Kdo je kriv, da številni ljudje ne morejo priti do strehe nad glavo ali da po tem, ko plačajo najemnino in položnice, lahko le še životarijo? Sta kriva pomanjkanje stanovanj, prevelika liberalizacija trga, na katerem gredo najemnine v nebo, nedostopnost do financiranja? Strokovnjaki in civilne iniciative, ki se ukvarjajo s stanovanjsko politiko, opozarjajo, da država zadnja tri desetletja ni imela resne stanovanjske politike.

 "V Sloveniji žal vodimo stanovanjsko politiko, kjer se je država popolnoma distancirala od področja stanovanjske preskrbe in ga skoraj v celoti prepušča trgu," pravi Rok Ramšak z Inštituta za študije stanovanj in prostora ter Mreže stanovanja za vse. Kot pravi, je ključna težava, da država ne podpira gradnje stanovanj, predvsem pa ne gradnje javnih najemnih stanovanj. "Popolna opustitev skrbi za stanovanjsko preskrbo je stanovanje iz osnovne človekove pravice transformirala v luksuzno dobrino, dom pa je postal finančno orodje," je kritičen.

Po podatkih Eurostata za najemnino posameznik v evropskem povprečju odšteje približno 26 odstotkov svojega prihodka, pri tistih s plačami pod povprečjem pa se ta odstotek lahko celo podvoji. Podatek Eurostata za leto 2017 razkrije, da je bil ta odstotek za vso Slovenijo nekoliko pod evropskim povprečjem – dobrih 24 odstotkov. Toda če pogledamo primer Ljubljane – v Sloveniji trenutna povprečna neto plača znaša okoli 1100 evrov, povprečna najemnina za dvosobno stanovanje v Ljubljani pa je okoli 700 evrov, če temu prištejemo še nujne stroške, se približamo številki 800 evrov ali več. To pa pomeni, da si nekdo s povprečno plačo skorajda ne more privoščiti bivanja v Ljubljani.  

"Ob stagnaciji stanovanjske politike smo prišli do stanja, ko si redkokdo lahko privošči stanovanje," je pred časom na okrogli mizi o tej problematiki izpostavila Maša Hawlina iz stanovanjske zadruge Zadrugator. Vse ne more biti prepuščeno trgu in kapitalu in država bi morala biti tista, ki ustvarja pogoje na trgu. Stanovanje bi si po njenem mnenju moral privoščiti vsakdo, ki prejema povprečno plačo. A je daleč od tega. "Najemniški trg je v katastrofalnem stanju; cene rastejo, nadzira ga ne nihče," je opozorila.

Cene v treh letih v povprečju zrasle za 22 odstotkov

Ker je ta problematika postala izjemno pereča, se je v zadnjih letih povečal tudi pritisk javnosti, da vlada vendarle pristopi k njenemu reševanju. Stanovanjska problematika je v Sloveniji že zdavnaj prerasla v stanovanjsko krizo, na spletni strani stanovanjska-kriza.je opozarja Iniciativa Kje bomo pa jutri spali?. "Od leta 2015 do 2018 so cene stanovanj povprečju zrasle za 22 odstotkov (približno 500 evrov), medtem ko so povprečne plače zrasle za manj kot 10 odstotkov (približno 90 evrov). V Ljubljani so cene poskočile celo za 36 odstotkov," navajajo. Opozarjajo tudi na pomanjkanje študentskih sob in stara stanovanja, ki so potrebna obnove. "Približno tretjina gospodinjstev se sooča z energetsko revščino in življenjem v za bivanje neprimernih stanovanjih."

Država gradnji stanovanj ne namenja resne pozornosti, opozarjajo v iniciativi. Medtem ko večina evropskih držav v povprečju za gradnjo stanovanj namenja okoli pol odstotka bruto domačega proizvoda, pa Slovenija temu v celoti namenja precej manj (0,04 odstotka BDP). "V državnem proračunu za 2020–21 za gradnjo stanovanj ni predvidenega niti centa," poudarjajo.

Težav je veliko. Jih nov zakon odpravlja?

