Upravniki večstanovanjskih stavb nimajo vpliva niti ne morejo biti odgovorni za razmere na globalnih trgih – stroški energentov so rezultat tržnih razmer in niso v ničemer odvisni od njihove odločitve, izpostavljajo v Združenju upravnikov nepremičnin, ki deluje v okviru Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije. "Upravnik lahko pri nabavi energentov na ceno vpliva tako kot pri vseh ostalih nabavah blaga in storitev. Za interes etažnih lastnikov poskrbi tako, da kot dober gospodar za dobavo zbere več ponudb in izbere najugodnejšo. Kakšnih drugih možnosti za vpliv pa nima," je zatrdil direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič.

Upravniki večstanovanjskih stavb običajno sklepajo pogodbe z dobavitelji za kurilno sezono ali za poslovno leto (in seveda lahko tudi za daljše obdobje). Pogoji so določeni v posamezni pogodbi, sicer pa so po njegovih informacijah v razmerju do dobavitelja "v izrazito podrejenem položaju" in so imeli "v zadnjih mesecih težave predvsem, da sploh niso dobili ponudb. Ko so ponudbo že dobili, pa je bila podana brezpogojno." Kot dodatna težava ob podražitvah se je namreč izkazalo tudi dejstvo, da etažni lastniki večinoma plačujejo ogrevanje po ceni za poslovne odjemalce, ki je zdaj kar precej višja kot za gospodinjstva. "Upravniki so zato v zadnjem času zahtevali, da večstanovanjske stavbe dobavitelji tretirajo kot gospodinjske uporabnike, pri čemer pa niso naleteli na posluh dobaviteljev. Tako so prejemali zgolj ponudbe, ki so bile bistveno višje kot tiste, ki izhajajo iz rednih cenikov za gospodinjski odjem," je opozoril.

Po njegovih podatkih gre "za prevladujočo prakso, ki verjetno izhaja iz tega, da je za ponudbo vedno povpraševal upravnik kot gospodarski subjekti, dobavitelj pa ga ni obravnaval kot zakonitega pooblaščenca gospodinjskih odjemalcev (kar izhaja iz določb Stanovanjskega zakona), ampak očitno kar kot kupca. Velja pa dodati, da upravniki pogodbe vedno sklepajo v imenu in za račun etažnih lastnikov." Sliši se tudi stališče, da so za zaplet krivi upravniki, ker so sklepali takšne pogodbe. "V zvezi s tem moram poudariti, da so upravniki sklepali pogodbe, ki so bile v danem trenutku za etažne lastnike najugodnejše, predvsem pa so bili v celoti odvisni od ponudb dobaviteljev. Ne poznam primera, da bi upravnik od dobavitelja zahteval ponudbo za poslovni odjem," je izpostavil Udovič.

"Slišal sem tudi pripombo, da so dobri upravniki v pravem času zakupili zadostne količine energentov po nižjih cenah. V zvezi s tem lahko rečem le, da smo po bitki lahko vsi generali. Pred slabim letom ni nihče vedel, da se bodo razmere na svetovnem trgu energentov tako drastično spremenile. Tega niso vedeli niti dobavitelji, ki so strokovnjaki na svojem področju, še posebej pa tega niso vedeli upravniki, ki niso strokovnjaki za nabavo energentov in za predvidevanja borznih gibanj," je poudaril. Kdor je zakupil energente po ugodnejših cenah, je tako imel po njegovih ocenah predvsem srečo, "lahko pa bi se situacija obrnila tudi v povsem drugo smer. Ravno zato trdimo, da bi morali biti etažni lastniki (in upravniki kot njihovi zakoniti pooblaščenci) obravnavani kot gospodinjski odjemalci, saj so v odnosu do dobaviteljev bolje zaščiteni in bolj varni pred takšnimi drastičnimi spremembami na trgu".

