Cene nepremičnin so trenutno v porastu, medtem ko je slovenski nepremičninski trg v lanskem letu beležil rekorde, od rasti cen stanovanjskih nepremičnin do števila transakcij z zemljišči za gradnjo stanovanjskih stavb. O nakupu nepremičnine, od pogodbe, pogostih napak, uveljavljanja pravic do morebitnih zapletov, smo se pogovarjali tudi z odvetnico mag. Darjo Bajželj. 

Kako bi opisali trenutni trg nepremičnin, kam težijo trendi? Kaj vsesplošna inflacija pomeni za nepremičninski trg?

Slovenija je tudi zelo lepa in raznolika dežela, saj ima veliko gozdov in veliko narave, morje in gore. Zaenkrat je po mojem mnenju Slovenija varna dežela in tudi zato je zanimiva za tujce in ne le za Slovence. Nepremičninska nihanja so bila od nekdaj in so odvisna od različnih faktorjev. Zato je težko napovedati, kam težijo nepremičninski trendi in kako bo inflacija vplivala na nepremičninski trg.

Na kaj vse mora biti kupec pozoren, ko kupuje nepremičnino?

Pri nakupu nepremičnine mora biti kupec pozoren na pravne napake (npr. neskladna gradnja, gradnja brez gradbenega dovoljenja ali uporabnega dovoljenja, nevpisana nepremičnina v zemljiško knjigo, nevpisana bremena kot npr. v zemljiško knjigo nevpisana bremena, hipoteka, različne služnosti) in stvarne napake (npr. napake v gradnji, zamakanje objekta, napake v izolaciji, obstoj plesni v prostorih, zamakanje objekta..).

Sodna praksa naših sodišč kot najbolj pogost razlog spora med kupcem in prodajalcem obravnava ravno pravne in stvarne napake. Stvarna je tista napaka, ki vpliva na funkcionalnost stvari oziroma ki vpliva na dogovorjene lastnosti in odlike. 

Kako moramo ukrepati? 

Obligacijski zakonik predvideva dve vrsti stvarnih napak, in sicer očitne napake in skrite napake. 

Očitne napake so tiste stvarne napake, ki jih lahko kupec odkrije ob običajnem pregledu. V kolikor gre za očitno napako in če je bil pregled opravljen v navzočnosti obeh strank, mora kupec takoj sporočiti prodajalcu svoje pripombe zaradi očitnih napak, sicer izgubi pravico, ki mu gre iz tega naslova (drugi odstavek 461. člena OZ). V nasprotnem primeru je treba, da kupec obvesti prodajalca v osmih dneh oziroma nemudoma, če gre za gospodarske pogodbe. 

Skrite stvarne napake pa so tiste, ki se pokažejo potem, ko je kupec že prevzel stvar. Pomembno je vedeti, da skritih stvarnih napak ni bilo mogoče opaziti z običajnim pregledom pri prevzemu nepremičnine. Roki za grajanje skritih stvarnih napak so enaki kot pri očitnih napakah, torej osem dni oziroma nemudoma, če gre za gospodarske pogodbe. Pravilo (iz drugega odstavka 462. člena OZ) določa, da prodajalec ne odgovarja za napake, ki se pokažejo potem, ko mine šest mesecev, odkar je bila stvar izročena, razen če je bil v pogodbi določen daljši rok.

Od uveljavljanja napake do odškodnine ... 

Pogoj, ki ga Obligacijski zakonik zahteva za uveljavljanje stvarnih napak, je obvestilo o napaki, ki ga ureja prvi odstavek 464. člena OZ, in sicer, da mora kupec natančneje opisati napako in povabiti prodajalca, da stvar pregleda. Nepopolno, napačno ali kako drugače pomanjkljivo obvestilo o napaki ima za posledico izgubo pravice kupca uveljavljati odpravo teh napak po sodni poti.

V vsakem od teh primerov iz prejšnjega odstavka ima kupec pravico od prodajalca zahtevati tudi povrnitev škode. Zato je potrebno pri prodajnih pogodbah, katerih predmet so rabljena stara stanovanja, hiše in drugi starejši objekti (vikendi, ne novogradnje), paziti na morebitni obstoj klavzule videno-kupljeno, ki pomeni, da v primerih, ko je v prodajni pogodbi vsebovana omenjena klavzula, kupec zoper prodajalca nima nobenih zahtevkov iz naslova odprave stvarnih napak.

