Kako je lahko Šrotova vila vredna manj od moje podrtije?

'Rad bi vedel po kakšnem ključu so ocenjevali nepremičnine teh vplivnih mož, kajti moje ubogo stanovanje so ocenili na 205.000 €, njihove luksuzne hiše pa na precej manj. Vidi se da živimo v pravni državi!' se je jezil Boštjan. Par drugih pa se je vprašalo, kdo laže – lastniki, popisovalci, GURS? Čeprav je morda kdo res kaj zamolčal, za razlike najbrž obstajajo drugi vzroki.

Pa torej poglejmo, od kod ocene. Glede na to, da je od informativnih ocen minilo že nekaj časa, je zagotovo marsikdo že pozabil, kako so številke, ki še vedno razburjajo Slovence, sploh nastale. Poleg tega so modeli letos doživeli nekaj sprememb, tudi zaradi številnih pritožb ljudi, ki s prvotnimi ocenami niso bili zadovoljni.

Na Gursu so povedali, da so na prve ocene takrat dobili približno 450.000 pritožb, vseh nepremičnin pa je za okoli 6,5 milijona. Največ pripomb, slabe tri četrtine, se je nanašalo na vrednotenje kmetijskih zemljišč in gozdnih zemljišč,  Popravljeni modeli tako za obe vrsti nepremičnin zdaj upoštevajo večinoma nižje vrednosti kot v poskusnem modelu.

Modeli vrednotenja so sicer zdaj dokončni. Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, je Državni zbor sprejel 19. oktobra 2011, pravi pa naslednje:
- modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin,

- modeli vrednotenja nepremičnin se oblikujejo z metodami množičnega vrednotenja nepremičnin,

- modeli vrednotenja nepremičnin se oblikujejo glede na vrsto rabe nepremičnine ali dela nepremičnine - za zemljišča praviloma glede na namensko rabo zemljišč (za pozidana zemljišča glede na dejansko rabo zemljišč), za stavbe in dele stavb pa se oblikujejo glede na dejansko rabo stavb in delov stavb,

- modeli vrednotenja nepremičnin so določeni z vrednostno cono, vrednostno ravnjo, načinom izračuna vrednosti in podatki o nepremičninah, ki se uporabijo za izračun vrednosti nepremičnin.

Kot rečeno, so modeli vrednotenja s potrditvijo tako zdaj, ko so podatki javni in jih bodo tudi uporabljale nekatere službe, dokončno določeni. Lastniki se ne morejo več pritoževati, na vrednost svoje nepremičnine lahko vplivajo le tako, da spreminjajo 'registrske' podatke o nepremičnini - starost stanovanja, leto obnove oken, leto obnove fasade …, vpliv spremembe na ceno pa bo viden naslednji dan.

Poseben urad pri Gursu pa je dolžan spremljati dogajanje na trgu nepremičnin ter najmanj vsaka štiri leta preveriti ustreznost modelov vrednotenja glede na ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin.

V Ljubljani, na Bledu in v Luciji še podrtija vredna celo premoženje

Modelov za ocenjevanje je sicer 21. Za vsakega izmed njih so oblikovali različno število vrednostnih con in nepremičninam, ki se nahajajo znotraj njih, pripisali določene vrednosti. Ocena velja za tipično enoto v posameznem modelu, to so določili glede na pogostost na nepremičninskem trgu in v fondu nepremičnin določene vrste, so povedali na Gurs.

Tako je tipično stanovanje v več stanovanjski stavbi s 6-20 enotami, brez dvigala, zgrajeno med letoma 1975 in 1984, povprečno veliko 50m2, obnovljeno še ni bilo. Tipična hiša pa je enodružinska hiša površine 150m2, ima še 600 m2 zemljišča, še ni bila temeljito obnovljena, postavili pa so jo med letoma 1975 in 1984.

Kot je razvidno iz zemljevida je tudi jasno, da imajo stanovanja največjo vrednost, če so locirana v središču Ljubljane, Portoroža, Lucije, Bleda in Kranjske Gore. 20 vrednostnih ravni je določenih tudi za hiše, cene spet dosegajo višave v Ljubljani, na Bledu in na Obali, ker je značilna hiša vredna 500.000 evrov. V spodnjih tabelah najdete podatke o vrednotenju teh tipičnih predstavnikov, natančnejše tabele pa so objavljene tudi v Uradnem listu, kjer lahko z nekaj računske spretnosti precej natančno preverite pripisano vrednost vaše nepremičnine.

1. Model vrednotenja stanovanja

- vrednostne cone

- vrednostne ravni

2. Model vrednotenja hiše

- vrednostne cone

- vrednostne ravni

Spremljajte nas na Facebooku!