Eno stanovanje, dva lastniška lista in hipotekarna uganka

Kot poroča hrvaški portal Net.hr, je lastnik med postopkom prodaje svojega stanovanja v Zagrebu ugotovil, da ima njegova nepremičnina kar dva različna lastniška lista. Gre za trosobno stanovanje v šestem nadstropju, veliko 77 kvadratnih metrov, ki je bilo po rednem izpisu iz zemljiške knjige videti brez kakršnih koli bremen. Zaplet se je začel, ko je prodajalec nepremičninski agenciji sporočil, da nikjer ne vidi vpisane hipoteke, čeprav jo že dolga leta odplačuje. Agencija je vztrajala, da hipoteke ni, prodajalec pa je bil prepričan v nasprotno.

Šele dodatno preverjanje dokumentacije je razkrilo, da poleg uradnega izpisa obstaja še drugi, starejši in še vedno veljaven lastniški list, v katerem je hipoteka jasno vpisana. Ta nepravilnost pomeni, da sta bila v sistemu hkrati aktivna dva pravno veljavna dokumenta za isto stanovanje, eden z vpisano hipoteko in drugi brez nje. Tega ni opazil nihče – dokler se ni začela prodaja.

Nepremičninski posrednik Sanjin Rastovac je za Net.hr povedal, da bi zaradi takšne napake lahko prišlo do popolnoma legalne, a za kupca katastrofalne prevare. Če bi se držali le lastniškega lista brez hipoteke, bi lahko kupcu prodali nepremičnino, ki bi bila na papirju videti povsem čista, banka pa bi ostala brez zavarovanja svojega kredita. Tudi strokovnjaki opozarjajo, da je to eden najresnejših primerov napak v zemljiškoknjižnem sistemu, saj bi lahko omogočil celo dvojno prodajo iste nepremičnine.

Podrobnejši pregled je pokazal, da stari lastniški list nikoli ni bil ustrezno izločen iz sistema, poleg tega pa se hipoteka iz tega starega zapisa ni prenesla v novi digitalni sistem. Tako je nastala situacija, v kateri je nepremičnina obstajala v dveh vzporednih evidencah.

Prodajalec je tako leta odplačeval kredit, medtem ko je uradni lastniški list kazal, da nepremičnina ni obremenjena. Takšna neskladja lahko v praksi vodijo do dolgotrajnih sporov med kupcem, prodajalcem, banko in državnimi organi, poleg tega pa povzročijo visoke stroške in izjemen stres.

Kot poroča Net.hr, je preverjanje pokazalo, da to ni bil osamljen incident. V isti stanovanjski stavbi so odkrili še drugo napako, pri kateri je bilo stanovanje enega od lastnikov vpisano v povsem drugo stavbo, in sicer sosednjo. Lastnik je v stanovanju normalno živel več let, pri čemer je bil po zemljiški knjigi vpisan drugje. 

Gre za izjemno resne sistemske pomanjkljivosti, ki kažejo, da digitalizacija zemljiške knjige še vedno ni brez napak, kupci pa so lahko zaradi njih izpostavljeni izjemnim pravnim tveganjem.

Odvetnik Ivo Barun kupcem svetuje, naj pri nakupu nepremičnine vedno najamejo strokovno pomoč, saj je dokumentacijo treba preverjati celovito in natančno. Kot poudarja omenjena stran, so stroški odvetnika izjemno majhni v primerjavi s stroški, ki lahko nastanejo, če se kupec znajde v položaju, ko mora dokazovati, da je stanovanje, v katerem živi, dejansko njegovo. 

Napake v zemljiških knjigah lahko povzročijo daljša pravna postopanja, finančne izgube in celo izgubo lastninske pravice, zato je natančno preverjanje nujno.

Primer iz Zagreba opozarja na to, da morajo kupci nepremičnin biti zelo previdni, temeljiti in informirani. Digitalizirane evidence sicer omogočajo lažji dostop do dokumentacije, vendar napake v sistemu lahko povzročijo izjemno resne posledice.

Zagrebški primer ni bil osamljen, kar kaže na to, da so takšne nevarnosti realne. Zato je pri vsakem nakupu stanovanja ključnega pomena temeljita preverba dokumentacije, sodelovanje z odvetnikom in vztrajanje pri jasni in popolni transparentnosti vseh vpisov.

Vir: net.hr

Preberite tudi: