Ste tudi vi zastrigli z ušesi, ko ste slišali, da se v središču prestolnice prodaja dvosobno stanovanje za 189.000 evrov? Niste edini. A lastnik, ki to nepremičnino prodaja, ima posebno zahtevo: Stanovanje se prodaja izključno kot investicija, saj želi lastnik v stanovanju ostati kot doživljenski najemnik. Za bivanje je pripravljen plačevati tekoče stroške.

189.000 evrov za stanovanje, v skupni izmeri 54,8 m2, ki se nahaja v 4. nadstropju urejene stare meščanske hiše, z dvigalom in je obrnjeno na notranji atrij, je v bistvu odlična priložnost. Vsaj glede na trenutne razmere na trgu, ko nekateri za garsonjere pričakujejo 250.000 evrov. 

A kaj bi nakup pomenil za novega lastnika? Za mnenje smo prosili odvetnika Žigo Marovta, ki je za Cekin.si razložil, kako bi s pogodbami uredili odnos med starim in novim lastnikom. Najprej nam je Marovt razložil nekaj osnov, nato odgovoril še na nekaj konkretnih vprašanj. 

V bistvu gre v tem primeru za prodajo nepremičnine z dodatkom - ustanovitvijo osebne služnosti na nepremičnini. 

Osebna služnost je pravica imetnika, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do imetnikove smrti. 

V Stvarnopravnem zakoniku so osebne služnosti tipizirane. Njihovo število je omejeno. Poznamo tri vrste osebnih služnosti, in sicer užitek, raba in služnost stanovanja. 

Med seboj se razlikujejo predvsem po obsegu izvrševanja, pri čemer sta v splošnem raba in služnost stanovanja ožji od užitka, saj je izključen prenos te pravice na tretje osebe. Pri užitku je takšen prenos mogoč, na primer sklepanje civilnopravnih poslov o najemu. 

Osebna služnost učinkuje na lastninsko pravico na način, da omejuje izvrševanje posesti, uporabo in uživanje stvari.

Lastniku tako ostane le gola lastninska pravica (nuda proprietas), medtem ko služnostnega upravičenca bremenijo vsi stroški rabe, tudi stvarna bremena in javne dajatve. 

Osebna služnost lahko nastane na podlagi pravnega posla. Poleg veljavnega pravnega posla se zahteva zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo.

Kaj bi kot odvetnik priporočali nekomu, ki se zanima za tovrsten nakup?

Kot opisano, je potrebno pri nakupu nepremičnine ob ustanovitvi osebne služnosti na tej nepremičnini, vzeti v obzir predvsem dejstvo, da lastniku ostane le gola lastninska pravica, kar pomeni, da je omejen v izvrševanju posesti, uporabe in uživanja stvari. 

Lahko pa na primer nepremičnino odsvoji, saj sprememba lastnika ne vpliva na izvrševanje osebnih služnosti. Vprašanje je potem, ali je takšna nepremičnina tržno zanimiva. V takšnem primeru je nakup odvisen od prioritet in potreb kupca ter vrsti osebne služnosti, ki bi se na njegovi nepremičnini ustanovila. Pomemben faktor pri odločitvi o nakupu pa je tudi starost prodajalca, v korist katerega bi nadalje bila ustanovljena stvarna služnosti, kar se običajno rezultira tudi v ceni nepremičnine.

Kakšne pogodbe priporočate, da skleneta novi lastnik in stari lastnik, ki bi v tem stanovanju ostal kot doživljenjski najemnik?

V tem primeru je ustrezna sklenitev prodajne pogodbe z ustanovitvijo osebne služnosti, ki je potem odvisna od vrste osebne služnosti, ki sta jo pogodbeni stranki izbrali. Ob tem velja opozoriti, da zgolj sklenitev pogodbe za ustanovitev osebne služnosti ne zadošča, saj se zahteva še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo.

Do kakšnih zapletov lahko pride? Kaj če ima stari lastnik dediče? Ali to lahko na kakršen koli način vpliva na ta nakup?

Sprememba lastništva ne vpliva na samega služnostnega upravičenca, saj služnostno pravico lahko izvršuje za čas za katerega je dogovorjena (torej tudi dosmrtno, če tak dogovor obstaja). Lastnik lahko svojo lastninsko pravico tudi prenese, omejen je v zgoraj naštetih upravičenjih, ki jih sicer nudi lastninska pravica. 

V primeru smrti služnostnega upravičenca pa osebna služnost preneha, saj je vezana na osebo, in je v splošnem neodsvojljiva, neprenosljiva in nepodedljiva. Le užitek je edina vrsta osebne služnosti, ki dovoljuje užitkarju, da prenese njeno izvrševanje (da jo lahko v najem).

Bi morda tudi sami opozorili na kaj pri tem poslu?

Predvsem pomembno je, da je pravica vpisana v zemljiško knjigo in urejeno zemljiškoknjižno stanje skladno z dejanskim, saj šele tako lahko ima učinke napram tretjim osebam.

Ta praksa naj bi bila kar pogosta v Italiji - nuda proprieta. Ali ste jo zaznali tudi pri nas?

Podobni institut pozna tudi slovenski pravni sistem skladno z opisanim institutom osebnih služnosti. V praksi je njihova ustanovitev pogostejša v kombinaciji z drugimi pogodbami, s katerimi se prenaša lastninska pravica, predvsem kadar gre za prenos v družinskem krogu.

Zanima nas tudi druga stran: kako naj se zavaruje stari lastnik, da ga novi ne vrže takoj iz nepremičnine?

Za starega lastnika (služnostnega upravičenca) je bistven vpis v zemljiško knjigo, ki njegov status izkazuje tudi nasproti tretjim osebam. Z samim vpisom bo imel služnostni upravičenec v največji možni meri varovano svojo pravico do bivanja in uporabe te nepremičnine.

Oglas za prodajo omenjene nepremičnine si lahko pogledate TUKAJ.