Agencija za energijo: Vzrok za različne cene je v zakupljenih količinah

Upravniki po mnenju Zbornice sicer ne morejo vplivati na cene energentov, a vseeno iščejo različne načine, kako bi se v prihodnje lažje izognili tovrstnim povečanjem cen. Med drugim so sodelovali na srečanju z različnimi deležniki in predlagali sistemsko rešitev za dolgoročno ureditev položaja odjemalcev v blokih. Konec decembra lani je torej na temo podražitev in z njimi povezanih težav potekal sestanek, ki so se ga udeležili predstavniki ministrstev za infrastrukturo ter okolje in prostor, Agencije za energijo, Zbornice za poslovanje z nepremičninami, Gospodarsko interesnega združenja distributerjev zemeljskega plina in dobaviteljev plina. Po preučitvi argumentov, dejstev, opozoril in mnenj so na Agenciji za energijo sprejeli stališče – vzrok za različne cene dobave zemeljskega plina ni v razporejanju odjemalcev na poslovne in gospodinjske, temveč je v količinah zemeljskega plina, ki jih ima dobavitelj zakupljene za določeno časovno obdobje.

Na sestanku so med drugim ugotovili, da so se posamezni dobavitelji pravočasno odzvali na razmere na trgu in so dovolj hitro zakupili količine plina v obsegu pričakovanega odjema za obstoječe manjše odjemalce s sklenjenimi pogodbami za nedoločen čas, medtem ko so drugi morda zamudili pravočasen nakup in so prakticirali sprotne nakupe na veleprodajnih trgih, ker v preteklih letih s ponudbo po sprejemljivih cenah ni bilo težav. Nadalje se je izkazalo, da so dobavitelji že v preteklosti povečini obravnavali upravnike blokov kot poslovne odjemalce. "Dobavitelji so upravnike večstanovanjskih stavb, ki opravljajo pridobitno dejavnost in so v okviru svojih storitev sklepali pogodbe o dobavi v svojem imenu ali v imenu solastnikov skupnega odjemnega mesta, obravnavali kot poslovnega odjemalca. S tem so imeli upravniki zaradi večjih količin odjema možnost pogajanja z dobaviteljem in praviloma dostop do nižje cene dobave, kot so jo dobavitelji ponujali v javno objavljenih cenikih," so na Agenciji povzeli pojasnilo ministrstva za infrastrukturo.

Razlika med majhnimi in veliki odjemalci ter posledično različni zakup plina

Pogovor je tekel tudi, da poslovni odjemalci glede nihanja cen niso tako zaščiteni kot gospodinjski, ki veljajo za šibkejše v odnosu do dobaviteljev. Po razlagi ministrstva za infrastrukturo "so posamezni gospodinjski in tudi mali poslovni odjemalci, ki samostojno odjemajo plin iz omrežja in samostojno sklepajo pogodbo o dobavi z dobaviteljem zemeljskega plina, šibkejša stranka v odnosu do dobavitelja, zato so po Zakonu o varstvu potrošnikov in tudi po Energetskem zakonu posebej varovani. Zanje dobavitelji objavijo ponujeno ceno za plin, ki pa jo lahko tudi kadar koli spremenijo."

Odjemalci na majhnih odjemnih mestih, to je posamezni gospodinjski in tudi mali poslovni odjemalci, ki samostojno odjemajo plin iz omrežja in ki samostojno sklepajo pogodbo o dobavi z dobaviteljem zemeljskega plina, so torej obravnavani kot šibkejša stranka v odnosu do dobavitelja. Zato so posebej varovani po Zakonu o varstvu potrošnikov, Energetskem zakonu, Zakonu o oskrbi s plini in po evropski direktivi in mora zanje dobavitelj objaviti ponujeno ceno za plin, ki velja na dan podpisa pogodbe. Taki odjemalci sklepajo pogodbo za nedoločen čas, pri čemer lahko dobavitelj kadar koli spremeni pogodbeno ceno za plin, a obenem lahko odjemalec kadar koli tudi zamenja dobavitelja.

