Najemnika neprofitnega stanovanja, ki ne plačuje najemnine, najemodajalci ‒ javni stanovanjski skladi ‒ sprva opomnijo in mu skušajo pomagati. Če se zaradi nezmožnosti plačevanja obrne na sklad, mu omogočijo obročno odplačilo dolga in ga usmerijo v pridobitev subvencije za pomoč pri plačevanju najemnin, pri čemer lahko center za socialno delo odobri tudi do 85 odstotkov subvencije. Zaprosi lahko za izredno denarno pomoč pri pristojnih centrih za socialno delo, v nekaterih izjemnih situacijah se lahko obrne na humanitarne društva, socialno pomoč za plačilo položnic in osnovnih potrebščin včasih nudijo občine. Šele v končni fazi, ko so izčrpane vse razpoložljive možnosti, vložijo skladi predlog za sodno izvršbo in v skrajnih primerih, ko res ne gre drugače, začnejo postopke za odpoved najemnega razmerja in za prisilno izselitev iz stanovanja.

Deložacija iz neprofitnega javnega stanovanja ni vezana le na neplačevanje najemnine, temveč tudi na neplačevanje vseh tekočih stroškov (obratovalni stroški, stroški ogrevanja, plina, električne energije itd.) in najemniki imajo praviloma pogosteje težave pri rednem plačevanju položnic. Če jih sprotno ne poravnavajo dlje časa, po opominih in vseh zgoraj opisanih postopkih nudenja pomoči prav tako sledi izterjava. Neplačevanje tekočih stroškov namreč prav tako predstavlja enega izmed krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe, pri čemer lahko skladi kot rešitev še prej predlagajo selitev v manjše in posledično cenejše stanovanje oziroma bivalno enoto. "Z najemnikom se v okviru antideložacijskega programa trudimo najti ustrezno rešitev, da bi preprečili sodno odpoved najemnega razmerja. Če najemnik ni odziven oziroma se ne drži dogovorjenega, sprožimo sodne postopke za odpoved najemnega razmerja," so razložili v Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (JSS MOL).

Stanovanjski skladi so kot lastniki subsidiarno odgovorni tudi za obratovalne stroške najemnika. "Naši družbi nihče ne nudi pomoči na tem področju, zato morebitni izpad prihodka krijemo sami," je ob tem izpostavila direktorica novomeškega stanovanjskega podjetja Zarja, Janja Horvat Jaklič. Za zapadle stroške, pri katerih lahko dobavitelji uveljavljajo subsidiarno odgovornost, mora namreč lastnik, torej stanovanjski sklad, poravnati stroške najemnika, potem pa z regresnimi zahtevki od njega naknadno zahtevati povračilo. "Kadar prejmemo obvestilo o neporavnanih terjatvah iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe, nemudoma obvestimo najemnika in ga spodbujamo, naj se z upravnikom in drugimi dobavitelji energentov dogovori za obročno odplačevanje zapadlih terjatev. Če tekoči stroški vendarle niso poravnani, jih poravna lastnik stanovanja na podlagi subsidiarne odgovornosti in jih nato terja od najemnika," so opisali v Stanovanjskem skladu Mestne občine Nova Gorica (SS MONG).

"Praviloma družba z najemnikom, ki je predhodno že prejel opomin za plačilo zapadlih obveznosti, v katerem mu je bil določen rok, do katerega naj terjatev prostovoljno poravna, sklene dogovor o obročnem odplačilu nastalega dolga, prav tako se najemniku ob pogoju, da je poplačal del dolga, za nekaj mesecev omogoči odlog plačila. Najemnik ima dvakrat letno možnost pridobiti tudi enkratno denarno socialno pomoč, ki jo lahko prejme od centra za socialno delo, v posameznih primerih pomagajo tudi nekatere nevladne in humanitarne organizacije. Če najemnik ne sodeluje, ni odziven, ne izkoristi  možnosti, ki mu jih ponuja družba, država ali nevladne organizacije, pa družba prične postopke odpovedi najemnega razmerja in izpraznitve stanovanja na podlagi izvršilnega naslova," je opisal vodja razvojnih projektov in nabave v podjetju Nepremičnine Celje, Tadej Lebič.

