Povprečna cena stanovanja v ZDA je od januarja 2020 do sedaj poskočila za 52 odstotkov. Ljudje zato bežijo iz velikih mest in iščejo ugodnejše nastanitve. Tudi v Evropi se to dogaja, zato je primer Japonske izredno zanimiv. 

Zakaj tega na Japonskem ni?

V Tokiu, velemestu, ki nikoli ne spi, se s težavo razpoložljivosti stanovanj ne spopadajo. Kljub številnim pritiskom, kot sta omejena kvadratura in rastoče prebivalstvo, metropola s 14 milijoni prebivalcev gradi veliko več stanovanj – in veliko hitreje – kot ameriška ali evropska mesta, poroča spletna stran TPortal.

Od leta 1960 je Tokio potrojil ponudbo stanovanj, medtem ko se je v New Yorku v več kot 60 letih povečala le za približno tretjino. Povprečen japonski najemnik porabi približno 20 odstotkov svoje plače za najemnino, povprečni najemnik v ZDA pa 30 odstotkov. Najem enosobnega stanovanja v Tokiu stane četrtino najemnine enosobnega stanovanja v New Yorku, poudarjajo. 

Lanskega septembra, ko je župan New Yorka Eric Adams razkril načrt za izgradnjo 100.000 novih domov, je dejal, "kako naj pustimo, da je Tokio boljši od nas". Tokio namreč že leta znižuje stroške najema in nakupa nepremičnin, in sicer s povečanjem ponudbe stanovanj.

Američani se torej sprašujejo, kako je to možno v Tokiu, v ZDA pa ne. Del odgovora je v tem, da Tokio nima popolnega nadzora nad stanovanjsko politiko. In večina tega, kar se zgodi v Tokiu, v Ameriki ne bi bilo zakonito, poroča omenjena spletna stran.

Kaj je torej skrivnost Tokia? 

Strokovnjaki pravijo, da je to v veliki meri posledica liberalnih in hkrati centraliziranih politik rabe zemljišč, oblikovanih skozi desetletja, ki dajejo gradbenim podjetjem veliko moč, da gradijo, kar hočejo in kadar hočejo.

Med drugo svetovno vojno je bilo uničenih 30 odstotkov stanovanjskega fonda v urbanih japonskih mestih. Ko se je država poskušala hitro obnoviti, so družine začele rasti in velik del prebivalstva se je preselil s podeželja v Tokio in več drugih velikih mest v iskanju boljših služb, stanovanjska kriza pa se je poslabšala.

Zato je takrat vlada posredovala in določila preproste zakone o rabi zemljišč ter zgradila na tisoče javnih stanovanjskih kompleksov, znanih kot "danchi", večinoma v predmestju Tokia. Uvedla je tudi financiranje stanovanjskega kreditiranja, saj je kupcem hiš in stanovanj ponudila dolgoročne fiksne obrestne mere za posojila. Desetletja kasneje, ko se je nepremičninski balon v osemdesetih letih prejšnjega stoletja napihnil in počil, je vlada dodatno deregulirala trg.

Japonska stanovanjska politika je popolnoma drugačna od politik v razvitih državah sveta in njena glavna značilnost je odločanje na nacionalni ravni, ki ga v ZDA ni, v Evropi pa tudi ne.

"V ZDA večino politik oblikujejo mestni in lokalni svetniki in so pogosto naklonjeni lastnikom obstoječih nepremičnin, ki bolj ali manj določajo, kaj se bo gradilo in kdaj. Gre za pravi labirint lokalnih predpisov, na hitro zakonov o razglasitvi gradbenih območij ter zakonov o ohranjanju zgodovinske dediščine in ekologije. Zaradi te 'diktature lastnikov' so novi projekti pogosto odpovedani samo zato, da bi ohranili visoko ceno obstoječih nepremičnin," poroča TPortal.

Interes skupnosti je na prvem mestu

Na Japonskem je stanovanjska politika oblikovana na državni ravni tako, da koristi čim več ljudem. Nasprotovanje sosedov je pod interesi širše skupnosti, ki si želi stanovanj in hiš. Če se sosedje pritožujejo zaradi nove stanovanjske stavbe v njihovi soseski, pogosto ne dobijo pomoči in lokalni uradniki jih ignorirajo.

Po ZDA je na primer deset tisoč različnih gradbenih območij različnih namembnosti, na Japonskem jih je 12. Čeprav je Japonska velika kot ameriška zvezna država Montana, ima 40 odstotkov prebivalcev ZDA. V tej državi ni ovir za gradnjo poslovne stavbe poleg dvonadstropne stanovanjske stavbe.

Japonec, ki se je iz Tokia preselil v ZDA, je bil šokiran nad dejstvom, da so v tej državi odvetniki, ki se ukvarjajo izključno z 'zemljiškim pravom', in ljudje, ki se poklicno ukvarjajo s pospeševanjem izdaje gradbenih in drugih dovoljenj, poroča spletna stran Business Insider.

Američani imajo tudi izraz za stavbe, ki so med enodružinskimi hišami in ogromnimi stanovanjskimi nebotičniki. Japonci izraza ne uporabljajo, ker so manjše večstanovanjske zgradbe pogoste in jih je veliko. Japonska specifika je, da tam več gradbenih podjetij uporablja enake načrte za gradnjo objektov, zaradi česar so cenejši, poleg tega večina Japoncev v velikih mestih nima avtomobilov, zato parkirni prostori niso tako pomembni kot v ZDA, kjer je bližina parkirni prostor dvigne ceno dragih stanovanj.

"A tu se japonske specifike ne končajo, saj državo pestita staranje in upadanje prebivalstva – po vsej Japonski je približno deset milijonov praznih hiš, pogosto pa so tarča delavcev v mestih, saj lahko hitro dosežejo urbana središča s hitrimi vlaki," poroča omenjeni portal.

Majhna stanovanja, majhne hiše in močni potresi so morda najpomembnejše značilnosti japonskega nepremičninskega trga. Po velikem potresu leta 2011 so bili vsi gradbeni predpisi popravljeni, starejši objekti pa so postali nezanimivi za kupce. Medtem ko je na Japonskem povprečna starost stanovanjske nepremičnine le 32 let, je v ZDA 67 let. Povprečna hiša na Japonskem je tako mlajša od povprečnega Japonca.

Medtem ko so v ZDA zaželena čim starejša stanovanja in hiše, je na Japonskem povpraševanje po novejši gradnji in ni nepremičninske sentimentalnosti, kar je za državo, ki jo pogosto prizadenejo močni potresi, povsem logično. 

Kje je torej ključna težava?

V ZDA in v Evropi se nepremičnine ne uporabljajo izključno za stanovanja, ampak se z njimi špekulira, saj lastniki načrtno dvigujejo cene nad realno vrednostjo. Torej delajo posel z nepremičninami. To pa pomeni, da če nekdo vlaga v nepremičnine, da bodo zato številni ostali brez strehe nad glavo.

Seveda tudi Japonska ni povsem imuna na prihod investitorjev, ki kupujejo stanovanja v upanju, da jih bodo pozneje dražje prodali. Medtem ko večina ljudi živi izven mestnih središč, so se stanovanja v središču Tokia samo letos podražila tudi do 60 odstotkov, glavni kupci pa so Kitajci, saj je tamkajšnji nepremičninski trg začel padati, zato vidijo Japonsko kot zatočišče za svoj denar, še poroča TPortal.

Vir: TPortal, Business Insider