Dobavitelj na začetku kurilne sezone oziroma vnaprej zakupi določeno količino zemeljskega plina. "Dobavitelj oceni, koliko plina bo potreboval za oskrbo takih odjemalcev in na plinskem vozlišču zakupi plin glede na ocenjeno količino prodanega plina tem odjemalcem. Če je takih odjemalcev več, kot je pričakoval, ali mu plina zanje zmanjka, ga mora dokupiti. Tisti dobavitelji, ki so zakupili dovolj plina po še nizki ceni za leto 2022, lahko trenutno ponudijo nižjo ceno, ostali pa so ceno plina že ali pa jo še bodo dvignili," so razložili na ministrstvu.

Vsi ostali večji odjemalci plina iz omrežja, kamor spadajo tudi skupne kurilnice v večstanovanjskih stavbah, pa niso posamični mali odjemalec na plinovodnem omrežju in niso posebej varovana kategorija po Energetskem zakonu ali po Zakonu o varstvu potrošnikov. Odkupne količine so pri njih večje, zato dobavitelji navadno šele po podpisu pogodbe za oskrbo s plinom kupijo plin za te odjemalce na plinskem vozlišču. Upravniki večstanovanjskih stavb torej pridobijo več ponudb, med katerimi izberejo enega dobavitelja in sklenejo običajno enoletno pogodbo z dobaviteljem, medtem ko dobavitelj običajno šele po podpisu pogodbe zakupi plin na plinskem vozlišču. "Ob skokoviti rasti (ali morebitnemu padcu) cen plina je čas nakupa izredno pomemben, kar pa je letos izredno močno izpostavljeno in ima enormen vpliv na ceno plina," so pojasnili na ministrstvu za infrastrukturo.

Dobavitelji zato velikim ne morejo ponuditi cene, ki bi bila nižja ali bistveno nižja od takratne tržne cene plina za določeno obdobje na nabavnem plinskem vozlišču; v nasprotnem primeru bi ogrozili svojo likvidnost in oskrbo vseh ostalih odjemalcev plina, s katerimi imajo sklenjene pogodbe o dobavi. "Odjemalci plina oziroma upravniki v njihovem imenu na večjih odjemnih mestih imajo tako dodatno odgovornost, da poskrbijo tudi za pravilen čas nakupa plina. Glede na situacijo je verjetno kar nekaj večjih odjemalcev plina, kljub očitnim trendom dvigovanja cen plina čez leto, zamudilo pravi čas nakupa ali so upali na padec cen v zadnjem delu leta, kar pa se ni zgodilo. Omenjena dodatna odgovornost je seveda tudi priložnost, da si tak odjemalec zagotovi nizko ceno plina za vse leto," so na ministrstvu zapisali v mnenju.

Poslovni uporabniki torej niso posebej zaščiteni z zakonodajo kot potrošniki (gospodinjstva) in zanje velja "zakon trga" oziroma je ponudba odvisna od povpraševanja. Navedeno se je v preteklosti izkazalo za njim v prid, po občutnih in tudi nepričakovanih podražitvah pa se je situacija obrnila. "Glede na omenjeno izredno situacijo na veleprodajnem plinskem trgu v Evropi in na normalen in odgovoren potek zakupa plina dobaviteljev za končne odjemalce se v tem prehodnem času večinoma pojavljajo tudi znatne razlike v strošku za porabljen plin med končnimi odjemalci, ki so lahko tudi sosedi in imajo enako porabo plina na primer za ogrevanje," se zavedajo na ministrstvu.

"Upravniki skupnih kurilnic kot večji končni odjemalci so bili v letošnjem letu pri ocenjevanju prejetih ponudb dobaviteljev za dobavo plina za naslednje pogodbeno obdobje postavljeni v dokaj nehvaležen položaj, ko so skupaj z etažnimi lastniki ocenjevali ugodnost relativno visoko ponujenih cen zemeljskega plina s strani dobaviteljev za dobavo v letu 2022 glede na cene iz obstoječih pogodb, ki so se iztekale. Če so bile ponujene cene za dobavo plina v letu 2022 sploh ugodne, so lahko ugotovili šele pozneje ob primerjavi nove pogodbene cene s takrat veljavnimi cenami na trgu. Ugodnejše ponudbe za dobavo plina v letu 2022 so večinoma prejeli odjemalci skupnih kotlovnic, ki so sklepali nove pogodbe v prvi polovici leta 2021," so še zapisali v pojasnilu.