Po 1. odstavku 488. člena OZ so pravne napake tiste, kjer prodajalec odgovarja, če ima na prodani stvari kdo tretji kakšno pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico, pa o njej kupec ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi vzel stvar, ki je z njo obremenjena.

Torej, če kupec ugotovi pravno napako ... Kakšne so njegove pravice? 

Pravna napaka na nepremičnini ne pomeni, da je omejena funkcionalnost stvari ali da je izključena funkcionalnost stvari zaradi kakšnega fizikalnega ali materialnega razloga, temveč pravna napaka na nepremičnini pomeni, da pravna norma, ki ščiti pravice tretjih oseb, onemogoča popolno in neovirano izvrševanje upravičenj iz lastninske pravice, ki jih je pridobil kupec nepremičnine. Podobno kot pri stvarnih napakah ima tudi pri pravnih napakah kupec določene pravice, ki ščitijo njegove interese, a le pod pogojem, da o tej napaki kupec ni bil obveščen in tudi kupec ni privolil, da bi vzel stvar, ki je obremenjena s pravno napako (npr. stvarne služnosti, osebne služnosti - užitek, hipoteke), npr. vknjižena dosmrtna služnost v korist tretje osebe pri predmetni nepremičnini.

Če kupec ugotovi pravno napako na nepremičnini kot npr. v primeru, če se pokaže, da si tretji lasti kakšno pravico na stvari oz. nepremičnini, mora kupec skladno z določbo 489. člena OZ o tem obvestiti prodajalca, razen če mu je to znano, in zahtevati od njega, da stvar v primernem roku oprosti take pravice ali zahteve. V nadaljevanju pa prvi in drugi odstavek 490. člena OZ določa, da če prodajalec ne ravna po kupčevi zahtevi in kdo kupcu stvar vzame, je pogodba razdrta po samem zakonu; če pa je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine. Če prodajalec ne ugodi kupčevi zahtevi, naj v primernem roku oprosti stvar pravice ali zahteve tretjega, sme kupec odstopiti od pogodbe, če zaradi tega ni mogoče doseči njenega namena.

Katere so tiste skrite pasti pogodbe, na katere mora biti kupec pozoren in kako mu pri tem lahko pomaga odvetnik? 

Odvetnik pri sestavi prodajne pogodbe opozori na podlagi predočenega dejanskega stanja stranko na vse potencialne rizike glede nakupa ali prodaje nepremičnine ter preveri pravno stanje nepremičnine ter na ta način ugotovi stvarne in pravne napake na nepremičnini. Prav tako pa odvetnik pri tem opozori kupca, da mu je dolžan prodajalec ob pogoju plačila celotne kupnine za nepremičnino izročiti vse listine, ko so potrebne za prepis navedene nepremičnine v njegovo korist.

Glede izročitve nepremičnine pa odvetnik kupca opozori, da se v prodajno pogodbo zapiše tudi sam znesek pogodbene kazni za primer, da prodajalec v roku ne bi izpolnil svoje obveznosti glede izročitve kupcu v posest predmetno nepremičnino.

Kdaj pa se je v samem postopku nakupa dobro obrniti na odvetnika? 

Tudi nakup nepremičnine na javni dražbi ali z zbiranjem ponudb lahko vsebuje veliko pravnih zank. Kupljena nepremičnina na javni dražbi lahko vsebuje tako pravne kot tudi stvarne napake. Seveda pa se je treba zavedati, da ima nepremičnina kupljena na javni dražbi ali z zbiranjem ponudb skoraj vedno neko napako. Na primer enostanovanjska hiša se na dražbi prodaja kot dvostanovanjska hiša. Torej je lahko namembnost hiše v takšnem postopku napačno opredeljena. V tem primeru je zelo pomembno prebrati izvedensko mnenje izvedenca gradbene stroke, ki se običajno tudi nahaja v sodnem spisu.

Katere elemente mora vsebovati prodajna pogodba?

