V letu 2022 je bila na slovenskem nepremičninskem trgu že drugo leto zapored zabeležena nova rekordna raven cen, ki je zaznamovala predvsem prvo polovico leta in se je zatem v drugi polovici umirila. V primerjavi z letom 2021, ko je nepremičninski trg prav tako beležil rekorde, so cene stanovanj v celem letu nominalno zrasle za 19, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb 17, cene hiš pa za 12 odstotkov, je razvidno iz "Poročila o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2022" Geodetske uprave (GURS). 

Medtem se je število sklenjenih kupoprodajnih poslov v primerjavi z letom prej zmanjšalo za pet do 10 odstotkov, kar pa že kaže na postopno ohlajanje trga, ugotavljajo na GURS. Leto 2022 je namreč poleg višjih cen zaznamoval tudi upad prodaje stanovanjskih nepremičnin v mestih, najbolj v Ljubljani, in stavbnih zemljišč. Razloge za manjše povpraševanje pri slednjih pripisujejo visokim cenam parcel in stroškom gradnje ter manjši kupni moči. Posledično v prihodnje predvidevajo upad gradenj, in glede na manjšo prodajo, rekordne cene nepremičnin in manjše povpraševanje po zazidljivih zemljiščih ugotavljajo, da se "zdi, da je bil v Sloveniji že v prvi polovici leta 2022 dosežen vrh nepremičninskega cikla in da smo prešli v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga". Podobno ohlajanje na nepremičninskem trgu predvidevajo tudi letos. 

Cene ponekod že rahlo padajo 

Stanje nepremičninskega trga v Sloveniji spremljajo in dobro poznajo direktor nepremičninske družbe Stoja Trade, Zoran Đukić, nepremičninska posrednica iz agencije RE/MAX v Ljubljani, Nataša Detič, in nepremičninski posrednik iz agencije ABC nepremičnine, Alen Komić. 

Zoran Đukić opaža, da je že viden rahel padec cen, in pravi, da se v prihodnje kaže stagnacija. A dodatno pojasnjuje, "da je gibanje cen glede na specifičnost trga zelo vprašljivo in ga težko napovemo. Predvsem, ker je trg še vedno zelo živahen, vendar ne s strankami, ki kupujejo s posojili, pač pa predvsem s kupci, ki kupujejo z lastnimi sredstvi. Zelo se pozna, da se banke v Ameriki sesuvajo in da stranke "bežijo" iz depozitov v nepremičnine in v zlato. Vedno pa so in bodo tudi v bodoče dražje nepremičnine v večjih mestih in nove, medtem ko bodo cenejše starejše na slabših lokacijah." 

Nataša Detič je spomnila, da so se nepremičnine dražile predvsem v prvi polovici lanskega leta, in razloge za povečano povpraševanje vidi v prihrankih med pandemijo in nizkih obrestnih merah stanovanjskih kreditov. V drugi polovici pa se je začel kazati trend umirjanja cen, "saj kupci niso bili več pripravljeni plačevati višje cene za določeno nepremičnino, kot je njena realna cena", in podobno opaža tudi letos. 

Tudi Alen Komić zaznava, "da se je trg nepremičnin z letom 2023 umiril v smislu rasti cen, torej cene ne rastejo več in so v večini že nekaj mesecev na enakih ravneh. Pri nekaterih nepremičninah na slabših lokacijah pa je prišlo tudi že do rahle korekcije cen navzdol." Smatra, "da se bo tak trend v letu 2023 tudi nadaljeval, se pravi, da pri nepremičninah, ki so na dobrih lokacijah in ki so tržno vedno zanimive, ne bo prišlo do bistvenih sprememb pri ceni. Verjetno pa se bodo cene nekoliko znižale pri nepremičninah, ki so na slabših lokacijah in ki tržno niso tako zanimive (nimajo urejenega pravnega stanja, so težje dostopna, na vrhu bloka brez dvigala ...), vendar le za nekaj odstotkov. Občutne spremembe pri cenah navzdol ne pričakujemo predvsem zaradi še vedno slabe ponudbe nepremičnin." 

Kakšno je razmerje povpraševanje – ponudba?  

Povpraševanje se ponekod umirja in je skoraj izenačeno s ponudbo, kar je tudi privedlo do stabilnosti cen, ugotavlja Alen Komić, ki pa še vedno zaznava dobro zanimanje predvsem pri zaželenih nepremičninah, novejših, lepših in na dobrih lokacijah z dostopnejšo pomembno infrastrukturo in izobraževalnimi središči. "Tradicionalno je največ zanimanja za stanovanjske nepremičnine v Ljubljani in na Primorskem. V zadnjih nekaj letih prav tako zaznavamo krepitev povpraševanja tudi v drugih večjih mestih po Sloveniji kot so Maribor, Kranj, Novo mesto ... Kriterijev za tako situacijo je lahko več, primarna sta predvsem razpoložljivost delovnih mest in posledično priseljevanje ter možnost za oddajanje," je opisal Alen Komić.

