Najemodajalec je dolžan obvestiti o načrtovani prodaji stanovanja le v primeru obstoja predkupne pravice najemnika, ki je bodisi pogodbena bodisi zakonita, je pojasnil odvetnik Žiga Marovt. Pogodbena je dogovorjena s pogodbo in tudi obvestilo o nameravani prodaji stanovanja mora biti dano skladno z določili, izrecno zapisanimi v pogodbi, ter s poprejšnjim dogovorom med najemodajalcem in najemnikom. 

Zakonita predkupna pravica je določena v Stanovanjskem zakonu in jo imajo prejšnji imetniki stanovanjske pravice. "Imetnika stanovanjske pravice se je po prejšnji ureditvi v ekonomskem pogledu štelo za lastnika. Po uveljavljanju sprememb so se razmerja spremenila v najemna, pri čemer je zakon posebej določil predkupno pravico takšnih najemnikov. V ostalih vidikih je njihov položaj enak položaju najemnika, zgolj z že omenjeno razliko glede predkupne pravice," je razložil. 

Najemnika, ki je prejšnji lastnik stanovanjske pravice, mora najemodajalec obvestiti o nameravani prodaji. Po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču mu mora ponuditi naprodaj stanovanje, ki ga namerava prodati, ter mu sporočiti ceno in druge prodajne pogoje. Če se v 60 dneh od prejema ponudbe ne izjavi, da sprejema ponudbo, lahko lastnik proda stanovanje drugemu, "vendar samo pod enakimi ali za kupca manj ugodnimi pogoji". Lastnik je prodajno pogodbo v roku osmih dni od overitve dolžan tudi predložiti na vpogled najemniku s predkupno pravico. "Kot pomembno velja izpostaviti, da se tudi v primeru prodaje stanovanja predkupnemu upravičencu ne smejo poslabšati pogoji najemnega razmerja," je poudaril. 

Najemna pogodba ostaja v veljavi 

V drugih primerih, kjer najemnik nima predkupne pravice, ni posebej predvideno obvestilo o nameravani prodaji stanovanja. Najemodajalec prav tako ne potrebuje soglasja za prodajo stanovanja, "saj najemnik načeloma s prodajo stanovanja ni z ničemer v slabšem položaju. Najemno razmerje namreč obstaja in se izvršuje še naprej po samem zakonu. Pomembno pa je, da se najemnika obvesti o spremembi lastnika, saj vstopa v že obstoječe najemno razmerje in tako preidejo nanj tudi vse pravice in obveznosti iz najemnega razmerja." 

Sprememba lastništva stanovanja torej ne spreminja samega najemnega razmerja niti višine najemnine. "Novi lastnik je upravičen le do najemnine, kot izhaja iz sklenjene najemne pogodbe, vse dokler traja takšno razmerje. Velja še izpostaviti, da ima pridobitelj pravico do najemnine od prvega naslednjega roka po pridobitvi stanovanja, če ni bilo kako drugače dogovorjeno. Če je prenosnik (stari lastnik, op. a.) prejel najemnino vnaprej, mu jo mora izročiti, in od trenutka, ko je najemnik obveščen o prodaji, sme plačati najemnino samo pridobitelju (novemu lastniku, op. a.)," je obrazložil odvetnik Žiga Marovt. 

Najemniki so torej v primeru prodaje stanovanja varovani in je po zagotovilih odvetnika načeloma odveč njihova skrb, da bi ob morebitni menjavi lastnika nenadoma ostali brez strehe nad glavo. "Vsekakor pa lahko najemodajalec še vedno odpove najemno pogodbo iz odpovednih razlogov in ob spoštovanju odpovednih rokov, določenih v najemni pogodbi. Temu se najemnik ne more izogniti," je opozoril. Po drugi strani pa ima tudi najemnik pravico odpovedati pogodbo, pri čemer mora prav tako spoštovati zakonite odpovedne roke.