Sicer pa v času epidemije v večini skladov niso zaznali povečanja števila najemnikov, ki ne bi zmogli redno plačevati najemnin javnih stanovanj, niti niso opazili večjega števila upravičencev do subvencije najemnine. Število najemnikov, ki so zaprosili za obročno odplačevanje, je primerljivo s prejšnjimi leti, deložacije so bile po njihovih navedbah praviloma posledice dlje časa trajajočih kršitev, za katere pa ni bila kriva epidemija. "V nekaj primerih so bili sicer sproženi sodni postopki, vendar epidemija na to ni imela vpliva, saj so bili razlogi za odpoved najemnega razmerja podani že pred epidemijo," so poudarili na JSS MOL. Tudi v Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Murska Sobota v času epidemije niso zaznali sprememb pri plačevanju in niso izvajali deložacij.

Na Javnem medobčinskem stanovanjskem skladu Maribor (JMSS MB) so opazili "manjši upad plačila položnic najemnine in zmanjšanje plačila drugih zapadlih obveznosti za nazaj, saj v času epidemije covida-19 ni bilo možno opraviti izterjav preko sodišča oziroma nista bila omogočena vlaganje izvršb na bančnih računih in izpraznitev." Predvidevajo pa, da bo zaradi epidemije naraslo število dolžnikov tekočih stroškov, za katere bodo morali poravnati terjatve do dobaviteljev po subsidiarni odgovornosti za prvo polovico leta 2021. A letošnje terjatve v primerjavi s terjatvami v istem časovnem obdobju lani niso narasle in ni veliko najemnikov, ki niso redno plačevali najemnine.

Hkrati opažajo, da se neplačniki v vse večji meri odzovejo na prejeti opomin ter da poskušajo vsaj delno poravnati dolg in se izogniti sodnim postopkom, ki jim sledita odpoved najemne pogodbe in prisilna izselitev. Od začetka epidemije, torej od marca 2020 do danes, je JMSS MB sicer izvedel tri izpraznitve stanovanja. V enem primeru je šlo za prisilno izpraznitev iz tržnega stanovanja, en najemnik neprofitnega stanovanja je stanovanje pred prisilno izpraznitvijo predal sam, drug najemnik pa se je že pred časom izselil iz začasne bivalne enote, vendar je ni predal v posest lastniku. "V naštetih primerih se je en najemnik vrnil v rojstni kraj, najemnik neprofitnega stanovanja je odšel k staršem, najemnik začasne bivalne enote pa se je preseli v drug kraj bivanja," so pojasnili.

V Kopru v zadnjih dveh letih niso zaznali bistvenega porasta neplačnikov in niso izvedli nobene deložacije. So pa po pojasnilih pomočnika direktorja Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (JSS MOK), Igorja Franca, od razglasitve epidemije kontaktirali veliko najemnikov, ki so se zaradi epidemije covida-19 znašli v stiski, tudi zaradi neporavnanih obveznosti. "Vabljenih in osebno obravnavanih je bilo več najemnikov, s katerimi smo skušali najti skupno rešitev za poravnavo dolga. Največkrat smo jim omogočili obročno odplačilo dolga in uvedli moratorij na plačilo zamudnih obresti. Zaradi možnosti uveljavljanja pravice do subvencioniranja najemnine in drugih oblik denarne socialne pomoči smo najemnike napotili tudi na pristojni center za socialno delo," je razložil. Tudi na novomeškem območju od začetka epidemije niso zaznali najemnikov, ki zaradi epidemije ne bi mogli več plačevati najemnine, prav tako se ni bilo treba izseliti nobenemu od njihovih najemnikov.

Na Stanovanjskem skladu Mestne občine Nova Gorica (SS MONG) pa so od začetka epidemije vseeno zaznali povečanje števila najemnikov, ki niso več zmogli plačevati najemnin. Tako se je med neplačniki znašlo približno pet odstotkov njihovih najemnikov in od razglasitve epidemije do danes se je izselil en najemnik. V Nepremičninah Celje so leta 2020 zaznali povečanje števila najemnikov, ki niso plačevali najemnine, letos pa ne več. "Ocenjujemo, da je omenjeno posledica konca epidemije in ponovnega odpiranja države," meni vodja razvojnih projektov in nabave v podjetju, Tadej Lebič. Od leta 2019 do danes so sicer izvedli štiri izselitve najemnikov, a po njihovi oceni za neplačevanje najemnine in obratovalnih stroškov ni bila kriva epidemija. Sicer pa pri njih najemnikom ob deložaciji omogočajo najem bivalne enote za določen čas, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih težav.

Preverjanje upravičenosti vsaj na pet let, a večinoma so preverbe pogostejše

Upravičenost najemnikov do neprofitnih najemnih stanovanj redno preverjajo občine in občinski stanovanjski skladi. Najemodajalec neprofitnega stanovanja je po Stanovanjskem zakonu (SZ-1) dolžan od najemnika vsakih pet let zahtevati predložitev dokazil o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja. Če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se spremenijo določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, in najemnina se spremeni v tržno. Če se socialno stanje najemnika, ki plačuje tržno najemnino za stanovanje, spremeni, lahko naknadno zahteva preveritev svojega socialnega stanja in vnovično spremembo tržne najemnine v neprofitno. Preverbe so torej po zakonu na vsakih pet let, a so lahko tudi v vmesnem obdobju in stanovanjski skladi jih večinoma opravljajo. Na JSS MOL na letni ravni pridobivajo podatke o morebitnih lastništvih nepremičninah, in če ugotovijo lastništvo primernega drugega stanovanja oziroma nepremičnine, pozovejo najemnika, naj vrne neprofitno stanovanje. Če ga ne preda prostovoljno, začnejo sodni postopek odpovedi najemne pogodbe.

Najemniki neprofitnih stanovanj na koprskem območju in njihovi družinski člani so bili preverjeni v letih 2015, 2016 in 2017, ko so preverjali lastništvo nepremičnin po podatkih Geodetske uprave in zemljiške knjige. "Pri pregledu je bilo ugotovljeno, da ima 40 najemnikov v lasti premoženje, ki presega dovoljeno mejo ‒ 40 odstotkov vrednosti primernega stanovanja. V postopku preverjanja jih je deset vrnilo stanovanja in 12 jih je odpravilo nepravilnosti, torej so bodisi odtujili premoženje bodisi brisali lastnike iz najemnih pogodb (po navadi so to otroci, ki so se odselili) in drugo. 18 najemnikov pa ni odpravilo nepravilnosti, zato smo jim zaračunali tržno najemnino; večina najemnikov je bila lastnikov ali solastnikov parcel, ki so jih podedovali," je pojasnil Franca. "Konec leta 2020 smo začeli znova preverjati izpolnjevanje pogojev. V 113 primerih smo ugotovili, da najemniki še vedno izpolnjujejo pogoje za neprofitni najem, 46 najemnikov je trenutno v postopku preverbe," je dodal.

"Le v redkih primerih gre za neizpolnjevanje pogojev zaradi previsokih dohodkov. Če že, pa so to v glavnem družine, v katerih so zaposleni vsi družinski člani," je poudaril Franca. Pri njih sicer tržno najemnino  trenutno zaračunavajo 25 najemnikom, ki ne izpolnjujejo več pogojev za neprofitni najem; med njimi jih je deset iz prvega preverjanja in 15 iz preverjanja v zadnjem letu. V sedmih primerih, pri katerih so ugotovili neizpolnjevanje pogojev, so najemniki podali vnovično vlogo za obračun neprofitne najemnine, potem ko se je njihov socialni položaj spremenil in ko so se "znebili" premoženja. Trije najemniki so v zadnjem letu odpovedali najemne pogodbe in izpraznili stanovanje. 

Direktorica Zarje: Cenzus je zelo visok in najemnine se niso spremenile že od leta 2005

V novomeški Zarji so nadzor nazadnje izvedli pred dvema letoma. Niso zasledili, "da bi imel kdo previsoke prihodke (cenzus je zelo visok), smo pa zasledili, da v stanovanjih ne biva več toliko oseb, kot jih je bivalo v času, ko je bilo najemniku na razpisu dodeljeno stanovanje. Tako danes v večjih stanovanjih bivajo tudi samske osebe, ki pa ne želijo niti plačevati tržne najemnine za presežno kvadraturo niti se preseliti v drugo, manjše stanovanje," je opozorila Horvat Jakličeva. "Če najemnik ne izpolnjuje več pogojev za dodelitev stanovanja z neprofitno najemnino, ravnamo skladno z zakonodajo: za presežno kvadraturo mu zaračunamo tržno najemnino ali ponudimo drugo primerno stanovanje," je razložila.

Letno neprofitno najemnino v Zarji nadomestijo s tržno, kadar najemnik stanovanje z neprofitno najemnino zapusti, torej kupi lastno nepremičnino, se odseli ali umre. "Razlog  za 'spreminjanje' neprofitnih najemnin v tržne je dejstvo, da so neprofitne najemnine od tri- do štirikrat nižje od tržnih in da se do julija letos niso spremenile že od leta 2005 (niti za revalorizacijo). Primer: neprofitna najemnina za garsonjero v središču Novega mesta znaša okoli 80 evrov, tržna pa do 300 evrov (zasebni sektor). Seveda je povpraševanje po stanovanjih z neprofitno najemnino mnogo večje od ponudbe, saj si želi vsakdo za najemnino plačevati čim manj," je izpostavila. Na vprašanje, koliko neprofitnih stanovanj bi moralo biti po njeni oceni na novomeškem območju, da bi zadostili povpraševanju, pa je odgovorila: "Nič! Vsa stanovanja bi morali oddajati po tržni najemnini, saj tudi ni 'neprofitnega' betona, železa, lesa, dela! Vsak investitor mora dobiti povrnjena vložena sredstva, drugače ga jutri ne bo več. Tistim najemnikom, ki ne zmorejo plačevati najemnine, pa naj pomagajo s socialnimi transferji." Po njenih navedbah je "naša 'politika' stanovanjsko politiko pripeljala tako daleč, da je skoraj uničila stanovanjske sklade, ki morajo prodajati svoj stanovanjski fond, da imajo za plače".

Upravičenost najemnikov v SS MONG preverjajo tudi ob zamenjavi neprofitnega stanovanja ali spremembi števila oseb v najemni pogodbi, in če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se najemnina spremeni v tržno. Če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, pa sme SS MONG kot lastnik neprofitnega stanovanja odpovedati najemno pogodbo. Na vprašanje, koliko neprofitnih stanovanj so na SS MONG v zadnjih letih spremenili v tržna, so odgovorili, da nobenega, in dodali: "Zakaj bi, ko pa je povpraševanje po neprofitnih stanovanjih večje od ponudbe?" Ocenjujejo namreč, da bi za potrebe neprofitnega najema potrebovali dodatnih od 80 do 100 stanovanj in v teku je projekt izgradnje dodatnih 12 novih stanovanj v Novi Gorici.

V Nepremičninah Celje so v letu 2019 preverili 537 najemnikov in 44 jih je prejelo odločbo, da ne izpolnjujejo pogojev za najem neprofitnega stanovanja. Med njimi je bil eden najemnik, ki je presegal dohodkovni in premoženjski cenzus, ostalih 43 je presegalo samo premoženjski cenzus (lastništvo celotnega ali dela zemljišča, stanovanja ipd.). Upravičenost preverjajo tudi letos, a še nimajo končnih ugotovitev. Na Celjskem imajo sicer 1660 neprofitnih stanovanj in na javni razpis za obdobje 2019‒2021 je prispelo 606 vlog, pri čemer se je na prednostne liste uvrstilo 490 upravičencev. "Groba ocena je, da bi v Mestni občini Celje potrebovali med 550 in 600 novih javnih najemnih stanovanj, med katera poleg neprofitnih stanovanj prištevamo tudi oskrbovana stanovanja, stanovanja za mlade in mlade družine ter službena stanovanja," je nanizal Lebič. V gradnji je nova stanovanjska soseska Dečkovo naselje s 142 javnimi najemnimi stanovanji ‒ 50 stanovanj bo na voljo v letu 2021, preostala v letu 2022.

"V Mestni občini Ljubljana bi po naši oceni za odpravo pomanjkanja javnih najemnih neprofitnih stanovanj, namenjenih tistim, ki sami ne morejo rešiti stanovanjskega vprašanja, potrebovali okrog 4000 stanovanjskih enot," je sporočil direktor JSS MOL, Sašo Rink. Letos so sicer zaključili gradnjo stanovanjske soseske Novo Brdo E1 s 174 stanovanji. V fazi gradnje je stanovanjska soseska Rakova jelša II s 156 stanovanji, ki bo nared leta 2022. V letu 2022 načrtujejo začetek gradnje treh novih stanovanjskih sosesk ‒ ob Zvezni ulici (87 stanovanj), ob Pesarski cesti (97 stanovanj) in ob Jesihovem štradonu (44 stanovanj) ‒ ki bodo predvidoma zaključene v letu 2024. V letu 2021 so začeli graditi še 88 stanovanj v Zeleni jami, ki jih bo od investitorja pridobil JSS MOL. Navedena gradnja se bo zaključila v letu 2023. Na JSS MOK ocenjujejo, da bi moralo biti na njihovem območju vsaj 700 javnih najemnih stanovanj, da bi zadostili povpraševanju. Skupaj s SSRS naj bi v letih 2022‒2024 na območju Nad Dolinsko v Kopru zgradili 163 stanovanj za mlade družine in mlade ter 30 oskrbovanih stanovanj za starejše.

V Murski Soboti ocenjujejo, da bi potrebovali 600 dodatnih neprofitnih stanovanj, in trenutno tečejo postopki za preureditev stavbe, da bi pridobili 12 novih stanovanj za mlade in mlade družine. Da potrebe po javnih najemnih stanovanjih bistveno presegajo trenutno ponudbo, opažajo tudi v JMSS MB. "Predvsem primanjkuje stanovanj v Mestni občini Maribor, in sicer je še posebej viden primanjkljaj neprofitnih stanovanja za prosilce, ki glede na socialne razmere niso zavezani k plačilu varščine, in oskrbovanih stanovanj za starejše," so izpostavili. Glede na število prijav bi že danes potrebovali okvirno 300 javnih najemnih stanovanj, do leta 2025 pa še okvirno 300, torej skupaj 600 javnih najemnih stanovanj v štirih letih. A trenutno v JMSS MB ne gradijo nobene nove soseske z neprofitnimi stanovanji. Na Dvorakovi ulici 5‒7, Maribor, sicer načrtujejo gradnjo stanovanjskega objekta za mlade in mlade družine z okvirno 60 stanovanji, pri čemer je zaključek gradnje predviden za konec leta 2023, SSRS pa bo v soseski Pod Pekrsko gorco do naslednjega leta zagotovil 400 novih najemnih stanovanj. 

Si želite aktualne novice prejemati tudi na elektronski naslov? Potem se prijavite na Cekinove e-novice!