Slovenski nepremičninski trg je v zadnjih letih doživel precejšnje spremembe, cene pa so v številnih regijah dosegle rekordne ravni. Leta 2024 se je že tretje leto zapored nadaljeval trend upadanja števila kupoprodaj vseh vrst nepremičnin, medtem ko so cene še naprej naraščale. Ob vse manjšem številu transakcij ter rekordnih cenah nepremičnin in zemljišč za gradnjo se zdi, da smo dosegli vrh nepremičninskega cikla in postopoma prehajamo v fazo upočasnjevanja oziroma ohlajanja trga na ravni celotne države, ocenjujejo na Geodetski upravi.

V Poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2024 napovedujejo, da bo tudi leto 2025 zaznamovalo nadaljnje zmanjševanje števila nepremičninskih transakcij. Če se bo upadanje prodaje stanovanj nadaljevalo s podobno intenzivnostjo, bi lahko že v kratkem govorili o novi krizi nepremičninskega trga, navajajo. Ocenjujejo, da se bo visoka rast cen letos nekoliko umirila, pri čemer lahko na sekundarnem trgu ponekod pričakujemo stagnacijo ali celo rahel upad cen. Zaradi omejene ponudbe novih stanovanj in zazidljivih zemljišč, zlasti v večjih mestih, kot je Ljubljana, pa večjega in nenadnega padca cen ni pričakovati, so povzeli.

Zakaj cene rastejo, če je manj prodaj?

Kljub manjšemu številu transakcij cene nepremičnin v Sloveniji že vrsto let rastejo. "Promet se je po epidemiji res začel zmanjševati, najprej zaradi inflacije, nato zaradi višjih obrestnih mer. To je vplivalo na manj sklenjenih poslov, a povpraševanje je bilo in ostaja visoko. Zato se nepremičnine, ki so na voljo, hitro prodajo – in to za višjo ceno. To je razlog, da cene rastejo; sam upad prometa ni dovolj," je pojasnil direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS) Boštjan Udovič.

Kje iskati s 300.000 evri v žepu?

Trg se je v zadnjem obdobju res nekoliko umiril in cene so nekaj časa stagnirale. Zdaj pa znova opažamo rast, verjetno predvsem zaradi nižjih obrestnih mer, kar se odraža v večji dostopnosti kreditov. Slovenci pa pregovorno veljamo za narod, ki si želi kupiti lastniško stanovanje ali hišo, za kar pogosto vzamemo največji možni kredit, ki ga odobri banka. "Za vsako ceno" želimo biti "na svojem". Vprašanje pa je, koliko prostora za nadaljnjo rast cen sploh še ostaja, in sogovornik meni, da bi bile cene morda bolj umirjene, če bi kupci ravnali bolj premišljeno.

A povpraševanje ostaja najvišje na najbolj zaželenih lokacijah, kjer so tudi najvišje cene. Najdražje bivanjske nepremičnine so trenutno v Osrednjeslovenski regiji, predvsem v Ljubljani, kjer stanovanja v središču (Prule, Rožna dolina, Trnovo, Bežigrad) dosegajo med 4.500 in 6.000, luksuzne novogradnje tudi nad 7.000 evrov za kvadratni meter. Visoke cene so tudi na Obali – v Portorožu, Piranu in Izoli se kvadratni meter prodaja za 3.500 do 5.500 evrov. Najnižje cene so v Prekmurju, Beli krajini in Zasavju, je pojasnil lastnik in direktor podjetja Stoja Trade, Zoran Đukić.

Kje torej iskati in kaj lahko pričakujete, če imate 300.000 evrov in iščete nepremičnino za bivanje? Mnogi si še vedno želijo stanovati v Ljubljani, kjer pa je za 300.000 evrov mogoče kupiti le garsonjero ali manjše stanovanje. Povsem drugačna slika je že nekaj deset kilometrov stran, kjer so za isto vsoto na voljo hiše z vrtom.

"Na vprašanje ni mogoče enoznačno odgovoriti, ker je zelo subjektivno in odvisno od želja. Če pa bi me vprašal prijatelj, bi mu rekel: ne kupuj v Ljubljani," odgovarja Boštjan Udovič. Smotrno je pogledati dlje in sogovornik je kot zanimiv primer izpostavil Borovnico – kraj v bližini in z dobrimi povezavami z Ljubljano, kjer so pred leti zgradili stanovanja za stanovanjski sklad, a ni bilo veliko zanimanja. Ker so cene visoke tudi na Obali in v turističnih krajih, kot je Kranjska Gora, kupcem svetuje iskanje alternativ v ljubljanskem zaledju, v manjših mestih ali na podeželju.

300.000 evrov po pojasnilih Zorana Đukića danes predstavlja srednji cenovni razred na trgu nepremičnin. V večjih mestih in turističnih krajih navedeni znesek zadostuje za starejše ali delno obnovljene nepremičnine, pogosto brez dvigala ali z manj ugodno lokacijo, na obrobju večjih mest ali v manjših krajih pa so dostopne tudi moderne novogradnje ali večje hiše z zemljiščem.

Grafika: kaj dobimo za 300.000 evrov v različnih regijah? (Vir: Stoja Trade)

Kaj kupci najpogosteje iščejo in zakaj?

Najbolj iskana oblika nepremičnin ostajajo stanovanja v urbanih središčih, kot so Ljubljana, Maribor in Koper, ki jim sledijo manjše hiše na obrobju in zazidljive parcele, kjer je odločitev pogosto odvisna od cene gradnje. Zanimanje za gradnjo narašča, predvsem zaradi visokih najemnin in želje po lastni hiši. Zazidljive parcele predstavljajo 15 do 20 odstotkov povpraševanja, največ zanimanja zanje prihaja od mladih družin in mladih, opaža nepremičninski posrednik Zoran Đukić.