Bi se lahko visokim cenam izognili s pravočasnim vnaprejšnjim zakupom? 

Dobava zemeljskega plina je tržna dejavnost in cena ni regulirana (kot je po odločitvi vlade od nedavnega spet regulirana cena kurilnega olja). Dobavitelji kupujejo in prodajajo plin skladno z njihovo poslovno politiko in razmerami na veleprodajnih ter maloprodajnih trgih ter običajno šele po podpisu pogodbe z odjemalcem zakupijo plin na plinskem vozlišču. Navedeno je tudi ključni razlog, da dobavitelji v pogodbah o dobavi večjim odjemnim mestom, ki se sklepajo na novo, v sedanjih razmerah ne morejo ponuditi cen, kot so določene v cenikih dobave za gospodinjske in male poslovne odjemalce.

"Visokim cenam dobave zemeljskega plina se je bilo deloma možno izogniti v primeru pravočasne sklenitve novih pogodb o dobavi, vendar precej večjih odjemalcev ni prepoznalo tveganja, ker je bil trg z zemeljskim plinom (in s tem tudi cene plina pri dobaviteljih) v preteklem obdobju precej stabilen," so izpostavili na Agenciji za energijo. "Glede na trenutno gibanje cen zemeljskega plina na veleprodajnih trgih, ki vplivajo na ponudbene cene dobave v Sloveniji, je smiselno dobro razmisliti, za kakšno obdobje v teh razmerah skleniti pogodbo o dobavi in kdaj je najbolj smiselno skleniti pogodbo o dobavi za prihodnje obdobje," menijo.

Pri Energetiki Ljubljana, ki je največji toplotni oskrbovalni sistem v Sloveniji, so ob tem spomnili in izpostavili, da smo "na trgu energentov že več mesecev priča zgodovinsko visokim cenam. Eden izmed njih, na primer zemeljski plin, podirajo vse rekorde, če lahko tako rečemo, decembra 2021 je njegova borzna cena dosegla kar 900-odstotno povišanje glede na januar 2021, elektrika več kot 400-odstotno in emisijski kuponi več kot 350-odstotno povišanje ... Vsa povišanja cen so privedla tudi do podražitve energentov za končne uporabnike."

Glede razvrščanja na poslovne in gospodinjske odjemalce so razložili, da Energetika Ljubljana v okviru rednega cenika zemeljskega plina odjemalcev oziroma njihovih odjemnih mest ne razvršča na gospodinjski in poslovni odjem, temveč na devet prodajnih skupin na osnovi zakupljene letne zmogljivosti oziroma letne porabe zemeljskega plina. "Za večje odjemalce, med katerimi so lahko tudi tako imenovana skupna odjemna mesta (to je odjemno mesto v stanovanjski, poslovni ali stanovanjsko-poslovni stavbi, na katerem se meri poraba zemeljskega plina za več pravnih in/ali fizičnih oseb skupaj) in ki jih večinoma zastopajo upravniki objektov ali upravniki plinskih kotlovnic, na podlagi povpraševanj oziroma razpisov sklepamo individualne pogodbe o dobavi plina za določen čas," so pojasnili in dodali, da upravniki med več praviloma izberejo najugodnejšega ponudnika in da jih tudi sicer redno in skozi celotno leto obveščajo o gibanju cen zemeljskega plina.

