katerih najemniki pogojev za neprofitno razmerje ne izpolnjujejo več, so vrednost njihovega nepremičnega premoženja, sledijo denarna sredstva na računih, redkeje pa preseganje dohodkovnega cenzusa.

Primera nadaljnje oddaje stanovanja, kakršnega preiskujejo v Mariboru, pa med svojimi najemniki niso zasledili na Obali. Kot so za STA povedali na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Koper, kjer upravljajo 560 neprofitnih stanovanj, njihovo uporabo preverjajo z letnimi ogledi, zadnje desetletje pa preverjajo tudi izpolnjevanje pogojev za neprofitni najem.

Trenutno pri njih zaradi neizpolnjevanja pogojev za nadaljnji neprofitni najem 14 najemnikov plačuje tržno najemnino, ki znaša devet evrov na kvadratni meter, od leta 2015 pa so zaradi teh postopkov izpraznili najmanj deset stanovanj. Ker je tržna najemnina relativno visoka, so najemniki sami odpovedovali pogodbe.

V Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana pa so v preteklosti zaznali nekaj podobnih primerov zlorab in v zvezi s tem sprožili ustrezne sodne postopke. Kot so ob tem povedali za STA, je sodišče kljub očitnim kršitvam in celo javnemu oglaševanju oddajanja, sledilo strogi zahtevi opominjevalnega postopka, kar pomeni, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati, če najemnik ni bil predhodno opozorjen.

Država se je na problematiko odzvala z uveljavitvijo novele stanovanjskega zakona, ki bo v uporabi od decembra. Po novem v primerih, ko bo najemnik oddal najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, slednjemu ne bo potrebno predhodno pisno opozoriti kršitelja.

V ljubljanskem stanovanjskem skladu so sicer v zadnjih desetih letih izvršili 103 deložacije, pri čemer so bili najpogostejši vzroki odpovedi najemnega razmerja neplačevanje najemnine in ostalih stroškov. Lani in predlani so beležili po šest takih primerov, leta 2021 pa kar 16.

Najemodajalec neprofitnega stanovanja je, kot poudarjajo na ljubljanskem skladu, z nekaterimi izjemami dolžan vsakih pet let od najemnika zahtevati predložitev dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja. Ob tem dodajajo, da preseganje dohodkovnega ali premoženjskega cenzusa še ne pomeni kršitve najemnika, pač pa mu v tem primeru lahko dvignejo najemnino. Zgolj v primeru lastništva drugega primernega stanovanja je to lahko krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe.

Na ljubljanskem skladu upravičenost preverjajo tudi v vmesnem obdobju, če ugotovijo lastništvo nepremičnin, drugega premoženja ali znatno povečanje dohodkov najemnika oziroma njegovih družinskih članov.

Prav tako v javnih evidencah preverjajo, ali je morebiti na naslovu najemne enote prijavljena registrirana dejavnost brez ustreznega dovoljenja, pri čemer najemnikom ne izdajajo dovoljenj za opravljanje dejavnosti kratkotrajne oddaje v najem.

Se vam zdijo informacije pomembne? Vam je članek všeč? Delite ga s prijatelji!

Najbolj brane novice: