Ko se zdi, da lahko ljubezen premaga vse ...

Banke

Ljubezen se pri hipoteki konča!

U.B.

27. 05. 2010 18.18

Zakonca si dahneta usodni da. Od takrat je vse "v dobrem in slabem". Toda zakaj so premoženjski spori, ki nastanejo zaradi enostranskega razpolaganja drugega zakonca z domnevno skupnim premoženjem potem tako pogosti?

V naše uredništvo je prišlo sporočilo z nenavadno, a zelo poučno življenjsko zgodbo. Naša bralka je v zunajzakonski zvezi s partnerjem živela sedem let. Živela sta v stanovanju, v katerem je bil kot lastnik nepremičnine v zemljiški knjigi vpisan le njen partner. Ker njuna ljubezen sprva ni poznala nobenih meja, sta se v želji čim nižjih stroškov na podlagi medsebojnega zaupanja odločila za najem hipotekarnega posojila, s katerim sta financirala nakup stanovanja. Glede na njun skupni sporazum je bilo odplačevanje obrokov posojila v domeni partnerja, medtem ko je partnerica skrbela za plačevanje položnic in nakup hrane. Po petih letih sta se zaradi nesoglasij razšla, zaradi česar se je partner odselil. Kmalu zatem je izvedela, da partner obrokov ne odplačuje več, banka upnica pa je bila prisiljena opraviti izvršbo na celotno nepremičnino. Sledil je premoženjski spor na sodišču, kjer je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek naše bralke na ugotovitev nedopustnosti izvršbe na polovico stanovanja. Višje sodišče je takšni sodbo potrdilo.

Pri zavarovanju s hipotekami je največ težav z zakonskimi pari, ki so v sporu zaradi lastniške neurejenosti skupnega premoženja.

Obe sodišči sta bili soglasni, da je za odločitev v tej zadevi bistvenega pomena, da je tožničin partner, ki v izvršilnem postopku nastopa kot dolžnik, zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, glede katere je bila predlagana izvršba.

Pri zavarovanju s hipotekami je tako največ težav prav z zakonskimi pari, kjer se pogosto zgodi spor med lastnikom, vpisanim v zemljiški knjigi, ter drugim partnerjem, ki glede na skupno premoženje meni, da mu pripada polovica hipoteke. V teoriji velja načelo, da kdor ne poskrbi za vpis svoje lastnine v zemljiško knjigo, je sam kriv, če je njegovo premoženje proti njegovi volji zastavljeno. Tako naj bi se banke ob odobritvi hipotekarnega posojila naslanjale na načelo zaupanja, kjer zadostuje vpogled v zemljiško knjigo. Banki naj ne bi bilo treba preverjati, ali je posojilojemalec poročen in ima solastnika na zastavljeni hipoteki za posojilo. Težave pa seveda nastanejo pri izvršbi, ko upnik (v tem primeru banka) vloži izvršbo, saj ne gre za zemljiškoknjižni postopek, ampak izvršilni postopek.

Kdor ne poskrbi za vpis svoje lastnine v zemljiško knjigo, je sam kriv, če je njegovo premoženje proti njegovi volji zastavljeno.FOTO: iStockphoto

Glede na sodbo višjega sodišča pa je naši bralki na razpolago še vedno ostal ugovor tretjega. Ugovor oziroma tožba tretjega za ugotovitev nedopustnosti izvršbe (t. i. izločitvena tožba) je sredstvo, ki ga ima na razpolago oseba, ki vsaj verjetno izkaže, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo (prvi odstavek 64. člena ZIZ). Temelj za uveljavljanje izločitvenega ugovora oziroma tožbe je običajno lastninska oziroma solastninska pravica tretje osebe.

V našem konkretnem primeru to v osnovi pomeni, da je naša bralka lahko ugovarjala do zaključka postopka, to je do prodaje oziroma izvršbe nepremičnine. Če upnik ne soglaša, se celoten spor napoti na sodišče, kjer se potem po navadi prekine postopke do odločitve sodišča, da se ugotovi, ali in kakšen je delež tretjega na nepremičnini.

Seveda pa dilema nastaja prav pri definiciji "zunajzakonske skupnosti". Slednja se od zakonske zveze razlikuje v tem, da se mora najprej dokazati obstoj zunajzakonske skupnosti, medtem ko je pri zakoncih legitimen poročni papir. Zunajzakonski partner mora tako dokazati, da je obstajala zunajzakonska skupnost in da je bilo premoženje pridobljeno/kupljeno po začeteku le-te. Začetek je opredeljen v smislu, takoj ko začneta živeti skupaj, vendar pa morata za pravne učinke dovolj dolgo živeti skupaj. V praksi je to še časovno nedoločen pojem, kjer zakon opredeljuje o dalj časa trajajoči življenjski (ekonomsko-čustveni) skupnosti. V praksi naj bi veljalo vsaj dveletno obdobje, seveda pa to ni neko pisano pravilo. Pri nepremičninah se upoštevajo tudi investicije (obnove, adaptacije), tako da lahko tudi nepremičnina, ki jo partner "prinese" v skupno življenje, postane predmet skupnega premoženja, če so bila tu določena vlaganja. Ker je naša bralka dokazala zunajzakonsko skupnost, ju je sodišče obravnavalo enako, kot če bi bila v zakonski zvezi.

Toda vztrajnost naše bralke se je izplačala. Na izpodbojno tožbo je ustavno sodišče razsodilo v njen prid. Premoženje, ki sta ga zakonca pridobila z delom v času trajanja zunajzakonske zveze, je tako veljalo za njuno skupno premoženje. Ustavno sodišče je odločilo, da gre za originalen način pridobitve lastninske pravice, zato pridobi zunajzakonski partner lastninsko pravico na neoddeljenem delu skupnega premoženja, ne glede na vpis v zemljiško knjigo. "Glede na to pomeni prodaja celotne nepremičnine, ki spada v skupno premoženje zakoncev, zaradi poplačila dolga enega zakonca poseg v pravico do lastnine iz 33. člena ustave drugega zakonca, čeprav nepremičnina, ki je predmet izvršbe, v zemljiški knjigi ni vpisana kot njuno skupno premoženje. Glede na navedeno je stališče, na katerem temeljijo izpodbijane sodne odločbe, v neskladju s pravico do zasebne lastnine. Zato jih je Ustavno sodišče razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče najprej ugotoviti, ali nepremičnina, ki je predmet izvršbe, spada v skupno premoženje zakoncev, in kakšna je narava dolga, katerega poplačilo se zahteva v izvršilnem postopku s prodajo nepremičnine (ali gre za dolg enega od zakoncev ali za skupen dolg zakoncev)," je bilo zapisano v odločbi Ustavnega sodišča.

UI Vsebina ustvarjena brez generativne umetne inteligence.