Razloge za energetsko krizo, s katero je soočena celotna Evropa, gre po njihovem mnenju iskati predvsem v svetovni geopolitiki. Na očitke, da so nekateri dobavitelji kljub napovedim in pričakovanjem prepozno naročali energente, ki so se vmes zelo podražili, pa odgovarjajo: "V Energetiki Ljubljana si vseskozi prizadevamo, da na najboljši način zmanjšamo učinke energetske krize na povišanje cen do končnih uporabnikov naših storitev. Naša proizvodna struktura ni v celoti odvisna od zgolj enega energenta – za proizvodnjo toplote uporabljamo premog, zemeljski plin in lesno biomaso, zato do določene mere z diverzifikacijo, kot tudi z letnimi zakupi energentov (premog in lesna biomasa), do določene mere blažimo učinke borznih cen, zagotovo pa jih v razmerah rekordnih borznih cen ne moremo v večji meri in za dlje časa."

Kako pa kaže za naprej? Se bo ogrevanje še dražilo ali se bodo cene umirile? 

V preteklosti so bile cene za poslovne odjemalce praviloma nižje, zdaj je situacija obrnjena. A upravniki izpostavljajo dejstvo, da so v blokih končni odjemalci stanovalci, ki bi morali biti obravnavani kot gospodinjstva in biti kot taki tudi zaščiteni kot potrošniki. "Vsi gospodinjski odjemalci so potrošniki, energente uporabljajo za svoje potrebe, za potrebe svojih domov. To ne more biti prepuščeno odločitvam dobaviteljev oziroma njihovi prosti presoji, ampak bi morala država udariti po mizi in zadeve urediti enako za vse," poudarja predstavnik upravnikov Boštjan Udovič. Ob tem znova poziva ministrstvo, naj vse deležnike znova zbere za isto mizo, da bi skupaj vendarle poiskali rešitev, ki je po njegovem mnenju "znotraj veljavne zakonodaje povsem enostavna. Preprosto je treba spremeniti pogodbene odnose in vsaj za nove pogodbe začeti etažne lastnike obravnavati kot gospodinjske odjemalce. Če bodo zato težave pri dobaviteljih, naj jih z njimi uredi država."

"Umestitev skupnih kurilnic med majhne odjemalce nikakor ne bi pripomogla k znižanju cen za te odjemalce, kakor tudi ne bi prispevala k stabilnemu delovanju plinskega trga. Tak pristop tudi ni predviden v evropski zakonodaji. Smer, ki jo zasleduje tudi nova evropska plinska direktiva (osnutek objavljen 15. decembra 2021), so aktivni in odgovorni odjemalci, kar v primeru skupnih kurilnic še posebej naslavlja upravnike večstanovanjskih stavb oziroma kurilnic, ki bodo tudi v prihodnje morali angažirano in aktivno slediti možnostim optimalne in cenovno ugodne oskrbe s plinom, ter tudi na ta način upravičiti zaupanje stanovalcev izkazano s pogodbo o upravljanju," pa je zapisano v mnenju ministrstva za infrastrukturo, objavljenem 21. januarja na spletni strani vlade.

Glede na razvoj dogodkov na plinskem veleprodajnem trgu je tudi nemogoče napovedati, kako dolgo bo trajalo obdobje visokih cen zemeljskega plina in kakšne bodo cene v letu 2022, so opozorili na ministrstvu za infrastrukturo. "Težko je oceniti, kakšna bodo nihanja cen plina na evropskem trgu v prihodnje, zagotovo pa lahko pričakujemo povprečno višje cene od zgodovinsko nizkih ravni v letu 2020 in 2021," so sporočili. V Energetiki Ljubljana so medtem zagotovili, da bo pri njih cena toplote do konca ogrevalne sezone ostala na isti ravni. "S 1. decembrom 2021 se je variabilni del cene toplote, ki je na računih izražen kot dobavljena toplota, povišal za 25,9 odstotka, in sicer z 59,8 EUR/MWh na 75,3 EUR/MWh. To je bil obenem tudi zadnji dvig toplote v ogrevalni sezoni 2021/2022 (ogrevalna sezona traja do predvidoma aprila, maja)," so zatrdili.

Si želite aktualne novice prejemati tudi na elektronski naslov? Potem se prijavite na Cekinove e-novice!