Trenutna zakonodaja na področju prijave prebivališča je neprijazna tako do najemnikov kot najemodajalcev. O tem, s kakšnimi težavami se spopadajo najemniki, smo podrobneje že pisali. Tokrat pa smo pod drobnogled vzeli težave, ki jih imajo lahko najemodajalci oziroma lastniki nepremičnin, če najemnikom dovolijo, da na naslovu prijavijo stalni naslov. 

Odklonilni odnos najemodajalcev in lastnikov nepremičnin glede prijave najemnikov izhaja predvsem iz dejstva, da tudi po odselitvi najemnika, nimajo pravice, da ga odjavijo, če se je pri njih za stalno prijavil. Tudi iztek najemne pogodbe namreč ni dovolj, da dokaže, da posameznik dejansko na naslovu več ne prebiva. 

Tako imajo lastniki nepremičnine le možnost, da preko upravne enote sprožijo postopek za ugotavljanje stalnega prebivališča svojega nekdanjega najemnika. Vendar tak postopek lahko traja tudi več mesecev, lahko tudi več kot leto dni. Upravne enote so namreč preobremenjene z omenjenimi postopki, zato mnogi ostajajo nerešeni. Zato je razumljiv njihov odklonilni odnos do stalne prijave najemnikov.

"Res je. Najemodajalci niso naklonjeni k temu, da bi se najemnik stalno prijavil v njihovi nepremičnini, saj je ob morebitnih težavah oziroma plačilni nedisciplini oziroma nespoštovanju najemnega razmerja, določenega z najemno pogodbo, položaj najemodajalca precej slabši oziroma težje takega najemnika izseli iz nepremičnine," pravi Alen Komić, nepremičninski posrednik iz agencije ABC Nepremičnine. 

Kot je izpostavila Tanja Miklavc Maček iz Pravnega SOS, ima lahko najemodajalec zaradi stalno prijavljenih najemnikov, ki v nepremičnini več ne prebivajo, številne težave. Ena od teh je denimo ta, da najemodajalec ne more v stanovanju, v katerem je stalno prijavljen nekdanji najemnik, prijaviti novega najemnika. "Bivalna površina po Pravilniku o določitvi površinskih standardov za prijavo prebivališča ne zadošča za novo prijavo stalnega prebivališča. Normativ uporabne površine dela stavbe za število prijavljenih oseb v posameznem stanovanju je najmanj 8 m uporabne površine na prijavljeno osebo."

Pri tem se zaplete tudi tako, da če sproži postopek na UE za ugotavljanje stalnega prebivališča nekdanjega najemnika, najemodajalec do zaključka postopka ne more (legalno) oddajati istega stanovanja. Zakon o prijavi prebivališča tako po nepotrebnem postavlja najemodajalca v podrejen položaj, kar posledično prinaša težave tudi najemnikom.

"Če pride do sodnega spora, lahko sodišče oceni, da takšen najemnik nima drugega bivališča oziroma možnosti bivanja, in s tem zaustavi deložacijo, saj najemnik ne more pristati 'na cesti'," je eno od dilem lastnikov oziroma najemodajalcev izpostavil Komić. Poleg tega lahko stalna prijava zaplete tudi morebitno prodajo stanovanja v prihodnje, je še dodal. 

"Zakon je škodljiv tako za najemnike kot najemodajalce, na kar smo že opozorili, zato menim, da bi se moral spremeniti. Verjamem, da si tudi upravne enote in Policija niso želele nakopati prekomernega dela z ugotavljanjem stalnega prebivališča državljanov, vendar je skoraj nerazumljivo, da se postopek odjave stalnega prebivališča doslej še ni spremenil. Če bi najemodajalec lahko na upravni enoti sam odjavil stalno prebivališče najemnika in predložil kot dokaz najemno pogodbo, ki se je iztekla, problemov s prijavo stalnega prebivališča najemnikov ne bi bilo," je poudarila Miklavc Maček iz Pravnega SOS.

Kako pa je z menjavo ključavnice? "Zamenjava ključavnice pomeni dejanje, ki bi zahtevalo soglasje lastnika, zato se jo lahko opredeli kot hujšo kršitev pogodbe, ki vodi v odpoved najemne pogodbe," pravi Miklavec Maček. A tudi, če lastnik dovoli menjavo ključavnice, obstajajo pravila. "Najemnik mora dopustiti najemodajalcu dostop do stanovanja največ dvakrat letno, ob prisotnosti najemnika in ob predhodni najavi. Ko se najemno razmerje zaključi pa mora najemnik predati najemodajalcu vse ključe od stanovanja," je poudaril Komić.

Ko na vrata potrkajo rubežniki

Ena od bojazni lastnikov nepremičnin je tudi morebitni rubež najemnika. Izvršitelj lahko s poprejšnjim opozorilom in s pomočjo Policije nasilno vstopi v dolžnikovo bivališče v skladu z Zakonom o izvršbi in zavarovanju. Sodišče lahko namreč v določenih primerih izvrši tudi rubež premičnin. Izvršitelj sicer rubi stvari, ki jih ima nekdo v posesti, čeprav so predmet izvršbe lahko le premičnine, ki so v lasti dolžnika (v tem primeru najemnika). Vendar pa izvršitelj za vse stvari, ki jih ima najemnik v stanovanju, ne more vedeti, v čigavi lasti so in niti ni dolžan preverjati lastništva. 

Ne morejo sicer zaseči predmetov, ki so izvzeti iz izvršbe, kot so obleka, obutev, perilo in drugi predmeti za osebno rabo, posteljnina, posoda, pohištvo, štedilnik, hladilnik, pralni stroj in druge za gospodinjstvo potrebne stvari, če vse to dolžnik in člani njegovega gospodinjstva nujno potrebujejo. Če izvršitelj vseeno zaseže premičnine, ki pripadajo lastniku stanovanja, pa mora lastnik vložiti ugovor in dokazovati, da predmeti pripadajo njemu. 

"V primeru rubeža premičnin dolžnika (najemnika) mora najemodajalec dokazati, da so premičnine v oddanem stanovanju njegova last. Priporočamo, da se v prilogi najemne pogodbe popiše seznam opreme, ki je v lasti najemodajalca in se oddajajo v najem skupaj s stanovanjem," svetujejo v Pravnem SOS. Tudi to je lahko namreč dokaz, ki bi v takšnem primeru preprečil rubež stvari, ki pripadajo stanovanju oziroma lastniku stanovanja.

Dobro je tudi, če ima lastnik dokazila (račune) o lastništvu predmetov. Pametno je tudi, da v sklopu zavarovanja stanovanja lastnik zavaruje tudi premičnine in pri tem navede seznam predmetov. 

Pogosto lastniki zmotno mislijo tudi, da lahko najemnik, ki je za stalno prijavljen na naslovu, zahteva še kakšne dodatne pravice. Vendar pa Miklavc Maček poudarja: "Prijava stalnega prebivališča je zgolj evidentiranje, kje oseba dejansko prebiva oziroma ima središče njegovih življenjskih interesov in ne prinaša nekih dodatnih pravic najemnika po najemni pogodbi, kar je bojazen najemodajalcev."