"Nedostopna stanovanja (za nakup in najem; sploh za mlade), pomanjkanje (javnih) najemnih stanovanj, nereguliran in negotov tržni najem, kršenje pravic najemnikov, prazna stanovanja (več kot 150.000; področje je neraziskano), pomanjkanje namestitev za študente, oddajanje stanovanj turistom," našteje nekaj glavnih težav na področju stanovanjske politike Anja Fortuna iz Mladinskega sveta Slovenije. Prav mladi namreč najtežje pridejo do lastne strehe nad glavo, kar posledično pripelje do številnih vplivov na družbo – odlašanje z družino, negotovost, nenazadnje posledice na duševno zdravje. "Mladi v Sloveniji smo med zadnjimi v Evropi, ki se izselimo od doma. Pri fantih nas prehiteva le Italija. Čeprav uradna statistika tega ne beleži, lahko z veliko gotovostjo zatrdimo tudi, da so nedostopna in draga stanovanja eden izmed ključnih razlogov za izseljevanje mladih in izobraženih," dodaja Ramšak.

Ena od rešitev bi bila več javnih najemniških stanovanj, kjer bi imeli najemniki stabilnost in ne bi bili podvrženi samovolji lastnikov stanovanj. Toda ker se čez noč ne bo pojavilo dovolj javnih najemniških stanovanj, bi država morala bolj regulirati tudi področje tržnih najemnin, slišimo predloge. "Pri tržnih najemninah bo del prebivalcev potreboval subvencijo, da preživi; to je sedaj načeloma urejeno, vendar pa še vedno zelo problematično pri tržnem najemu, kjer so v najemnih pogodbah zapisane najemnine pogosto bistveno nižje od dejanskih," pravi Fortuna.

Da je Slovenija v zadnjih 30 letih "spala", ko govorimo o stanovanjski politiki, se strinja tudi premier Marjan Šarec. Stanovanjski sklad sicer trenutno gradi 1500 novih najemnih stanovanj, načrtuje pa jih še 1500, poleg tega je z novim stanovanjskim zakonom predvidena ustanovitev javne najemniške službe, prek katere bi v javni najem lahko prišla prazna zasebna stanovanja.

Zakon, ki ga pripravlja vlada, predvideva tudi nekaj novih rešitev glede najemnin – neprofitne najemnine naj bi zamenjale stroškovne. To pomeni, da bi s tem republiški in občinski stanovanjski skladi dobili dodaten denar za vzdrževanje obstoječih in gradnjo novih stanovanj. Poleg tega naj bi ukrep, ki ga predvideva nov zakon, omejil rast cen najemnin na 10 odstotkov na leto ali 15 odstotkov na tri leta. "Kar pa je še vedno bistveno hitrejša rast in rasti plač – torej bodo stanovanja še naprej postajala vedno bolj nedostopna. Problematično je tudi, da se omejitev rasti veže na najemnika in ne stanovanje, kjer nam praksa iz tujine jasno kaže, da bodo najemniki s tem potisnjeni v še bolj prekarne pozicije, saj bodo lastniki preprosto poiskali drugega najemnika in tako dobili dovoljenje za praktično neomejen dvig cene," pravi Ramšak.

Kritiki vladnega predloga stanovanjskega zakona opozarjajo, da gre slovenska politika ravno v nasprotno smer od dunajskega modela, kjer v javnih stanovanjih živijo tudi tisti, ki bi si sicer lahko privoščili nakup lastnega stanovanja, in da nov zakon spodbuja prodajo javnih stanovanj po določenem času. To pa bo čez čas znova povzročilo vrnitev na isto točko, ko primanjkuje stanovanj. 

Dunajski stanovanjski model kot primer dobre prakse

Pogosto se kot primer dobre prakse izpostavlja Dunaj, ki je popolno nasprotje naše trenutne stanovanjske politike. V avstrijski prestolnici dobro razumejo ne samo socialni, ampak tudi izjemen razvojni potencial dobre stanovanjske preskrbe, poudarja Ramšak.

Gre za evropsko mesto, ki se uvršča med tiste z najvišjimi odstotki najemniških stanovanj. Kar 77 odstotkov stanovanj (podatek za leto 2018) v avstrijski prestolnici je namreč najemniških. A ne gre za lastniška stanovanja, ki so prepuščena trgu na milost in nemilost. Razlog, zakaj se ljudje tam tako pogosto odločajo za najem in ne za nakup, tiči v njihovem stanovanjskem modelu. Mestna oblast je namreč tista, ki regulira najemniški trg in vlaga v gradnjo novih najemniških stanovanj.

Samo iz nacionalnih davčnih prihodkov Dunaj letno prejme približno 450 milijonov evrov, k čemu še samo primakne dobrih 200 milijonov. "Na Dunaju se tako zgradi 8000–10.000 stanovanj na leto, od katerih jih je 6000–7000 subvencioniranih. Delno so to najemna socialna stanovanja v lasti mesta, delno najemna stanovanja neprofitnih organizacij, nekaj pa je tudi lastniških. V novi soseski Aspern Seestadt je med trenutno zgrajenimi stanovanji kar 95 odstotkov subvencioniranih, to pomeni, da je najemnina občutno nižja od tržne: v povprečju znaša 7,5 evra na kvadratni meter stanovanjske površine, kar je bistveno nižje od povprečne najemnine v Ljubljani (10–15 evrov na kvadratni meter), s tem, da ima Dunaj tudi bistveno višji dohodkovni standard," pravi Ramšak. 

Tako imenovana socialna stanovanja s pomočjo mesta gradijo različne nizkoprofitne organizacije (kooperative, verske in sindikalne organizacije, lokalne skupnosti). Številna socialna stanovanja pa so v lasti mesta. Tovrstna subvencionirana stanovanja predstavljajo približno polovico vseh stanovanj na Dunaju. Niso pa namenjena zgolj tistim z najnižjimi dohodki, s tem se želijo izogniti ustvarjanju revnih četrti in nekakšne segregacije. Prosilci na javno ali socialno stanovanje v povprečju čakajo od nekaj mesecev do leto in pol, kar je precej manj kot v Sloveniji.

Seveda se tudi na Dunaju pojavljajo težnje in pritiski po tem, da bi se socialna stanovanja privatizirala, kot se je zgodilo v večini drugih evropskih držav. A politična volja tem predlogom ni naklonjena. Financiranje gradnje neprofitnih stanovanj pa je na ravni države urejeno tako, da prispevke za gradnjo stanovanj pobirajo od plač. Takšna politika pa pozitivno vpliva tudi na gradbeni sektor ter ne nazadnje na zaposlovanje.

AirBnb prinesel dodaten pritisk na cene najema

Ko govorimo o lastniških stanovanjih, imamo seveda dve strani – eno so najemniki, ki morajo pogosto v Ljubljani za najemnino odšteti tudi polovico plače ali več in so seveda nezadovoljni, drugo so najemodajalci, ki želijo od svojih praznih nepremičnin iztržiti čim več. Nemalokrat se zgodi, da se stanovanja še vedno oddajajo brez najemnih pogodb ali pa da na pogodbah piše nižji znesek, kot ga najemnik dejansko plačuje.

Ena izmed težav je, da so tržne najemnine obdavčene različno za pravne osebe, fizične osebe in tako imenovane sobodajalce, ki nepremičnine oddajajo turistom. Fortuna meni, da je trenutni sistem preveč ugoden za sobodajalce in je posledično takšno oddajanje stanovanj vse bolj privlačno za lastnike. "Vsekakor je potrebna omejitev; na primer časovno v številu dni na leto in/ali, da lahko oddajaš le stanovanje, v katerem sicer tudi živiš (in torej oddajaš samo sobo)." Poleg tega pa predlaga davčne spodbude za dolgoročni najem ali oddajanje preko javne najemne službe, ki naj bi se kmalu vzpostavila.

