Med pravice lastnika stanovanja sodi, v skladu s stanovanjskim zakonom, tudi pravica do oddaje stanovanja v najem. Najemne odnose urejata zgoraj omenjeni zakon in najemna pogodba, ki mora biti v skladu z zakonom. Tako stanodajalec kot tudi najemnik imata pri tem pravice in dolžnosti.

In glede na to, da po napovedih nekaterih strokovnjakov lahko v prihodnje pričakujemo povečano število najemniških razmerij, nas je zanimalo, kako je stanodajalec zaščiten. Kaj se zgodi v primeru, ko najemnik stanovanja najemnine in/ali ostalih stroškov iz pogodbe ne plača ali povzroči večjo škodo na stanovanju? V primeru, da se strani ne moreta sporazumno dogovoriti in torej pride spora, ni druge poti, kot je sodna. Z drugimi besedami: lastnik stanovanja lahko najemnika le toži. V tem primeru lastnik stanovanja s tožbo na sodišču odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev stanovanja, ki jo opravi sodni izvršitelj, v kolikor se najemnik ne izseli prostovoljno.

Stanovanjski zakon pri odpovedi najemne pogodbe ločuje med krivdnimi in nekrivdnimi razlogi. Lastnik pa lahko odpove najemno pogodbo tudi iz drugih razlogov, vendar morajo biti le-ti navedeni v pogodbi. Med krivdne odpravne razloge sodita tako neplačevanje najemnine in/ali ostalih stroškov kot tudi uporaba stanovanja na način, ki povzroča večjo škodo na stanovanju.

Vendar pa pozor: lastnik stanovanja mora najemnika pisno opozoriti na kršitev. V nasprotnem primeru najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo oziroma od nje odstopiti. Zaradi tega je priporočljivo, da se pisni opomin pošlje kot priporočeno pismo. Za isto kršitev je najemnika potrebno opomniti le enkrat (v enem letu). Opomin pa mora vsebovati:

– navedbo kršitve,

– način odprave odpovednega razloga ter

– primeren rok za odpravo odpovednega razloga (ne sme biti krajši od 15 dni).

Šele nato lahko, če najemnik kršitve ne odpravi, lastnik začne s postopkom odpovedi od najemne pogodbe s tožbo.

Pri podjetju, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu z nepremičninami, Up d. o. o. svetujejo: "V izogib nastalim pripetljajem svetujemo lastnikom izdelavo najemne pogodbe v notarskem zapisu z izvršilno klavzulo.“ V tem primeru gre za dokončni dogovor med strankama, kjer se ena stranka nekaj zaveže. Ker je razmerje med njima (vključno z najemnino) dokončno določeno, na sodišče ni potrebno po dokončni dogovor, ampak takoj sledi izvršitev. Cena te notarske storitve je odvisna od višine najemnine, določene s pogodbo in se obračunava po notarski tarifi št. 4. Cenovni razpon sega od 44,40 evra do največ 330 evra. V primeru, da znaša 12 mesečna najemnina stanovanja 10.000 evrov, boste za najemno pogodbo v notarskem zapisu z izvršilno klavzulo plačali 140 evrov. Poleg tega vam bodo pri notarju zaračunali še izdelavo odpravka, ki znaša okoli 10 evrov.

Poseben primer je, kadar najemnik (in družina) neprofitnega stanovanja ni sposoben plačati najemnine zaradi socialne stiske. V tem primeru so po stanovanjskem zakonu to utemeljene okoliščine, kar pomeni, da najemniku ni mogoče odpovedati najemne pogodbe. V tem primeru obstaja sistem subvencioniranja neprofitnih in po novem tudi tržnih najemnin, za kar je pristojno ministrstvo za okolje in prostor. Ministrstvo za okolje in prostor razlaga: "Najemnik se v takem primeru za pomoč obrne na občino, ki mu lahko zagotovi izredno pomoč pri uporabi stanovanja. Če okoliščine kažejo na dolgotrajnejšo nezmožnost plačevanja najemnine in drugih stroškov, lahko občina najemnika preseli v drugo primerno neprofitno stanovanje.“

Za dodatna pojasnila o tem, kakšno pomoč lahko posameznik (ali celo družina) pričakuje v primeru, ko se znajde v socialni stiski in ne more plačevati najemnine, smo se obrnili tudi na centre za socialno delo. Na Centru za socialno delo Koper so nam pojasnili: "S posamezniki in družinami, ki so v stiski zaradi nastalih dolgov do najemnika, se srečujemo večkrat. V takih primerih s posameznikom naredimo načrt pomoči, v katerem definiramo možne oblike pomoči ter reševanje konkretne stiske. V aktivno reševanje vključimo tudi nevladne organizacije, največkrat sta to Rdeči križ in Karitas. Posameznika seznanimo tudi o možnosti subvencionirane najemnine."