Nepremičnine ne kupimo vsak dan in praviloma zanjo dolgo varčujemo, zato je pred nakupom ključno preveriti vse pomembne podatke. V zemljiški knjigi je treba pregledati, ali je prodajalec dejanski lastnik, ali je nepremičnina prosta bremen (brez morebitnih hipotek ali služnosti), in ali so morda druge omejitve za prenos lastninske pravice. Podatke lahko pridobite na spletni strani eSodstvo v elektronski Zemljiški knjigi. Na občini je treba nadalje pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča, iz katerega je razvidno, za kakšno vrsto zemljišča gre, in ali ima občina oziroma država morda predkupno pravico. Sledijo usklajevanje s prodajalcem, podpis kupoprodajne pogodbe, predaja energetske izkaznice. Po plačilu davkov se nato pogodbo overi pri notarju, kjer med drugim preverijo tudi uporabno dovoljenje, ki ga kupcu preda že prodajalec ali pa ga pridobi na upravni enoti, in na koncu sledi vpis novega lastnika v zemljiško knjigo.

Uporabno in gradbeno dovoljenje morajo imeti načeloma vsi objekti, pri čemer je določenih nekaj izjem. Po zakonu denimo velja domneva o obstoju uporabnega dovoljenja za objekte, ki so bili zgrajeni pred 31. decembrom 1967, ki se jim po navedenem datumu ni bistveno spremenila namembnost in ki so evidentirani v zemljiškem katastru. "Za gradnjo stanovanjskih objektov je bila pridobitev gradbenega dovoljenja pred začetkom gradnje vedno obvezna, razen v kratkem obdobju po drugi svetovni vojni za enostanovanjske objekte v vaškem okolju, pa še to pod posebnimi pogoji. Za zgrajene večstanovanjske objekte je bila po zaključku gradnje obvezna tudi pridobitev uporabnega dovoljenja, ki je izkazovalo skladnost zgrajenega z dovoljenim," je pojasnila direktorica družbe Nepremičnine plus, Vesna Levstek.

Kako pridobiti ustrezno dokumentacijo?

Zaradi izgubljenih dokumentov, časovne oddaljenosti, ureditve stanj in olajšave dokazovanja skladnosti, pa je Zakon o graditvi objektov (ZGO-1) v 197. členu predvidel možnost pridobitve potrdila o uporabnem dovoljenju za objekte, zgrajene pred 31. decembrom 1967. Nanj se sklicuje tudi danes veljavni Gradbeni zakon in omogoča pridobitev uporabnega dovoljenja po zakonu za objekte, zgrajene pred 31. decembrom 1967.

Je pa možno pod določenimi pogoji in z dokazili urediti ustrezno dokumentacijo tudi za tako stare objekte. Na zahtevo lastnika objekta oziroma etažnega lastnika stanovanja ali poslovnega prostora lahko pristojni organ izda potrdilo, da ima objekt uporabno dovoljenje po samem zakonu. Treba je priložiti dokazila, med katere se lahko poleg potrdil in drugih listin, ki jih izdajajo pristojni državni organi, organi lokalnih skupnosti in nosilci javnih pooblastil, štejejo tudi izjave izvedencev, prič in ogledi objektov. Pogoj je tudi, da se vmes ni bistveno spremenila namembnost, torej da je objekt vseskozi služil kot stanovanjska hiša, kot delavnica, kot hlev in tako naprej, pa tudi, da se nepremičnine ni dozidalo, spremenilo, skratka kakor koli predrugačilo.

"V praksi se izkaže, da dokumentacija dostikrat ne obstaja oziroma je pomanjkljiva, zato poskušamo dokumente pridobiti na različne načine. Najprej zaprosimo za arhivske podatke, gradbena dovoljenja lahko pridobimo iz Zgodovinskega arhiva, za zelo stare stavbe pa pridobimo arhivske podatke iz katastra stavb. Pomembno je, da se namembnost objekta in njegove dimenzije po letu 1967 niso bistveno spremenile," je razložil direktor družbe Premium Nepremičnine, Borut Božič. Dokazila, da je bila stavba resnično zgrajena pred 1968 in ne naknadno spremenjena, imajo lahko na občini v obliki fotografskih posnetkov, lahko pridobite izjavo (starejših) sosedov ali izris in posnetke Geodetske uprave. Tovrstna potrdila izdaja krajevno pristojna upravna enota, razen če gre za objekt državnega pomena, kjer je izdajatelj okoljsko ministrstvo.

