Slovenci po izkušnjah nepremičninskega posrednika Damjana Damjanoviča iz slovenske družbe D5 Ing, ki je na hrvaškem trgu prisotna od leta 2003, v naši južni sosedi največkrat iščejo nepremičnine v bližini plaže, centra večjega naselja in infrastrukture, povezav in zabaviščnih kapacitet. Zanima jih tudi možnost oddajanja.

Najpogosteje kupujejo nepremičnine z eno ali dvema spalnicama ter z atrijem, vrtom ali večjim balkonom, ki so od morja oddaljene do največ 1,5 kilometra in do dva kilometra od središča mesta ali večjega naselja. Nekateri kupujejo zase, drugi za delno koriščenje in oddajanje, tretji gredo v naložbo zgolj za turistično oddajanje. Zaradi dostopnosti in kratkega časa potovanja so najbolj želene lokacije Istra, Krk z bližnjimi otoki in Kvarner, medtem ko je za južni del Slovenije zanimiva tudi srednja Dalmacija.

Za nepremičnino na Hrvaškem so povečini pripravljeni odšteti do 250.000 evrov. Nekaj je tudi slovenskih kupcev, ki želijo večji turistični apartma ali hišo na izbranih lokacijah in z eksluzivnejšo ponudbo, za kar so pripravljeni odšteti tudi več – med 450.000 in 650.000 evrov. "V zadnjih dveh letih je takih nepremičnin pravzaprav kronično primanjkovalo, ker so se po prvem letu pandemije kot kupci začeli pojavljati tudi Avstrijci in Nemci," je pojasnil Dajmanovič. Novi kupci z večjo kupno močjo so seveda obenem tudi "pogojevali razmere na trgu, saj so se nepremičnine v zadnjih treh letih kar bistveno podražile".

Zanimanje za nakup nepremičnine na Hrvaškem zadnja leta raste, a vseeno je trenutno v luči negotovih razmer čutiti tudi previdnost pri kupcih. "V zadnjih treh letih je pri Slovencih rasel interes, vendar se v zadnjih treh mesecih čuti najmanj stagnacija, če ne že upad zanimanja po nakupu. A točno oceno bo moč podati ob koncu leta. Sedaj je namreč tudi konec dopustov in še nimamo točnega vpogleda, ali je padec povezan sezonsko ali gre za odraz razmer na trgu, ki so sicer pričakovane v prihajajoči krizi," je razložil Damjanovič. Sam ocenjuje, da je upad povezan z razmerami na trgu, na katere med drugim vplivajo zaostritev pridobivanja posojil, negotova gospodarska situacija in geopolitične razmere.

Kaj je treba preveriti pred nakupom?

Nakup nepremičnine na Hrvaškem je lahko dobra naložba, a se je v izogib morebitnim poznejšim sporom treba postopka nakupa lotiti pametno. Vložki so visoki in kupec mora vzeti v ozir marsikaj. Med drugim je treba preveriti skladnost gradnje, vpis v zemljiško knjigo, morebitne napake v gradnji ... pa skleniti veljavno kupoprodajno pogodbo, nakazati najprej aro in zatem kupnino. Skratka, treba je speljati za posameznika velik posel in biti na vsakem koraku pozoren na vrsto stvari.

"Kupec mora vsekakor najprej preveriti, ali je prodajalec dejanski lastnik nepremičnine, ki jo prodaja. Kajti on ali njegov uradno evidentiran pooblaščenec je edini, ki lahko prodaja nepremičnino. Drugi podatek je pravno stanje nepremičnine, v katerem se nahaja ob času prodaje. Ali je zgrajena na osnovi pravnomočnega gradbenega dovoljenja oziroma ali je legalizirana? Skratka, treba se je prepričati, ali je stanje nepremičnine, ki je predmet prodaje, ustrezno zavedeno v vseh potrebnih uradnih evidencah, ki so bistvene za status nepremičnine," je nanizal Damjanovič.

Istočasno je treba poleg kupnine računati še na nekaj dodatnih izdatkov in pridobiti vse potrebno za sklenitev posla, kot je denimo hrvaška davčna številka (OIB). Stroški se razlikujejo od primera do primera. "Izdatki okoli preverjanja statusa nepremičnine so odvisni od stanja v uradnih evidencah in jih ni možno pavšalno opredeliti. Strošek priprave pogodbe, ki jo običajno izvedejo pravniki na lokalnem trgu (pogodba mora biti napisana v hrvaškem jeziku), je okvirno 750, priprava ostalih spremljajočih dokumentov pa 400 evrov. Stroški priprave overitve prodajne pogodbe pri notarju, same overitve in takse so odvisni od vrednosti nepremičnine, prav tako strošek vpisa v Zemljiško knjigo. Stroški plačila davka na promet nepremičnin, kateri zavezanec je na Hrvaškem kupec (v Sloveniji pa prodajalec) znašajo tri odstotke od vrednosti nepremičnine. Stroški agencijskega posredovanja so na Hrvaškem ustaljeno okoli tri odstotke, a zakonsko niso omejeni," je opisal.

Smotrno se je obrniti na nepremičninskega posrednika

Postopki za nakup urejene nepremičnine sicer običajno trajajo do enega meseca, če dokumentacijo pripravi agencija, ki pozna vse potrebne postopke za nemoten potek transakcije. Za pomoč in svetovanje so usposobljeni strokovnjaki in v vsakem primeru se je za zmanjšanje tveganja smiselno obrniti na nepremičninskega posrednika z licenco, ki je usposobljen strokovno, varno in nadzorovano pomagati in svetovati pri sklepanju posla. "Strokovnjak točno ve, kaj mora preverjati in kje pridobi take podatke," je poudaril Damjanovič.

Nepremičninski posrednik bo tako pregledal kupoprodajno pogodbe, drugo dokumentacijo in opozoril na vse drugo, obenem pa ima sklenjeno zavarovanje odškodninske odgovornosti iz naslova nepremičninskih poslov. Stroški njegovega posredovanja se gibljejo okoli tri odstotke od vrednosti nepremičnine, ob morebitnih sporih pa so izdatki uveljavljanja svojih pravic v sodnih postopkih neprimerno višji ter seveda dolgotrajni in predvsem stresni. Damjanovič zato močno svetuje, da "pogajanja pri pogojih nakupa in pri prodajni ceni raje prepustite strokovnjaku, ki vam bo prihranil prenekateri strošek in po večini že pri pogajanjih okoli prodajne cene ustvaril najmanj prihranek za plačilo stroška posredovanja, če ne celo pa vsaj delno."

Tako kot v Sloveniji so sicer tudi na Hrvaškem za uveljavljanje pravic z naslova vseh aktivnosti, povezanih z nepremičninskimi transakcijami pristojna sodišča, ki so na lokacijah nepremičnin pooblaščena za reševanje take problematike. Na njih lahko nastopa samo hrvaški odvetnik ter ves postopek, korespondenca in dokumentacija so v hrvaščini, kar pomeni, da morajo sodni tolmači prevesti tudi vso dokumentacijo, ki je morda v slovenščini.