Žiga Marovt, odvetnik: "Vpogled v zemljiško knjigo je zelo pomemben iz pravnega vidika, da ugotovimo, kaj se z nepremičnino dogaja sedaj, kaj se je dogajalo v preteklosti in tudi morebiti kateri postopki so v teku, ki bodo vplivali na stanje nepremičnine v prihodnosti." Če želimo razbiti svoje dvome in pomisleke ter si prihraniti marsikatero nevšečnost, ni odveč, da se najprej dobro pozanimamo o nepremičnini in to še pred nakupom.

Kako lahko pridemo do vpogleda v zemljiško knjigo?

Do vpogleda lahko pridemo kot registriran uporabnik spletnega portala e-Sodstvo ali kot kvalificirani uporabnik (zunanji  oziroma zaposlen na sodišču). Podatke načeloma lahko pridobi vsaka fizična oseba z registracijo na portalu, vendar je vprašanje, kako si bo posameznik s temi podatki lahko pomagal. Iz tega razloga je priporočljivo, da se v zvezi s tem obrnemo na strokovnjaka, najbolje odvetnika. Prek tega portala lahko dostopamo do zemljiške knjige na način, da pogledamo v zemljiškoknjižna stanja, pogledamo v zemljiškoknjižne postopke in v postopkih oddajamo vloge.

Kateri podatki so za nas pomembni oziroma jih potrebujemo?

Pri nakupu nepremičnine so ključni podatki o lastnikih in morebitnih pravicah, ki vplivajo na razpolaganje z nepremičnino. Podatek o lastniku je pomemben iz vidika, da vidimo, kdo je lastnik, koliko je lastnikov in kakšni so njihovi deleži na nepremičnini. V kolikor želimo nepremičnino kupiti v celoti, morajo biti pri prodaji vključeni vsi lastniki in vsi njihovi deleži.

Glede vknjiženih pravil, ki vplivajo na nakup nepremičnini, je treba biti posebej pozoren na vknjižbo prepovedi obremenitve in odtujitve, kar pomeni, da brez soglasja imetnika te pravice (ki je naveden v zemljiški knjigi) lastninska pravica na nepremičnini ne more preiti na kupca. 

Potem so tukaj zelo pomembne vknjižbe zastavnih pravic (hipoteke), ki pomeni, da je s to nepremičnino zavarovan nek dolg. Ponavadi so to krediti, ki so bili pridobljeni za nakup same nepremičnine, lahko pa gre tudi za druge vrste dolga (izvršba ipd.). Te pravice lahko prenehajo z poplačilom, kar se marsikdaj vključi v sam pravni posel nakupa nepremičnine. 

Tretji sklop pravic, ki je lahko vknjižen pri nepremičnini, so služnostne pravice bodisi gre za stvarno služnost (pravica v korist vsakokratnih lastnikov določenih nepremičnin) ali osebno služnost (pravica določene osebe na tej nepremičnini). Kot stvarne služnosti se v praksi največkrat pojavljajo služnosti poti in dostopa. Kot osebne služnosti pa v praksi največkrat zasledimo služnost užitka, uporabe stanovanja, vrta, ipd. Te pravice z nakupom nepremičnine ne prenehajo in jih kupec prevzame skupaj z nepremičnino. Za njihov izbris je potrebno soglasje imetnika pravice ali sodni postopek, v katerem je potrebno izkazati, da je ta služnost nepotrebna, kar pa v praksi ni enostavno. 

Iz tega razloga je dobro pred nakupom pridobiti izjavo imetnika pravice (bodisi hipoteke ali služnosti), da je pod določenimi pogoji (poplačilo dolga v primeru hipoteke ali plačilo odškodnine oz. ustanovitev nadomestne služnosti v primeru služnosti) pripravljen podati izbrisno dovolilo, da se te pravice izbriše iz zemljiške knjige.

Na kaj moramo biti še pozorni?

Pozorni moramo biti tudi na plombe, ki izkazujejo vse postopke, ki so v teku v zvezi s predmetno nepremičnino, pa o njih še ni pravnomočno odločeno. To pa pomeni, da nas opozarjajo na morebitne vpise kakšnih pravic (lastninske, zastavne in služnostne) ali postopke delitve nepremičnin ipd. 

Plombe so pomembne zaradi varovanja vrstnega reda. Iz tega razloga je pri plombah naveden tudi čas do ene minute natančno. Tisti vpis, ki je izveden prej, ostane v veljavi. Iz tega razloga je pomembno, da se pridobijo najnovejši podatki iz zemljiške knjige, saj se je v času od pridobitve starejšega izpiska do danes lahko stanje spremenilo.

Kaj moramo po nakupu nepremičnine urediti v zemljiški knjigi? 

Po nakupu nepremičnine, torej ko imamo notarsko overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, je treba vložiti predlog za vpis lastninske pravice pri nepremičnini, ki smo jo kupili. To lahko stori odvetnik ali notar. Prav tako je treba urediti morebitne izbrise drugih pravic (hipoteke, služnosti ...). To prav tako stori odvetnik ali notar na podlagi izbrisnega dovolila, ki mora biti overjeno pri notarju.

Kako je z deleži, če je pri nakupu udeleženih več kupcev?

V kolikor je pri nakupu nepremičnine udeleženih več kupcev, se s pogodbo oziroma zemljiškoknjižnim dovolilom določi, kakšen delež prejme kateri kupec. Tako bi na primer, kadar nepremičnino kupujeta zakonca, pri nepremičnini predlagali vknjižbo lastninske pravice na vsakega do ene polovice. V kolikor bi bilo kupcev še več (na primer tudi otroci), bi se lastninska pravica na nepremičnini v dogovorjenem delu vpisala na vsakega izmed njih v delu, za katerega so se dogovorili.

Imate tudi kakšen nasvet?

V kolikor gre za nakup nepremičnine večje vrednosti oziroma kadar gre za življenjske odločitve, ko ljudje kupujejo nepremičnino za bivanje, pri čemer se pogosto dolgoročno zadolžijo, je vsekakor smiselno poiskati pomoč strokovnjaka (odvetnika). Slednji je lahko vključen v celoten postopek in sodeluje že pri izbiri nepremičnine, saj vam pred odločitvijo za nakup poda svoje mnenje in vas seznani z zadržki. Prav tako pa bo postopek spremljal vse do dokončne ureditve zemljiškoknjižnega stanja. Strošek takšnega svetovanja bo zanemarljiv v primerjavi s stroški ob morebitnih zapletih, do katerih lahko pride tekom postopka nakupa ali po njem, če postopek ni bil izpeljan s potrebno skrbnostjo.