Najemna pogodba tako za stanovanjski najem kot za najem poslovnega prostora se običajno sklepa v pisni obliki, v določenih primerih je priporočljiva sklenitev v obliki notarskega zapisa. Najemna pogodba za poslovne prostore in za stanovanjski najem pa se lahko sklene za določen ali nedoločen čas. Več o najemni pogodbi in na kaj je treba biti pozoren, si lahko preberete v pogovoru z odvetnico mag. Darjo Bajželj. 

Najemna razmerja ... 

Glede najema poslovnih prostorov je od dne 19. junija 2021 je začela veljati novela Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ – 1 ),ki v 52. členu razveljavlja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974, ki je specialno urejal prav najemna razmerja. 

Zakonodaja Republike Slovenije za najem poslovnih prostorov ne ureja od 19. junija 2021 dalje specifično najemnih razmerij za poslovne prostore. Za sklenjen najemne pogodbe za poslovne prostore, ki so bile sklenjene od 19. junija 2021 dalje, pa se sedaj uporabljajo splošne določbe Obligacijskega zakonika (OZ)o zakupni (najemni) pogodbi, kot je vse določeno v določbah od 587. do 618. člena OZ). 

Na podlagi 587. člena OZ se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.

Kaj se je spremenilo? 

ZPSPP je podobno urejal definicijo najema poslovnih prostorov in je v 2. odstavku 12. člena ZPSPP predpisoval pisno obliko najemne pogodbe in neveljavnost najemne pogodbe, ki ni sklenjena v pisni obliki. OZ pisne oblike za najemno pogodbo ne predpisuje.

ZPSPP je v nekaterih delih bolj natančno in prilagojeno urejal najem poslovnih prostorov, kot to sedaj ureja OZ, ki je sedaj enaka tako za poslovni najem kot tudi za stanovanjski najem.

Tako v OZ kot tudi v ZPSPP je bila in je predpisana dolžnost najemodajalca, da vzdržuje poslovni prostor in izvede vsa potrebna popravila, ki gredo v njegovo breme. V primeru, da najemnik poravna stroške popravil, ki gredo v breme najemodajalca, je bil v 17. členu ZPSPP predviden pobot z najemnino. 

Določba 590. člena OZ pa sedaj določa tako za najem poslovnih prostorov in za stanovanjske najeme, da potrebna popravila v precejšnji meri in daljši čas ovirajo rabo predmeta najema, omogočajo odstop od pogodbe. V vsakem primeru pa ima najemnik tako pri poslovnem prostoru kot tudi pri stanovanjskem najemu pravico do znižanja najemnine v sorazmerju z višino zneskov popravil in kolikor je bila uporaba poslovnega prostora omejena.

V OZ je urejena prepoved sprememb na poslovnem prostoru in v stanovanjskih najemih, kar pa je smiselno urejal tudi ZPSPP, da je posebej prepovedana prezidava poslovnih prostorov in oddajanje v podnajem brez dovoljenja najemodajalca. Podnajem pa je v OZ urejen v določbah od 605. do609. člena OZ, ki velja sedaj tako za poslovne najeme kot tudi za stanovanjske najeme.

Kakšna je odgovornost najemodajalca za stvarne napake? 

Odgovornosti najemodajalca poslovnega prostora za stvarne napake ZPSPP sploh ni urejal. V določbah od 592. do 598. člena OZ pa je odgovornost najemodajalca za stvarne napake zelo podrobno urejena, ki sedaj velja za poslovne najeme in za stanovanjske najeme. Najemodajalec tako pri poslovnem najemu kot tudi pri stanovanjskem najemu odgovarja najemniku za vse napake, ki ovirajo njegovo dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene. Neznatne napake se ne upoštevajo. Vendar najemodajalec ne odgovarja za stvarne napake, ki so bile ob sklenitvi pogodbe najemniku znane ali mu niso mogle ostati neznane. V vsakem primeru pa najemodajalec odgovarja za vse napake poslovnega prostora, če je trdil, da ta nima nikakršnih napak.

Kako lahko najemna pogodba vpliva na odgovornost? 

Pomembno pa je vedeti, da je odgovornost za stvarne napake poslovnega prostora lahko s pogodbo izključena ali omejena, vendar je to pogodbeno določilo nično, če je najemodajalec vedel za napake, pa jih je najemniku namenoma zamolčal, ali če je napaka taka, da onemogoča rabo poslovnega prostora ali če je najemodajalec izkoristil svoj prevladujoč položaj in mu to določilo vsilil.

Prav tako je določena obveznost najemnika pri poslovnem najemu ali stanovanjskem najemu, da brez nepotrebnega odlašanja obvesti najemodajalca o vsaki napaki na poslovnem prostoru ali na stanovanju ter o vsaki nepričakovani nevarnosti, ki med najemom ogroža poslovni prostor. V primeru opustitve tega obvestila najemnik izgubi pravico do povračila škode, ki mu nastane zaradi napake ali nevarnosti, povrniti pa mora škodo, ki zaradi tega nastane najemodajalcu.

Kadar ima že ob izročitvi poslovni prostor ali stanovanje napako, ki je ni mogoče odpraviti, lahko najemnik po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje najemnine.

Katere so tiste skrite pasti pogodbe, na katere mora biti najemnik še posebej pozoren? 

Pri najemu je potrebno biti pozoren na način določitve trajanja najemne pogodbe, na odpovedni rok najema, ali je mogoča oddaja v podnajem, ali je mogoče v opravljati dejavnost v predmetu najema (v poslovnem prostoru, stanovanju), katere osebe lahko uporabljajo predmet najema, itd...

