Kako naj se zaščiti najemodajalec?
Najemodajalec se lahko proti neplačilu najemnine prve mesece zavaruje s pobrano varščino in kasneje z odpovednjo najemne pogodbe zaradi krivdnih razlogov. Varščina je določena vsota denarja, običajno v višini enomesečne najemnine, lahko pa tudi več, ki jo najemodajalci običajno zahtevajo od najemnikov ob vselitvi oziroma plačilu prve najemnine. Namen varščine je nuditi najemodajalcu dodatno varnost ob neplačilu najemnine oziroma povzročitvi škode na stanovanju s strani najemojemalca. Po Stanovanjskem zakonu pa lahko najemodajalec najemniku odpove najemno pogodbo, če mu slednji ne plačuje najemnine. Zakon kot enega izmed krivdnih razlogov za odpoved pogodbe namreč navaja, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba. Če rok ni določen, se upošteva 60 dni od prejetja računa.
Proti poškodovanju stanovanja oziroma kraji lastnikovih predmetov iz stanovanja s strani najemnika se lastnik stanovanja lahko zavaruje s pobrano varščino in nato z odpovedjo pogodbe zaradi krivdnih razlogov. Nepremičninski strokovnjaki navajajo, da se škoda na stanovanju v bistvu pokrije iz varščine, ki je lahko tudi dvo- ali trimesečna, odvisno od dogovora med najemodajalcem in najemojemalcem. Opozarjajo pa, da je vprašanje, kako veliko škodo povzroči najemnik. Če je varščina ne pokrije, potem najemodajalcu ostane verjetno le še tožba zaradi povzročitve škode, vprašanje pa je seveda, ali se splača iti v tožbo, pravijo nepremičninski strokovnjaki.
Stanovanjska zavarovanja načeloma ne krijejo poškodovanja stanovanja in kraje predmetov lastnika s strani najemnika, saj stanovanjska zavarovanja krijejo škodo na zavarovanem objektu zaradi objestnega delovanja neznanega storilca oziroma vandalizma ali kraje pri vlomu v stanovanje. Vseeno pa je pametno, da najemodajalec stanovanje in premičnine zavaruje in preveri, kakšna dodatna oziroma nadstandardna kritja posamezne zavarovalnice še ponujajo.
Kako naj se zaščiti najemojemalec?
Kako pa se naj najemnik zaščiti pred predčasno izselitvijo? Najemno pogodbo najemodajalec lahko odpove z odpovednim rokom, ki ga določita stranki v najemni pogodbi in ne sme biti krajši od 90 dni. Najemodajalec lahko pogodbo odpove zaradi krivdnih razlogov ter morebitnih drugih odpovednih razlogov, ki jih obe stranki določita v najemni pogodbi. Zaradi krivdnih razlogov najemodajalec lahko odpove pogodbo s predhodnim pisnim opozorilom najemnika, rok za odpravo odpovednega razloga pa ne sme biti krajši od 15 dni. Če najemnik odpovednega razloga v tem času ne odpravi, potem lahko najemodajalec proti njemu sproži postopek pred sodiščem. Najemodajalec ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.
Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso določeni v zakonu oziroma najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo brez utemeljenih razlogov le enkrat. Stroške selitve pa nosi lastnik stanovanja.
Pred prepogostimi obiski najemodajalca najemnika ščiti Stanovanjski zakon, ki navaja, da mora vstop v stanovanje najemodajalcu oziroma njegovemu pooblaščenemu zastopniku omogočiti samo dvakrat na leto, da lahko lastnik stanovanja preveri pravilno uporabo stanovanja.
Najemnik se proti plačilu stroškov, za katere meni, da niso njegovi, mora zaščititi pri podpisu najemne pogodbe. Kot navajajo nepremičninski strokovnjaki se lastnik stanovanja in najemnik o plačilu stroškov dogovorita v najemni pogodbi. Nekateri najemniki plačujejo tudi rezervni sklad, čeprav je to bolj redkost kot pravilo. Gre za dogovor med pogodbenima strankama, z najemno pogodbo, katere stroške kdo plačuje. Lahko so upoštevani v najemnini ali pa ločeno, kar je bolj smiselno. Bistveno je, kako se dogovorita stranki oziroma na kakšen način najemodajalec spremlja izvrševanje obveznosti najemnika, da ne pride do večjih dolgov, pojasnjujejo nepremičninarji.
V najemnino običajno niso vključeni individualni obratovalni stroški stanovanja, kot so poraba vode, elektrike, daljinsko ogrevanje stanovanj in skupni obratovalni stroški, kot so stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe. Ponavadi stroški upravljanja, rezervni sklad in razna vzdrževalna dela bremenijo lastnika stanovanja, ki je dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanovanjski in večstanovanjski stavbi v stanju, ki najemniku zagotavlja normalno bivanje.
Kdaj si lahko najemnik obeta vračilo varščine? Varščina se ob izselitvi vrne najemniku, ko in če poravna vse obveznosti, ki jih ima iz naslova najemne pogodbe do lastnika stanovanja. Mnogokrat pa se z najemodajalcem da dogovoriti, da se z varščino poplača zadnji obrok najemnine. Zelo pomembno je, da najemodajalec in najemnik v najemni pogodbi točno opredelita namen, za katerega se varščina daje, in pogoje, ob katerih se vrne. Najemnik naj od najemodajalca ob izročitvi varščine zahteva tudi potrdilo, da je bila varščina vrnjena.
