O tem, kaj je zemljiški dolg ter zakaj v Nemčiji in Švici predstavlja 80 odstotkov vseh zavarovanj na nepremičninah, smo že pisali. Zemljiški dolg je instrument zavarovanja nepremičnine, ki je z uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika leta 2003 doživel svoj krst. Ta zakonik predvideva dve različni osnovni obliki zemljiškega dolga:

1. Klasična in najbolj pogosta oblika je tako imenovani lastniški zemljiški dolg, kjer zemljiški dolg ustanovi lastnik nepremičnine z enostranskim pravnim poslom v obliki notarskega zapisa.

2. V praksi manj pogost je nelastniški zemljiški dolg, ki se ustanovi na pobudo hipotekarnega upnika (in ne lastnika nepremičnine!). Za veljavnost zemljiškega dolga pa hipotekarni upnik potrebuje soglasje lastnika obremenjene nepremičnine in privolitev morebitnih drugih imetnikov zemljiškega dolga ali hipoteke, ki imajo boljši vrstni red.

Prenosljivost

Pri zemljiškem dolgu je za upnika ključno, da ima v rokah zemljiško pismo, ki je izvršilni naslov za morebitno izvršbo na zahtevo zakonitega imetnika zemljiškega pisma (upnika). Pri tem pa je dobro vedeti, da se zemljiški dolg vpiše v zemljiško knjigo le enkrat, in sicer ob njegovem nastanku oziroma ustanovitvi. Kasneje pa se prenaša izvenknjižno, zgolj s prenosom zemljiškega pisma. Prednost zemljiškega dolga pred hipoteko je torej v prenosljivosti, ki je hipoteka ne omogoča. Prav tako lahko lastnik obremenjene nepremičnine po poplačilu terjatve obstoječega upnika preprosto prenese zemljiški dolg na morebitnega novega upnika, ki lahko ta isti zemljiški dolg vnovič uporabi. To pri hipoteki ni možno, saj posojilojemalec po poplačilu hipoteke nima nobene koristi več in lahko zahteva le izbrisno pobotnico, ki odpravlja hipoteko iz zastavljene nepremičnine.

Zemljiški dolg je samostojna stvarna pravica na nepremičnini, ki ni vezana na obstoj terjatve (kot je to pri hipoteki), ampak le na pogoje zapadlosti. Tako lahko z zemljiškim dolgom zavarujemo tudi take terjatve, ki nimajo nikakršni povezave z ustanovitvijo tega dolga. Tako je na primer v tujini pogost primer, da namesto hipoteke zastavijo nepremičnino kar z zemljiškim dolgom in ga po celotnem odplačilu ta isti zemljiški dolg zastavijo ponovno za najem potrošniškega posojila, s katerim odplačujejo otrokovo šolnino, nakupijo novo nepremičnino itd. Vse našteto pri hipoteki seveda ni možno.

Vrtoglavi prihranki z stroškovnega vidika

Ker se zemljiški dolg ustanovi le enkrat, se lahko kasneje prosto prenaša in uporablja za različna zavarovanja terjatev brez dodatnih stroškov. Pri hipoteki pa je treba v takem primeru ustanoviti novo hipoteko, kar povzroča še več stroškov in dokumentacije. Pri tem ne pozabite, da vam pri najemu novega hipotekarnega posojila dodatnih 1000 evrov stroškov in kup birokracije zagotovo ne uide.

Zavedati se je treba tudi določenih slabosti, ki jih zemljiški dolg prinaša. Ker gre pri zemljiškem dolgu za prenosljiv vrednostni papir, obstaja nevarnost, da se zemljiško pismo prenese (z indosamentom) na tretjo osebo za zavarovanje nekega drugega dolga. Tako se lahko zgodi, da kupec v celoti poplača kupnino, prodajalec pa ne vrne dolga svojemu posojilodajalcu. Slednji zaradi tega zahteva poplačilo, ki ga dobi iz njegove nepremičnine. Tako kupec nepremičnine lahko ostane brez nepremičnine kljub celotni plačani nepremičnini. Da bi se izognili tej nevarnosti, se priporoča, da se zemljiško pismo deponira pri notarju.

Zaradi prenosljivosti zemljiškega dolga pa tudi obstaja možnost, da upniki ne bodo mogli napredovati v želenem vrstnem redu. Tu morda tiči razlog, zakaj se banke tega instrumenta v Sloveniji izogibajo, saj v primeru, da je na nepremičnini že ustanovljen zemljiški dolg, mora kasnejši hipotekarni upnik predvidevati, da se obstoječi zemljiški dolg lahko prenese na vedno nove upnike.

Čeprav se je ob uvedbi zemljiškega dolga predvidevalo, da bodo njegove prve uporabnice prav banke, praksa kaže drugo sliko. Eden poglavitnih razlogov za neuporabnost zemljiškega dolga je zagotovo nepoznavanje instrumenta in (ne)ažurno urejena zemljiška knjiga. Zemljiški dolg namreč ni mogoče ustanoviti na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo, medtem ko je pri hipoteki to mogoče. V Sloveniji zaenkrat večjega preobrata v smeri priljubljenosti zemljiškega dolga za zdaj ni pričakovati, res pa je, da kažejo banke v zadnjem času veliko večji interes za zavarovanje z zemljiškim dolgom kot v preteklosti.

V strokovnih krogih se glede dosedanje neuporabe zemljiškega dolga iz strani bank krešejo različna mnenja — zagovorniki konservativne bančne politike se naslanjajo na dejstvo, da je zemljiški dolg še bolj "agresiven" instrument zavarovanja kot hipoteka, ki bi v teh hudih časih še bolj poglobil nepremičninsko krizo. Nasprotniki te teze pa očitajo bankam, da s svojo "konservativnostjo" ščitijo lastne interese, saj so dobički bank pri hipoteki neprimerno večji kot pa pri zemljiškem dolgu.