Prav zato je najpogostejša oblika zavarovanja ob nakupu nepremičnine hipoteka. Ko razmišljate o najemu hipotekarnega posojila in njegovi višini, je smiselno sestaviti načrt financiranja nepremičnine, kjer določite višino lastnih sredstev in višino sredstev, pridobljenih z najemom hipotekarnega kredita. Pri tem se morate zavedati dejstva, da je višina hipotekarnega kredita omejena glede na kreditno sposobnost jemalca posojila, predračunske vrednosti investicije, vrednosti zastavljene nepremičnine in dobe vračila.

Kaj pa če se zatakne pri plačevanju obrokov?

Pri dolgoročnih posojilih pogosto prihaja do težav pri odplačevanju mesečnih obrokov. V primeru nezmožnosti odplačevanja banke sprva poskušajo posojila reprogramirati, torej znižati mesečne obroke z odlogom odplačevanja večjih zneskov na poznejši čas ali s podaljšanjem obdobja odplačevanja. A zgodi se, da včasih tudi to ni dovolj. Najbolj črni scenarij (tako za dolžnika kot tudi upnika) pa je unovčevanje zavarovanja, kar v primeru hipoteke vodi v izvršbo nepremičnine, na katero je hipoteka vpisana.

Banka lahko sproži postopke, ki vodijo v izvršbo nepremičnine in prodajo na javni dražbi. Na ta način si banka ob prodaji nepremičnine poplača svoj del terjatve, preostalo pa ostane dolžniku, ki je pri njej najel kredit. V praksi pa tega preostanka pogosto ni, saj banka včasih le stežka dobi celoten del zneska, ki ga terja. Zato ni nič čudno, da v teh hudih časih beležijo enormne odpise dolgov.

Kakšen je točen postopek?

Izvršba seveda poteka prek pravnih poti, kjer sodišče določi cenilca, ki nepremičnino oceni ter jo uvrsti na razpis, na katerem se nepremičnina prodaja po ceni, ki jo je določil cenilec. Naj poudarimo, da gre tu za najbolj črni scenarij, ki banki ni v interesu. Zakaj? Kot vemo, so nepremičnine nelikvidna naložba in še posebej v teh časih se le stežka prodajajo. Pogosto je potrebno, če seveda želimo prodati nepremičnino, ceno občutno znižati, da je nakup zasežene nepremičnine sploh privlačen. Poleg tega je v teh časih rekordno število neuspešnih prodaj v izvršilnih postopkih, kar kaže na res velike težave nepremičninskega trga v Sloveniji.

Večina zaseženih nepremičnin se ne proda v prvem krogu javne dražbe. V teh časih pa do redkih poslov prihaja tudi v drugem in tretjem krogu, na katerih se ne sme nepremičnina prodati za manj kot polovico ugotovljene vrednosti cenilca. Če vas zanima, kako poteka postopek nakupa na javni dražbi, si več o tem preberite tukaj.

Zaradi naštetega razloga se tako banke otepajo tovrstnega scenarija, saj se lahko zgodi, da kupnina iz naslova javne dražbe ni zadostna za poplačilo dela še neodplačanega dolga. Še večja nevarnost kot za banko pa je za kreditojemalca, saj lahko po izvršbi in poplačilu dolga ostane brez nepremičnine in brez denarja, ki ga je namenjal za odplačilo hipotekarnega posojila.

Naj še omenimo, da se zaradi tega banke raje odločajo za dogovor o refinanciranju dolga, kar banki prinaša dodatne obresti, dolžniku pa se na ta način omogoči, da mesečno plačujejo dolg v okviru svojih finančnih zmožnosti. Tovrsten dogovor pa je možen tudi v času izvršbe, kjer potem banke na sodišče vložijo predlog za odlog izvršbe. S tem se dolžniki izognejo blokadi tekočega računa in gori dodatnih stroškov (stroški izvršitelja, cenitve nepremičnin in podobno).