Na Inštitutu za študije stanovanj in prostora pravijo, da so se cene tržnih najemnin v lanskem letu na nacionalnem nivoju dvignile za skoraj 15 odstotkov, kar je največ v Evropi, kjer so se v povprečju dvignile le za dobre štiri odstotke. "Platforme, kot so Airbnb, imajo gotovo negativne učinke, in čeprav točnih podatkov žal nimamo, lahko rečemo, da imajo vpliv na rast cen stanovanj. A bolj kot razlog jih moramo prepoznati kot posledico stanovanjske politike, ki stanovanjsko preskrbo prepušča trgu. Gotovo je tu potrebna regulacija, pri čemer se mi zdi najbolj pomembno, da se oddajanje stanovanja v turistične namene prepozna kot gospodarsko dejavnost. To bi omogočilo, da bi tisti, ki oddajajo stanovanja v turistične namene morali spremeniti namembnost, občinam pa bi dali moč, da preprečijo spremembo namembnosti iz stanovanja v prostor za izvajanje gospodarske dejavnosti predvsem tam, kjer stanovanj primanjkuje," ugotavljajo.

Najemnine so najbolj rasle v mestih – predvsem zaradi boljših zaposlitvenih priložnosti in vzpona turizma. "Prav zaradi strme rasti cen v mestih smo v zadnjih letih priča hitri suburbanizaciji, tako da danes že več kot 68 odstotkov prebivalstva živi v eno- ali dvostanovanjskih hišah, a tudi ta 'alternativa' postaja vedno bolj nedostopna. Predvsem pa pozabljamo, kakšen katastrofalni učinek ima razpršena gradnja na družbo in okolje, saj se zaradi nje, v času, ko bi morali razmišljati in ukrepati na področju trajnostne transformacije, vedno bolj zanašamo na uporabo avtomobilov ter podaljšujemo svoje dnevne migracije," opozarja Ramšak z inštituta. 

Nemška rešitev glede najemnin

Pojavljajo se tudi predlogi omejevanja rasti najemnin, denimo, da bi bile najemnine vezane na kupno moč prebivalcev oziroma na neki kriterij, ki izraža finančne zmožnosti prebivalstva.

Z vse hitrejšo rastjo cen nepremičnin in najemnin se soočajo tudi drugod po Evropi. Denimo v Nemčiji, kjer pa so se te težave lotili in leta 2015 začeli omejevati višine najemnin. V skladu z zakonodajo najemodajalci ob sklenitvi novih pogodb ne smejo postaviti najemnine, ki bi presegala 10 odstotkov običajne najemnine za primerljivo stanovanje na tistem območju. O omejevanju najemnin se odločajo posamezne deželne vlade. V Berlinu pa načrtujejo petletno zamrznitev najemnin, ki naj bi stopila v veljavo prihodnje leto. To je sicer povzročilo dodaten dvig najemnin v zadnjih mesecih.

Da so takšni ukrepi na področju izboljšanja regulacije najemnega trga dobrodošli, a gre le za dopolnilne ukrepe stabilni javni stanovanjski preskrbi, je prepričan Ramšak, ki vidi le en izhod iz stanovanjske krize: "Država mora nujno začeti gradnjo javnih najemnih stanovanj in jih do leta 2025 zgraditi skoraj 20.000. To lahko začne že danes s tem, da s proračunskimi sredstvi podpre in dokapitalizira stanovanjske sklade, dolgoročno pa je ključna uvedba trajnega sistemskega vira financiranja stanovanjske preskrbe, s katerim bo šele mogoče resno in celovito izvajanje stanovanjske politike. Ob tem je treba podpreti tudi neprofitne stanovanjske organizacije, kot so stanovanjske zadruge, ki lahko odlično dopolnijo sistem javne in dostopne stanovanjske preskrbe."

Brez stabilne javne stanovanjske preskrbe pa imajo lahko drugi ukrepi na dolgi rok celo negativen učinek. "In to je ena izmed ključnih skrbi, ki se porajajo z novim stanovanjskim zakonom, saj še vedno zanemarja gradnjo javnih najemnih stanovanj, medtem ko prinaša kopico ukrepov, katerih učinki niso bili zadostno analizirani," še poudarjajo na inštitutu.