Ljubljana z okolico je med najbolj zaželenimi regijami zaradi zaposlitvenih priložnosti in infrastrukture, Obala zaradi turizma in želje po nepremičnini za sekundarno bivanje, Gorenjska, zlasti Radovljica, Bled in Kranjska Gora, pa zaradi narave in turizma. Zanimive lokacije za gradnjo blizu glavnega mesta so Brezovica, Domžale in Grosuplje, na Obali pa Šmarje, Gažon in Marezige, pri čemer mladi in družine praviloma iščejo nepremičnine v bližini infrastrukture, šol in vrtcev ter narave. Ker morajo povečini za nakup vzeti kredit, kupci pogosto sklepajo kompromise pri lokaciji ali se odločajo za gradnjo, čeprav pomeni več organizacije in časa.

Potrebni so sistemski in sočasni ukrepi. Bo dovolj političnega poguma?

Dejstvo ostaja – čeprav je transakcij na nepremičninskem trgu manj, cene ne padajo. Če želimo doseči njihovo znižanje, je treba bodisi zmanjšati povpraševanje bodisi povečati ponudbo – in država po besedah Boštjana Udoviča ve, kateri ukrepi bi bili potrebni. Le sprejeti jih je treba, je poudaril in napovedal, da bi se tedaj v nekaj letih na trgu pojavilo precej stanovanj, ki so zdaj prazna.

Gradnja javnih najemnih stanovanj po njegovem mnenju ne bo dovolj – potrebnih bo več sočasnih ukrepov. Izpostavil je pri nas prezrto področje zasebne gradnje za neprofitni najem, kar uspešno deluje v tujini. Dunajski model recimo spodbuja zasebne investitorje, ki nato zgradijo dostopna stanovanja za neprofitni najem. Po njegovem mnenju bi morala država prav tako znižati davke za dolgoročno oddajanje stanovanj in izboljšati pravno varnost za najemodajalce.

Boštjan Udovič med ključnimi ukrepi vidi:

-        gradnjo javnih najemnih stanovanj (obetajo se projekti, a potrebni so velika sredstva in čas),

-        spodbujanje zasebne gradnje za neprofitni najem po vzoru dunajskega modela,

-        uvedbo davčnih spodbud za dolgoročno oddajanje in izboljšanje pravne varnosti za najemodajalce,

-        aktivacijo praznih zazidljivih zemljišč, morda z novo napovedano temeljno takso za neizkoriščene parcele,

-        regulacijo kratkoročnega, turističnega oddajanja (Airbnb) in

-        decentralizacijo javne uprave.

Pozdravlja načrtovano uvedbo temeljne takse za nezazidana zemljišča, ki bi lahko spodbudila aktivacijo zazidljivih parcel, ter opozarja na problematiko kratkoročnega oddajanja stanovanj prek platforme Airbnb in pomanjkanja študentskih postelj, saj so zasedene nepremičnine, v katerih bi lahko prebivale družine in mladi. Kot enega izmed učinkovitih, a pri nas spregledanih ukrepov, je omenil tudi prostorsko decentralizacijo državnih ustanov. Če bi se vsaj del javne uprave, na primer ministrstva, razporedili po drugih večjih mestih, bi se posledično razpršilo tudi povpraševanje po nepremičninah in razbremenilo Ljubljano tudi v prometnem smislu. Trenutna usmeritev pa gre v nasprotno smer – vse se centralizira in posledično nepremičninski in prometni pritisk na prestolnico ne popušča, je opozoril.

Potrebujemo celovit pristop – sistemske spremembe, ki bodo dolgoročne in ne zgolj politično všečne, je izpostavil Boštjan Udovič. Potrebna je politična volja za sistemske spremembe – ukrepov ne manjka, znani so in o njih govorimo že vrsto let, a se nič bistvenega ne premakne. "Če želimo, da bodo mladi prišli do stanovanj, če želimo stabilen in dostopen nepremičninski trg, potem moramo delati na vseh frontah: javna in zasebna gradnja, aktivacija praznih stanovanj, razbremenitev in zaščita najemodajalcev, davčne in prostorske reforme, decentralizacija ter pospešitev postopkov na ravni občin in države. Vse našteto že dolgo vemo. Zdaj je čas, da se tudi kaj naredi," je pozval.

Vsem, ki kupujejo nepremičnino, medtem svetuje, naj se ne zanašajo na napovedi o padcu cen. Kdor je pet let čakal, da bodo cene padle, si danes še težje privošči stanovanje, je ponazoril. Trditev podpirajo tudi številke – v Sloveniji so od leta 2019 cene stanovanj zrasle za 67, hiš za 54 in stavbnih zemljišč za 72 odstotkov, ugotavlja GURS v Poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2024. Boštjan Udovič kupcem še svetuje, naj jasno določijo svoje potrebe, preverijo možnosti tudi zunaj prestolnice in drugih mestnih središč ter sprejemajo odločitve glede na svoje realne finančne zmožnosti.

Kaj pa vi menite? Se vam zdijo te cene nepremičnin sprejemljive? 

Se vam zdijo informacije pomembne? Vam je članek všeč? Delite ga s svojimi prijatelji!

PREBERITE TUDI:

- Nova pokojninska politika: Kako bo država usklajevala pokojnine po letu 2026?

- Na kaj morajo paziti delavci, ki opravljajo izmensko delo?