Nataša Detič vidi določen upad investicijskih nakupov, medtem ko je glede na povpraševanje še vedno premajhna ponudba dobrih rabljenih nepremičnin. "Največ je povpraševanja po dvosobnih in trisobnih stanovanjih v mestih, kjer so kupci pogosto družine, ki prvič kupujejo nepremičnino ali se zaradi povečanja družine selijo v večjo in želijo živeti blizu vse potrebne infrastrukture za udobno življenje," je orisala. 

Zoran Đukić opaža manjše povpraševanje za starejše nepremičnine na vaseh ali na slabših lokacijah v manjših mestih, kar pripisuje večji želji predvsem mladih po življenju v večjih mestih, ter manj špekulativnih kupcev za oddajo preko spletnih platform in kupcev s krediti. 

Kaj bo tudi v prihodnje vplivalo na gibanje cen nepremičnin? 

Napovedi o prihodnjem gibanju cen so sicer nehvaležne, saj so odvisne od različnih spremenljivk. Po pojasnilih Zorana Đukića so dejavniki trenutno predvsem: višanje obrestnih mer, podražitev energentov, situacija z Ukrajino, povečana cena gradbenih materialov in gradbene delovne sile. Alen Komić kot prvi in najbolj pomemben dejavnik vidi dostopnost kreditov oziroma po kakšnih obrestnih merah se pri bankah zadolžujejo kreditojemalci, "kar je bilo tudi glavno gonilo trga in cen v preteklih letih, ko so bile obrestne mere zgodovinsko na najnižjih ravneh" in so bili stanovanjski krediti poceni. 

Na gibanje cen nepremičnin torej vpliva več dejavnikov, med drugimi višina obrestnih mer in kupna moč, ogromno pa je seveda odvisno od povpraševanja in ponudbe. "Kdaj bo prišlo do takega upada trgovanja z nepremičninami, da bomo lahko govorili o krizi nepremičninskega trga, bo v veliki meri odvisno od dogajanja na primarnem stanovanjskem trgu v Ljubljani," pojasnjujejo v poročilu GURS. 

Prestolnica namreč še vedno "narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, zaenkrat povpraševanje po novih stanovanjih še vedno presega ponudbo in se je večina novih stanovanj prodala že v predprodaji oziroma v času gradnje. V zadnjem času pa je že zaznati manjše zanimanje za rezervacije stanovanj, ki so trenutno v gradnji. Ko bo prišla na trg večja količina novih stanovanj, ki so se že začela graditi oziroma katerih začetek gradnje se načrtuje v kratkem, bo ponudba slej kot prej presegla plačilno sposobno povpraševanje. Takrat lahko pričakujemo skokovit padec števila transakcij na stanovanjskem trgu, podobno kot se je zgodilo ob krizi leta 2008," razlagajo pri GURS, kjer pa obenem ocenjujejo, da pa vseeno ni pričakovati poka nepremičninskega balona v smislu nenadnega velikega padca cen nepremičnin. 

Nekaj je cena v oglasu, drugo pa je, za koliko je nepremičnina dejansko prodana 

Po pojasnilih Nataše Detič lahko pride do večjega znižanja cen nepremičnin, "če se precej poveča ponudba stanovanj po dostopnih cenah, česar pa v kratkem ne pričakujemo. Do znižanja cen nepremičnin bi sicer lahko prišlo v primeru nadaljnjega višanja življenjskih stroškov (hrana, energenti ...) in zaradi nižje kreditne sposobnosti prebivalstva (zaradi zvišanja minimalne plače), ker bi povzročilo nadaljnji upad povpraševanja. Kaj se bo v resnici zgodilo, pa težko napovedujemo." 

Meni pa, da bo tako pri nakupu kot pri prodaji tudi v prihodnjih mesecih nujna podrobna analiza za določitev realne cene posamezne nepremičnine. "Nekdo, ki dnevno spremlja oglaševane cene nepremičnin, ima namreč precej nerealno predstavo o cenah stanovanj. Kajti oglaševana cena lahko zelo odstopa od cene, po kateri se je oglaševana nepremičnina na koncu prodala ali pa se sploh ni prodala in je bila visoka cena v oglasu samo poskus oziroma testiranje trga, kar se je v zadnjem letu pogosto dogajalo," je opisala. 

Prodajalcem in kupcem zato svetuje, "da se prodaje ali nakupa nepremičnine lotijo s pomočjo strokovnjaka, ki jim bo prihranil veliko časa, denarja in živcev".