Se bliža konec ugodnih kreditov?

Stvari lahko postanejo veliko hujše!

Toda to ni najhujše. Napovedan padec cen nepremičnin vam jo lahko dodatno zagode. Tudi če boste redno vsak mesec poravnavali svoje obveznosti, se vam lahko zgodi, da vas bo banka pozvala k dodatnemu zavarovanju kredita.
Krediti, ki so zavarovani s hipoteko. oziroma zastavo nepremičnine, se bodo namreč v primeru občutnega padca cen nepremičnin znašli pod ponovnim drobnogledom bank. Če bo banka izračunala, da je ponovno ocenjena vrednost nepremičnine nižja od preostanka kredita, bo moral komitent zagotoviti dodatno zavarovanje ali pa znižati kreditno vsoto. To pomeni, da mora bodisi poiskati dodatnega poroka, zastaviti dodatno nepremičnino ali pa zmanjšati kreditno vsoto, kar lahko stori tudi z najemom novega, manjšega kredita, ki ga zavaruje pri zavarovalnici.

Banke imajo za določanje vrednosti nepremičnin sicer bodisi individualne programe, bodisi svoje cenilce, predvsem pa je pomembno dejstvo, da vrednost vsake nepremičnine ocenjujejo posamezno.

Kako lahko padec vrednosti nepremičnin škoduje?

Cene nepremičnin so že padle; po podatkih GURS (Geodetske uprave Republike Slovenije) je bila najvišja povprečna cena v Ljubljani 2.820 evrov za kvadratni meter, v času krize pa najnižja 2.362 evrov za kvadratni meter, kar je več kot 16-odstotna razlika. Zaradi napovedane Vegradove razprodaje stanovanj bi cene lahko padle še veliko niže. Če bi se uresničile napovedi o oblikovanju cene kvadratnega novogradnje okoli 2.000 evrov za kvadratni meter, bi to pomenilo kar 30-odstotni padec cene, kar pomeni, da bo za banko vaše stanovanje teoretično vredno kar tretjino manj.

Banke seveda zatrjujejo, da so že pri odobravanju kreditov upoštevale varnostne količnike. Tako v večini bank zatrjujejo, da naj bi do podzavarovanja prišlo le v izjemnih primerih.

Toda banke so veliko bolj pazljive pri zavarovanjih kreditov postale šele s finančno krizo. Poznavalci menijo, da je bil v času rasti nepremičninskega trga dostop do kreditov izredno enostaven in da število kreditov, ki jih bo potrebno dodatno zavarovati ne bo tako majhno. Veliko je tudi primerov, ko so banke strankam omogočile, da so si polog za pridobitev hipotekarnega kredita zagotovili z najemom potrošniškega kredita, ki ga je zavarovala zavarovalnica. V tem primeru bo zagotavljanje dodatnega zavarovanja za kreditojemalca izredno težka naloga.

Probleme je lahko pričakovati predvsem pri kreditih, ki so bili najeti v letih 2007 in 2008, ko so bile cene nepremičnin na vrhuncu, razlike v vrednosti novih in starih stanovanj pa praktično ni bilo. Pri teh kreditih se vrednost glavnice praktično še ni znižala, saj v prvih letih poplačujemo skorajda le obresti. Resnične in občutne težave bi nastopile predvsem pri tistih, ki bi se odločili za reprogramiranje kredita ali pa svojih obveznosti do banke ne izpolnjujejo.

V slovenskih bankah je po podatkih, ki smo jih uspeli pridobiti, med 25 pa do kar 64 odstotkov (odvisno od banke) kreditov fizičnih oseb zavarovanih z zastavo nepremične, oziroma hipoteko. Zaradi velikega števila hipotek, ter dejstva, da so z neprodanimi nepremičninami zavarovani krediti velikih gradbenih podjetij, banke zagotovo niso zagovornice velikih znižanj cen stanovanj. Toda dolgo trajajoče mrtvilo na trgu nepremičnin in veliki minusi, ki so jih banke pridelale zaradi tega, enostavno ne dopuščajo več čakanja.