Nakup nepremičnine v tujini je lahko dobra naložba in trenutno je zelo zanimiv nakup nepremičnine v sosednji Italiji. Cene na umirjenem in stabilnem italijanskem nepremičninskem trgu namreč rastejo počasneje od evropskega povprečja ter so primerljive in lahko tudi veliko nižje kot v Sloveniji.

"Nepremičninski trg v Italiji je bolj umirjen kot v Sloveniji in drugih državah. Cene nepremičnin so glede na evropsko povprečje v zadnjih letih rasle veliko počasneje. Cene primerljivih nepremičnin so podobne slovenskim, hkrati pa še vedno lahko najdemo dokaj ugodne nepremičnine tudi blizu slovenske meje," je pojasnil nepremičninski posrednik z izkušnjami na italijanskem nepremičninskem trgu Aljaž Kovač. Izpostavil je tudi možnost nakupa hiše za simbolično ceno, kar je redka priložnost. "V Italiji še vedno poteka prodaja hiš za en evro, ki se je začela leta 2008 kot ukrep omiliti upadanje prebivalstva v podeželskih mestih," je spomnil.

Je pa nakup nepremičnine v tujini drugačen in načeloma bolj zapleten

Vsaka država ima namreč svoje zakone in predpise, ponekod so dodatne omejitve in so posebne zahteve za kupce iz tujine. A v Italiji, članici Evropske unije, "pri nakupu nepremičnine za slovenske državljane ni posebnih omejitev oziroma zahtev in so sami postopki z nekaterimi izjemami relativno podobni kot v Sloveniji." 

Kako poteka postopek nakupa nepremičnine v Italiji?

Postopek nakupa se običajno začne s podpisom zavezujoče ponudbe za nakup nepremičnine ter vplačilom are, je pa treba računati na nekoliko višje stroške. 

"Po naših ocenah se stroški nakupa v Italiji začnejo pri dobrih devetih odstotkih kupoprodajne cene. Stroški nakupa nepremičnine v Italiji običajno znašajo med devet in 17 odstotkih kupoprodajne cene nepremičnine. V navedenem deležu so všteti stroški davka na prenos nepremičnine (tri do sedem odstotkov), notarja (ena do tri odstotke) in vpis v zemljiško knjigo (1,1 odstotka), kar boste morali plačati v vsakem primeru," je opisal. 

V Italiji je tudi v navadi, da se stroške nepremičninske agencije razdeli med prodajalca in kupca. "Za stroške agencije lahko pričakujete, da bodo znašali med dva in štiri odstotke. Nato so tu še stroški odvetnika, ki so odvisni od storitev, ki jih bo opravil za vas," je pojasnil. 

Pomembno je tudi poznati in razumeti obseg obveznosti do slovenske Finančne uprave (FURS)

Če je slovenski državljan lastnik nepremičnine v tujini (denimo v Italiji), iz naslova lastništva nepremičnine nima obveznosti do FURS. Torej ni zavezanec za davek od premoženja ali nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Razlika pa je in mora plačati davke v Sloveniji, če nepremičnino v tujini oddaja v najem. 

"Če kot fizična oseba oddaja nepremičnino v tujini v dolgoročni najem drugi fizični osebi, mora do 28. februarja napovedati dohodke iz oddajanja premoženja v najem. Zakon o dohodnini namreč določa, da je rezident Slovenije zavezan za plačilo dohodnine od vseh dohodkov, ki imajo vir v Sloveniji in od vseh dohodkov, ki imajo vir izven Slovenije. Če pa nepremičnino v tujini oddaja v turistični najem, na primer preko AirBNB, pa mora tudi odpreti dejavnost. Torej enako, kot če bi nepremičnino oddajal v turistični najem v Sloveniji," so obrazložili na FURS.

Bodite previdni!

Pri nakupu v tujini je smotrno sodelovanje z odvetnikom in nepremičninskim posrednikom, ki pozna lokalni nepremičninski trg in posebnosti mednarodnih transakcij, da bo znal voditi celoten postopek nakupa nepremičnine ter pomagati in svetovati. Bistveno je namreč poznati zakonodajo in izpolniti vse zahteve, kar je za laika lahko velik izziv. 

Hkrati je pred nakupom nepremičnine – doma ali v tujini - potrebno razmisliti o več dejavnikih. Določiti je treba proračun ob upoštevanju vseh izdatkov, vključno s pristojbinami, davki, notarskimi storitvami, morebitnimi obnovami, vzdrževanjem in tudi zavarovanjem. Pred nakupom je priporočljiv ogled nepremičnine, nujna je preverba lastništva in morebitnih obremenitev, kot so denimo hipoteke ali drugi zaznamki. Pozanimati se je treba o možnostih financiranja, kreditiranja in obročnega plačevanja ter na podlagi vsega nanizanega znati presoditi, ali je nepremičnina primerna in dobra naložba.

Nakup nepremičnine v tujini ponuja priložnost in hkrati prinaša izzive

Potencialni kupci morajo biti pozorni na razlike v cenah, dodatne stroške in pravne postopke. Treba je upoštevati lokalne zakonitosti ter finančne in davčne obveznosti, pri čemer je treba biti pozoren na zaveze, ki izhajajo iz naslova oddajanja v najem. A s pravilnim pristopom in strokovno pomočjo lahko nakup postane uspešna naložba.