Pomembna je tudi ureditev odnosov v primeru kršitve najemne pogodbe.

Kdaj lahko lastnik odpove najem najemniku, ki krši najemno pogodbo?

Odpovedne razloge za tržno, službeno in namensko najemno stanovanje določa 105. člen Stanovanjskega zakona, in sicer da lahko lastnik tržnega najemnega, službenega najemnega ali namenskega najemnega stanovanja odpove najemno pogodbo, poleg razlogov po Stanovanjskem zakonu, kot tudi iz drugih razlogov, če so navedeni v najemni pogodbi.

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.

Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

In pri neprofitnih stanovanjih? 

Če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, sme lastnik odpovedati najemno pogodbo.

Najemniku neprofitnega stanovanja po 1. odstavku 104. člena Stanovanjskega zakona ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja.

Če najemnik iz utemeljenih razlogov v roku iz prejšnjega odstavka ni mogel obvestiti lastnika o nastanku okoliščin iz prejšnjega odstavka, mora to storiti najkasneje v 30 dneh po prenehanju teh razlogov (2. odstavek 104. člena Stanovanjskega zakona).

Kakšne so možnosti v teh primerih? 

Občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, lahko najemniku, ki ni upravičen do subvencionirane najemnine, ali ki kljub subvenciji ni zmožen poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, zaradi izjemnih okoliščin začasno odobri izredno pomoč pri uporabi stanovanja (3. odstavek 104. člena Stanovanjskega zakona).

V primeru okoliščin, ki kažejo na dolgotrajno nezmožnost plačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, lahko občina preseli najemnika tudi v drugo primerno neprofitno stanovanje glede na spremenjene okoliščine ali v drugo neprofitno stanovanje, ki je lahko po površini tudi manjše od primernega stanovanja, ali pa v stanovanjsko stavbo, namenjeno začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb (4. odstavek 104. člena Stanovanjskega zakona).

Ali je mogoča odpoved najemne pogodbe v primeru nekrivdnih razlogov? 

Določba 106. člena Stanovanjskega zakona določa, da v primeru nekrivdnih odpovednih razlogov pa lahko lastnik odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu Stanovanjskega zakona (krivdni razlogi na strani najemnika) ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.

Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo pod pogoji iz nekrivdnih razlogov brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana kot tudi če zaradi objektivnih okoliščin, vezanih na stanovanje, nadaljnje bivanje v tem stanovanju ni več mogoče (predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe, ogrožena varnost bivanja in podobno). Za lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana se šteje zlasti povečanje števila njegovih ožjih družinskih članov, povečanje števila gospodinjstev, upoštevaje merila glede primernosti stanovanja.

Omejitev ne velja za stanovanja v lasti občine, neprofitne stanovanjske organizacije, javnega stanovanjskega sklada ali države, kadar se izvajajo zamenjave zaradi racionalne zasedenosti njihovega stanovanjskega fonda, pri čemer je treba najemniku zagotoviti stanovanje v skladu z drugim odstavkom tega člena.

Stroške selitve nosi lastnik. V primeru spora odloči o primernosti drugega stanovanja sodišče v nepravdnem postopku.

Kdaj pa se je v samem postopku najema priporočljivo obrniti na odvetnika?

Ko je stanovanje oz. objekt kot predmet najema še vedno v posesti prejšnjih najemnikov, pri čemer se je lastništvo je stanovanja oz. objekta preneslo na novega lastnika. Postopek prenehanja najemnega razmerja stanovanja oz. objekta prejšnjih najemnikov in prenos stanovanja oz. objekta v posest novemu lastniku prosto oseb in stvari (brez prejšnjih najemnikov).

V skladu s 107. členom Stanovanjskega zakona sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

Odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena tega zakona (če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja), ni podan, če ima najemnik ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero najemnik živi v zunajzakonski skupnosti, lastno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, ki jo je po zakonu dolžan oddajati v najem za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino (108. člen Stanovanjskega zakona).

Določba 109. člena Stanovanjskega zakona določa, da če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi. Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi drugače določeno.

Določba 110. člena Stanovanjskega zakona določa, da če se zakonska zveza razveže, se lahko prejšnja zakonca ali prejšnja zunajzakonska partnerja sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postane najemnik stanovanja, drugi zakonec pa se iz stanovanja izseli.

Če se prejšnja zakonca ne moreta sporazumeti, odloči o sporu na zahtevo enega od njiju sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče upošteva pri tem stanovanjske potrebe prejšnjih zakoncev, njunih otrok in drugih oseb, ki skupaj z njima stanujejo, ter druge okoliščine primera.

Prejšnji zakonec, ki po sodni odločbi ne ostane ali ne postane najemnik stanovanja, se mora iz stanovanja izseliti v roku, ki ga določi.

Katere elemente mora vsebovati najemna pogodba?

Najemna pogodba člen 587. člen - 618. člen OZ. Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino). Najemna pogodba ima pomembno vlogo, zato se ji izplača posvetiti malo več pozornosti. 

Na kaj običajno pozabimo oziroma spregledamo, ko najemamo nepremičnino, katere skrite stroške vsebuje?

Najemodajalec je dolžan plačati dohodnino od dohodka dosežnega z oddajanjem nepremičnin v najem. Najemodajalec ali najemnik je zavezanec za Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. Drugi davek, ki ga v določenih primerih plača najemodajalec ali najemnik, pa je davek od premoženja.