Prodajna pogodba (435 – 527 člen OZ). S prodajno pogodbo se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino (prvi odstavek 435.člena OZ). Gre za dvostransko obvezno, komutativno in odplačno pogodbo, katere bistvene sestavine so določitev identifikatorjev nepremičnine ter kaj le ta v naravi tudi predstavlja - hiša, del hiše, vikend, stanovanje ali njihov solastniški delež - in izročitev stvari, ki je predmet prodaje, in plačilo kupnine. Odsotnost ene ali druge bistvene sestavine (določitev predmeta prodaje, kot npr. določitev identifikatorjev nepremičnine ter kaj le ta v naravi tudi predstavlja - hiša, del hiše, vikend, stanovanje ali njihov solastniški delež - določitev cene oz. kupnine za predmet prodaje in določitev plačilnih pogojev za plačilo kupnine, rok za izročitev nepremičnine) pomeni, da pogodba ni sklenjena, saj ne obstaja soglasje volj pogodbenih strank o bistvenih sestavinah prodajne pogodbe.

Na kaj običajno pozabimo oziroma spregledamo, ko kupujemo nepremičnino, katere skrite stroške vsebuje?

Prodajalec mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe na območni enoti FURS glede na lego nepremičnine, ki se prodaja. Napovedi za odmero davka na promet nepremičnin mora prodajalec priložiti originalno prodajno pogodbo in dokazilo o lastništvu (izpisek iz zemljiške knjige), če pa to ni razvidno iz zemljiške knjige, pa verigo listin, na podlagi katerih bi se prodajalec lahko vpisal v zemljiško knjigo. Po samem zakonu je prodajalec dolžan plačati 2% davek na promet nepremičnin, seveda pa se stranki v prodajni pogodbi lahko dogovorita tudi drugače, kar pomeni, da navedeni strošek lahko trpi tudi kupec.

Kadar fizična oseba proda nepremičnino pred potekom petnajstih let imetništva nepremičnine, ki se prodaja, je zavezana tudi k vložitvi napovedi za odmero dohodnine od dobička iz kapitala, ki jo mora vložiti v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe na območni enoti FURS glede na lego nepremičnine.

V skladu s 3. odstavkom 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju lahko plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Seveda pa se stranki v prodajni pogodbi lahko dogovorita tudi drugače.

Stranki se sami dogovorita v prodajni pogodbi, katera stranka nosi stroške za overitve podpisa na prodajni pogodbi, stroške notarskega zapisa prodajne pogodbe in stroške vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo.

Ali ima kupec oziroma najemnik možnost pogodbo naknadno preklicati in kdaj?

Določba 67. člena OZ določa pravni institut odstopnine. Pogodbeni stranki se lahko dogovorita, da ima bodisi ena bodisi vsaka od njiju pravico odstopiti od pogodbe, če da odstopnino (skesnino). Če stranka, ki ima pravico odstopiti od pogodbe (upravičena stranka), izjavi drugi stranki, da bo dala odstopnino, ne more več zahtevati izpolnitve pogodbe. Stranka, ki ima pravico odstopiti od pogodbe, mora dati odstopnino hkrati z izjavo o odstopu. Če pogodbeni stranki nista določili, do kdaj lahko upravičena stranka uresniči pravico odstopiti od pogodbe, lahko ta to stori vse dotlej, dokler ne poteče čas, določen za izpolnitev njene obveznosti. Pravica odstopiti od pogodbe preneha tudi, če upravičena stranka začne izpolnjevati svoje obveznosti iz pogodbe ali sprejemati izpolnitev od druge stranke.

Določba 68. člena Obligacijskega z zakonika določa aro kot odstopnino in določa, da če je bila ob ari dogovorjena pravica odstopiti od pogodbe, se šteje ara za odstopnino in lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe. Če v tem primeru odstopi stranka, ki je aro dala, jo izgubi. Če je bila v prodajni pogodbi določena ara kot utrditev obveznosti, potem pogodbeni stranki brez sporazuma ne moreta odstopiti od pogodbe. Ara kot utrditev obveznosti.

Ali se pogodba in sam postopek nakupa v čem bistveno razlikuje pri stanovanjskih nepremičninah, hišah, parcelah, vikendih?

Prodajna pogodba je za vsako nepremičnino posebej specifična in vsaka nepremičnina (hiša, vikend, parcela, stanovanjska nepremičnina) ima določeno pravno specifiko, ki jo je potrebno upoštevati pri sestavi prodajne pogodbe. Le pravni strokovnjak (beri: odvetnik), sploh tisti, ki je specializiran za nepremičninsko pravo, lahko prepozna vse pravne rizike tako iz davčnega vidika kot tudi iz pravnega vidika.