Visoka odškodnina zaradi napak pri prenovi v lastni režiji

Pred kratkim je francosko sodišče izdalo sodbo, ki bo močno vplivala na prodajalce nepremičnin, še posebej tiste, ki so pred prodajo hišo prenavljali sami. Primer se je začel leta 2018, ko je par v Alzaciji prodal staro hišo za 120.000 evrov. Pred prodajo so sami izvedli obsežne gradbene in konstrukcijske posege. Vendar pa so se novi lastniki kmalu po vselitvi soočili z resnimi težavami, kot so prodor vode, vlaga, plesen in slaba izolacija. Najbolj kritična pomanjkljivost je bila nestabilnost konstrukcije, saj posegi v lastni režiji niso upoštevali osnovnih gradbenih in potresnih standardov. Sodišče je odločilo, da morajo prodajalci plačati 149.425 evrov odškodnine, kar je več od prvotne prodajne cene, saj so bile napake posledica njihovih neprofesionalno izvedenih del, poročata strani Telegraf biznis in Dnevno.

Hiša, prodana za 120.000 evrov leta 2018, je bila pred prodajo podvržena prenovi v lastni režiji, ki pa je povzročila več resnih pomanjkljivosti. Novi kupci so kmalu po nakupu naleteli na težave z vodo, vlago in plesnijo, pomanjkljivo izolacijo in neustrezne inštalacije. Najhujši problem je bila nestabilnost zgradbe. Med prenovami prodajalci niso upoštevali bistvenih gradbenih standardov, med drugim niti tistih, ki so ključni za potresno varnost. Izvedensko mnenje, ki so ga zahtevali kupci, je kasneje potrdilo, da so bila dela izvedena nestrokovno in da je bila varnost zgradbe ogrožena.

Ko so kupci odkrili resne pomanjkljivosti, so sprožili tožbo. Izvedensko mnenje je potrdilo, da so bila dela izvedena neprofesionalno in da so ogrozila varnost hiše. Kupci so nato zahtevali razveljavitev pogodbe in odškodnino za skrite napake. Prodajalci so se poskušali braniti s klavzulo v pogodbi, ki naj bi jih ščitila pred odgovornostjo za skrite napake, ter s trditvijo, da so kupci hišo pred nakupom večkrat ogledali in da so bile nekatere poškodbe celo vidne. Trdili so tudi, da so v hiši živeli brez pritožb več let. Vendar je vrhovno sodišče v Franciji novembra 2025 razveljavilo te argumente. Ta sodna praksa poudarja pomembnost profesionalne izvedbe del.

Francosko vrhovno sodišče je novembra 2025 potrdilo nižjo sodno odločitev, pri čemer je poudarilo ključno določilo: prodajalci, ki so sami izvajali gradbena dela, so obravnavani kot "profesionalci". To pomeni, da se niso mogli sklicevati na klavzulo o izključitvi odgovornosti za skrite napake v pogodbi, ki je sicer pogosta pri zasebnih prodajah. Zaradi tega jim je bila naložena izjemno visoka finančna kazen. Prodajalci morajo plačati skupaj 149.425 evrov. Ta znesek vključuje povračilo kupnine, notarske in bančne stroške, stroške nujnih popravil in druge povezane izdatke. Gre torej za znesek, ki je znatno višji od 120.000 evrov, kolikor so iztržili s prodajo hiše.

Ta francoska sodna odločitev iz novembra 2025 ima resne posledice za vse, ki samostojno prenavljajo in prodajajo nepremičnine. Poudarja, da se prodajalec, ki izvaja gradbena dela, ne more izogniti odgovornosti za napake, čeprav v kupoprodajni pogodbi obstaja klavzula o izključitvi odgovornosti za skrite napake. Odločitev jasno kaže, da izvajanje del v lastni režiji povzroči, da se prodajalca obravnava enako kot profesionalca. Posledično to prinaša velika pravna in finančna tveganja. Nestrokovna dela lahko stanejo precej več kot stroški najema strokovnjaka. Strokovnjaki svetujejo angažiranje ustreznih obrtnikov in ustrezno zavarovanje, da bi se izognili podobnim situacijam.

Strokovnjaki jasno opozarjajo, da prenova v lastni režiji prinaša resna pravna in finančna tveganja. Če se dela ne izvedejo po pravilih stroke, so lahko posledice precej dražje od začetnih prihrankov. Zato je priporočljivo, da lastniki pred prodajo hiše angažirajo strokovnjake za vsa dela, ki so zahtevnejša ali vplivajo na strukturo objekta. Poleg tega je pomembno imeti ustrezno zavarovanje. Neupoštevanje teh nasvetov lahko privede do ogromnih stroškov in dolgotrajnih sodnih postopkov, podobno kot v primeru francoskega para. Upoštevanje strokovnega znanja je ključnega pomena za preprečevanje finančnih izgub.

Primer iz Francije poudarja pomemben nauk: prenove v lastni režiji pred prodajo lahko prinesejo resne posledice, če se ne izvedejo v skladu s profesionalnimi standardi. Vrhovno sodišče je jasno povedalo, da se posamezniki, ki izvajajo dela na svoji nepremičnini, obravnavajo kot profesionalci in so polno odgovorni za napake. Finančna kazen, ki presega prodajno ceno, je opozorilo o visokih tveganjih. Ključnega pomena je angažiranje strokovnjakov in sklenitev ustreznih zavarovanj, da se izognemo pravnim in finančnim zapletom.

Vir: Telegraf biznis, Dnevno