O pasteh hipotekarnih posojil in postopku najemanja smo na Cekinu že pisali. V Sloveniji je nakup stanovanja zaradi visokih stroškov skoraj praviloma povezan z najemom kredita, pri čemer je Slovencem najpogostejši način financiranja hipotekarno posojilo. Toda v Nemčiji in Švici je približno 80 odstotkov vseh zavarovanj na nepremičninah izvedenih z zemljiškim dolgom in ne hipoteko. Zakaj se tovrstna oblika zavarovanja nepremičnine ni prijela tudi pri nas?

Kljub številnim dejstvom, ki govorijo precej bolj v prid leta 2003 uvedeni noviteti z imenom zemljiški dolg, Slovenci še vedno svoj nepremičninski posel najpogosteje zavarujemo s hipoteko. Nepremičninski poznavalci so mnenja, da se glavni razlog za nepoznavanje zemljiškega dolga skriva v nezadostni razvitosti slovenskega nepremičninskega trga. Tisti, ki želite izvedeti kaj zemljiški dolg sploh je, si lahko podrobno razlago ogledate v našem abecednem slovarju.
 

Zemljiški dolg v našem pravu poznamo kot lastniški zemljiški dolg. Ustanovi ga lastnik nepremičnine z enostranskim pravnim poslom v obliki notarskega zapisa, na podlagi katerega z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva vpis zemljiškega dolga v zemljiško knjigo in izstavitev zemljiškega pisma. V zemljiško knjigo se vpiše samo ob ustanovitvi oziroma spremembi, nato se prenaša izvenknjižno, z zemljiškim pismom. Lastnik obremenjene nepremičnine z zemljiškim dolgom bo moral ob zapadlosti zemljiškega pisma poplačati dolg. Če plačila ne izvrši, je zemljiško pismo izvršilni naslov, kar pomeni, da gre nepremičnina v prodajo bodisi z javno dražbo ali javno ponudbo.

Lastnik nepremičnine lahko z zemljiškim dolgom proda tudi na tak način, da dovoli kupcu vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo, čeprav mu še ni plačal celotne kupnine. Dokler se to ne zgodi, prodajalec zemljiško pismo zadrži za zavarovanje neplačanega dela kupnine. Dobra stran zemljiškega dolga je mobilnost kapitala (pismo je mogoče zastaviti za posojilo), kar na primer za hipoteko ne velja. Pri zavarovanju z zemljiškim dolgom pa previdnost ne sme biti odveč. Ker gre pri zemljiškem dolgu za prenosljiv vrednostni papir, obstaja nevarnost, da se zemljiško pismo prenese (z indosamentom) na tretjo osebo za zavarovanje nekega drugega dolga. Tako se lahko zgodi, da kupec v celoti poplača kupnino, prodajalec pa ne vrne dolga svojemu posojilodajalcu. Slednji zaradi tega zahteva poplačilo, ki ga dobi iz njegove nepremičnine. Tako kupec nepremičnine lahko ostane brez nepremičnine kljub celotni plačani nepremičnini. Da bi se izognili tej nevarnosti, se priporoča, da se zemljiško pismo deponira pri notarju in se na ta način kupec zavaruje pred morebitnimi zlorabami ali goljufijami.

V prihodnjih prispevkih bomo na Cekinu v tem tednu med drugim bolj podrobno predstavili zemljiški dolg, ga primerjali s hipoteko in opisali konkretni postopek zamenjave hipoteke v to fleksibilnejšo obliko zavarovanja pri nakupu nepremičnine.