Za objekte, zgrajene pred letom 1968, pod določenimi pogoji torej obstaja domneva uporabnega dovoljenja po zakonu. "A vendar zgolj letnica v zemljiškem katastru ni dovoljšen dokaz!" je poudarila Vesna Levstek. "Sicer pa načeloma že prodajalcu predlagamo, naj pridobi uporabno dovoljenje po zakonu, saj so postopki relativno enostavni (seveda, če objekt pozneje ni bil spreminjan) in cenovno ne preveč obremenjujoči (taksa 22,7 evra, pridobitev aero posnetka okoli 150 evrov in eventuelna ureditev katastrskega vpisa). V trenutnih razmerah zaradi epidemije covida-19 je edino nekoliko dolgotrajna, kar pa se razlikuje od obremenjenosti posameznih upravnih enot," je pojasnila. Obenem je opozorila na veliko verjetnost, da so bili objekti stari več kot 50 let kdaj v preteklosti (neprimerno) spreminjani in da zanje zato tudi ne velja domneva o obstoju uporabnega dovoljenja. Za tovrstne objekte pa je Gradbeni zakon predvidel nekaj možnosti "legalizacije", na primer pridobitev odločbe o objektu daljšega obstoja, kamor spadajo objekti, zgrajeni pred letom 1998 in uporabno dovoljenje za enostanovanjske stavbe zgrajene na podlagi in v uporabi pred letom 2003.

Po besedah Boruta Božiča so se v zadnjem času srečali s prodajo starejših stanovanjskih hiš, "kjer je bilo mogoče pridobiti arhivsko dokumentacijo, kar je močno olajšalo postopek prodaje. Če dokumentacija v arhivu ne obstaja ali če ugotovimo, da gre za neskladno gradnjo – stavbo, zgrajeno neskladno z gradbenim dovoljenjem (razne dozidave, nadzidave objektov in podobno), prodajalcu pred pričetkom prodaje svetujemo ureditev legalizacije objekta ali dela objekta, v nasprotnem primeru nepremičnine ne sprejmemo v prodajo." Nepremičninska agencija pred pričetkom prodaje preveri pravno stanje nepremičnine na podlagi podatkov iz javnih evidenc (zemljiške knjige, zemljiškega katastra, katastra stavb) oziroma na podlagi dokumentacije, ki jo predloži prodajalec. "Če nepremičnina nima ustrezne dokumentacije, jo – kot že omenjeno – poskušamo pridobiti iz arhivskih evidenc," je pojasnil.

Nepremičninska agencija pred pričetkom prodaje preveri tako pravno kot tudi dejansko stanje nepremičnine. "Ker nepremičninski posrednik ni nujno tudi strokovnjak gradbene stroke, pred dokončno odločitvijo kupca interesentom svetujemo, naj se za bolj podrobno preverbo dejanskega stanja obrnejo na strokovnjake z gradbenega področja ali arhitekta oziroma projektanta. S tem obema pogodbenima strankama zagotavljamo večjo raven varnosti pri nakupu in se izognemo morebitnim kasnejšim sporom," je izpostavil Borut Božič. Pri nakupu starejšega objekta je treba biti torej pozoren tudi na gradbeno varnost in ne bo odveč najeti strokovnjaka, ki bo znal oceniti, ali je stavba varna kar se tiče nosilnosti, uporabljenih materialov pri gradnji, kakovosti zraka zaradi denimo plesni.

Morebitna prenova lahko seveda poviša stroške. Verjetno bo treba na novo napeljati vsaj električno napeljavo, vprašanje, v kakšnem stanju so vodovodne cevi, streha, izolacija, kurjava, nemara bo treba menjati okna in vrata. Proračunu za nakup nepremičnine torej prištejte okvirne dodatne stroške obnove, kar je dobro upoštevati pred nakupom, da se ne boste pozneje kesali zaradi "skritih" stroškov. In še – postopki prenove so lahko dolgotrajnejši in zapleteni, če je objekt pod spomeniškim varstvom. Je pa res, da so starejše gradnje praviloma cenejše in da imajo "dušo". Lahko jih obnovite, naredite še lepše in si ustvarite edinstven, čudovit dom. 

Si želite aktualne novice prejemati tudi na elektronski naslov? Potem se prijavite na Cekinove e-novice!