Epidemija covida-19 vpliva tudi na nepremičninski trg, čeprav je povpraševanje še vedno veliko in presega ponudbo. Na Geodetski upravi v Preliminarnem poročilu o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2020 ugotavljajo, da se je trgovanje z nepremičninami v primerjavi z letom 2019 sicer občutno zmanjšalo, a so cene stanovanjskih nepremičnin in zazidljivih zemljišč še nekoliko zrasle, čeprav bi se morda lahko še bolj zvišale, če ne bi bilo epidemije. Obenem poudarjajo, da so podatki začasni in da niso popolni, da še ni konec epidemije in da se še niso pokazale vse posledice.

Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije, Boštjan Udovič, trenutno stanje na nepremičninskem trgu ocenjuje kot "povsem normalno glede na veliko povpraševanje in majhno ponudbo". Po njegovem mnenju so tudi cene povsem realne, "čeprav so – tako kot vedno – z vidika kupcev verjetno previsoke, z vidika prodajalcev pa prenizke. Če želimo, da padejo, je torej nujno bistveno povečati ponudbo ali zmanjšati povpraševanje, a to seveda ni nikomur v interesu." Po njegovih opažanjih je – sicer v nasprotju s pričakovanji, a vendarle – v času epidemije v Sloveniji prišlo do večjega upada pri ponudbi kot pri povpraševanju. "Številni prodajalci so se namreč odločili, da bodo raje počakali, da epidemija mine. Kupci pa pogosto nimajo tovrstne možnosti, saj nepremičnino potrebujejo 'takoj', in to je verjetno vplivalo na to, da so cene v času epidemije še malo poskočile," je razložil.

Medtem ko epidemija ni negativno vplivala na cene bivalnih nepremičnin, torej stanovanj, hiš in zazidljivih stanovanjskih površin, pa je zaznati večje premike na trgu poslovnih nepremičnin. "Pri poslovnih nepremičninah bo seveda marsikaj odvisno od sprememb pri načinu poslovanja v prihodnosti in večji delež dela od doma bi lahko dolgoročno vplival na cene poslovnih nepremičnin. Seveda bi lahko v naslednjem koraku vplival tudi na cene stanovanjskih nepremičnin, po drugi strani bo na to močno vplivalo tudi stanje v turizmu," je ocenil in hkrati dodatno poudaril, da pa je za takšne zaključke še prezgodaj.

Medtem ko cene rastejo, plače ne sledijo

Pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin Andraž Brilli iz Capital Genetics prav tako opaža višanje cen kljub koronakrizi in napovedi številnih analitikov so po njegovih navedbah precej optimistične "v smeri nadaljevanja rasti cen tja do pet odstotkov tudi v letu 2021, seveda če bo gospodarska slika takšna, kot napovedujejo". Lani so denimo dosegle rekordne ravni in tudi letos je zaznati nadaljevanje trenda, je pojasnil. "Po preliminarnih analizah lahko povemo, da so cene rabljenih stanovanj v Ljubljani v prvem četrtletju letos že prebile 3000 evrov za kvadratni meter. Gre sicer za preliminarne ocene, pa vendar to nakazuje, da gremo v smeri rasti."

V zadnjem letu so poskočile tudi cene hiš – "v Ljubljani je bilo za hišo lani v povprečju treba odšteti preko 300.000 evrov" – cene stanovanj pa prav tako rastejo, in sicer tudi drugod po državi. "Cene rastejo tudi po večini statističnih regij. V enem letu so najbolj zrasle v osrednji Sloveniji, za šest odstotkov, goriška in gorenjska regija sta se okrepili za kar devet odstotkov, enako tudi gorenjska statistična regija, največjo rast pa smo zaznali v primorsko-notranjski regiji – za kar 16 odstotkov. Cene so upadle zgolj v obalno-kraški regiji, in sicer za štiri odstotke," je naštel.

Še vedno je torej več povpraševanja kot ponudbe, kar se normalno odraža tudi v rasti cen. "V času epidemije smo zaznali več zanimanja za večje enote, povprečne cene so se tudi okrepile za od štiri so pet odstotkov. Več je zanimanja za hiše – povprečna vrednost hiše v Ljubljani je bila več kot 300.000 evrov. Opažamo pa manj zanimanja za središče prestolnice – v središču Ljubljane so cene rabljenih stanovanj v zadnjem letu upadle za slabih pet odstotkov," je pojasnil.

Že kar nekaj let pa sicer naraščajo predvsem cene stanovanjskih površin. "Cene rabljenih stanovanj v Ljubljani so se v zadnjih petih letih dvignile za kar 50 odstotkov, čemur pa niso sledile tudi plače. Naš indeks cenovne dostopnosti stanovanj kaže, da so stanovanja Ljubljančanom s povprečno plačo nedostopna; pravzaprav so jim nedostopna že zadnje desetletje," je izpostavil Andraž Brilli.

Dostopnost so po njegovih navedbah še nekoliko poslabšale makrobonitetne omejitve Banke Slovenije, minimalna plača, ki je letos kar za devet odstotkov višja od lanske, in obenem zahteva bank po 20 odstotkih lastnih sredstev. "Glede na trenutne ravni cen lahko to nanese 20.000, 30.000 ali celo 50.000 evrov lastnih sredstev, toliko pa številni nimajo privarčevano, in vprašanje je, kdo si pravzaprav sploh lahko privošči nakup stanovanja po današnjih cenah. To so tisti, ki imajo nadpovprečne plače ali pa več prihrankov," je opozoril.

Podal je tudi primer: "Če bi štiričlanska družina želela kupiti 100 kvadratnih metrov veliko stanovanje po povprečni ceni 2600 evrov za kvadratni meter (večja stanovanja imajo nižjo povprečno ceno od manjših stanovanj), bi morala ob upoštevanju vseh makrobonitetnih omejitev oba starša imeti skupaj vsaj 3000 evrov neto mesečne plače, kar je 1500 evrov neto mesečno."

Ob tem je omenil tudi precej velik razkorak med cenami rabljenih in novejših stanovanj, ki niso starejša od 10 let. "Novejša stanovanja so za 19 odstotkov dražja od starejših," je poudaril. "A dobra novica je, da se 'škarje' zadnja leta vse bolj zapirajo. Pred leti je bila razlika precej večja; novejša stanovanja so bila kar 36 odstotkov dražja od starejših," je dodal.

Novogradnje po njegovih izkušnjah kupujejo pretežno kupci, ki imajo boljše dohodke in več prihrankov ter so torej bolje situirani, veliko zanimanja pa je tudi pri vlagateljih, ki iščejo načine, kako plasirati višek denarja na trg nepremičnin. "Prostora za ustvarjanje lepih donosov s stanovanjskimi nepremičninami pa je vse manj zaradi vse višjih cen. Zato vsem svetujemo, da si vzamejo čas in preračunajo smiselnost naložbe," je pozval.

Svarilo: Sklepali so se posli brez nepremičninskih posrednikov in posledice bodo vidne šele čez nekaj let

Boštjan Udovič je obenem opozoril tudi na poslovanje brez nepremičninskih posrednikov v času zaprtja nepremičninske dejavnosti med epidemijo. "Zaradi dolge omejitve poslovanja nepremičninskih posrednikov je prišlo do nekaterih negativnih odklonov, ki bodo na dolgi rok pustili nekaj posledic na pravni varnosti udeležencev," je posvaril.

"V času omejitve dejavnosti nepremičninskega posredovanja se je namreč izkazalo, da se je vseeno odvijal promet z nepremičninami. Številni kupci (in prodajalci) so posle izpeljali brez nepremičninskega posrednika, kar je na prvi pogled seveda povsem normalno in sprejemljivo. A težave se bodo lahko pokazale pozneje. Nepremičninski posredniki kot strokovnjaki namreč poskrbijo, da v poslu ne pride do strokovnih napak, ki bi eni ali drugi strani povzročile škodo, zato imajo tudi obvezno zavarovano svojo poklicno odgovornost. Ko se posli odvijajo med samimi potrošniki, pa ni takšnih jamstev in posledice se lahko pokažejo šele čez več let. Le upamo lahko, da ne bo veliko takšnih primerov," je izpostavil.

Si želite aktualne novice prejemati tudi na elektronski naslov? Potem se prijavite na Cekinove e-novice!